vol.14｜【2026年10月最新】住宅ローン金利おすすめ主要12行の金利と特徴比較

2026年10月1日 16:50

住宅ローン金利が上がる中、「今はどの銀行を選ぶべき？」「自己資金を入れると有利？」「団信（団体信用生命保険）・疾病保障まで含めるとどこがよい？」と迷う方も多いのではないでしょうか。

結論から言うと、2026年10月は最低金利だけでなく、自己資金の割合・団信・疾病保障・諸費用・借入期間・相談体制まで含めて選ぶことが大切です。

この記事では、2026年10月1日に確認した公式情報をもとに、目的別のおすすめ3タイプと主要12行の新規借入の変動金利を比較します。各行の商品・適用条件は異なり、同条件での最安ランキングではありません。金利と条件の参照元は「参考・更新日」に掲載しています。

住宅ローンのご相談では、「いちばん低い銀行はどこ？」だけでなく、「希望額まで借りられる？」「諸費用やリフォーム費用も含められる？」「審査に通った金額は無理なく返せる金額？」といったご質問をいただきます。そこで本記事では、表示金利だけでなく、借入可能額・物件条件・総費用まで含めて比較します。

2026年10月の住宅ローン金利｜まず結論

金利水準を重視する方：UI銀行・三菱UFJ銀行
疾病保障を重視する方：ドコモSMTBネット銀行
諸費用・リフォーム・40年返済・対面相談を重視する方：りそな銀行・三菱UFJ銀行
将来の金利・返済額を確定させたい方：フラット35

各行の最低金利は、同じ条件で並んでいるわけではありません。自己資金、物件、年齢、団信・疾病保障、借入期間、給与振込や通信サービスなどで、実際の適用金利は変わります。

住宅ローンの比較ポイントは、適用金利、団信の保障、銀行の手数料、借入期間、物件・自己資金の条件の5つ。同じ借入額・期間・保障内容で比較する図。 — 広告の最低金利だけでなく、同じ借入額・期間・保障内容で比較しましょう。団信・疾病保障の支払条件、銀行の手数料、物件や自己資金の条件も確認します。

【目的別】2026年10月の住宅ローンおすすめ3タイプ

1．金利水準を重視する：UI銀行・三菱UFJ銀行

今回掲載する商品の表示金利では、UI銀行が年1.195～1.530％、三菱UFJ銀行が年1.195％です。ただし、UI銀行の最優遇金利には借入額が購入物件価格の90％以内などの条件があり、三菱UFJ銀行には給与振込などの利用条件があります。同じ年1.195％でも、誰もが同じ条件で利用できるわけではありません。

UI銀行では中古マンションの築年数によって最長借入期間が短くなり、旧耐震物件は対象外です。三菱UFJ銀行は40年返済でも期間による金利上乗せがありませんが、年齢・物件・審査による制限があります。表示金利の低さだけでなく、希望物件で利用できる期間と初期費用を確認しましょう。

向いている人：購入後の生活予備費を残したうえで、自己資金を用意できる方。最低金利のために現金を出しすぎず、引越し、家具、税金、修繕費まで残して判断しましょう。

2．疾病保障の充実：ドコモSMTBネット銀行を比較候補に

ドコモSMTBネット銀行の「スゴ団信」は、50歳以下なら3大疾病50％保障などが基本付帯です。ドコモ・ファイナンスの銀行代理業経由の10月金利は、物件価格の80％以下で年1.60％、80％超で年1.70％です。「環境配慮型住宅への特別金利優遇」は2026年9月実行分で終了しています。

選択する団信・疾病保障、借入経路、借入期間、審査結果によって金利が変わる場合があります。病名だけでなく、診断時、所定状態の継続、就業不能期間などの支払条件を比較してください。

3．諸費用・リフォーム・相談体制：りそな銀行・三菱UFJ銀行

両行は、住宅取得に伴う諸費用やリフォーム資金を含めた申込み、最長40年の借入などを相談できます。

三菱UFJ銀行は物件価格の110％を上限に、登記費用、仲介手数料、火災保険料などを含めて申し込めます。りそな銀行のリフォーム資金セット型では、諸費用は住宅購入価格の10％相当額以内、変動金利型の借入期間は最長40年です。

対象費用、融資時期、担保評価は商品・審査で異なります。「全額借りられる」とは限らないため、売買契約前に相談しましょう。

主要銀行12行の変動金利比較

以下は2026年10月1日に公式ページで確認した、10月の新規借入における参考金利（年率）です。借り換え金利とは区別しています。金利は原則として融資実行日時点のものが適用され、審査・団信・疾病保障・申込経路などで変わります。手数料型と保証料型も混在するため、金利だけで総費用の優劣は判断できません。

UI銀行：年1.195～1.530％
最優遇には借入額が購入物件価格の90％以内などの条件があります。審査で適用金利が変わり、中古マンションは築年数による借入期間の制限にも注意。
UI銀行の金利・物件条件・費用を詳しく読む

auじぶん銀行：年1.734％／最大優遇時年1.584％
物件価格の80％以下で借りる場合。80％超は年0.045％上乗せ。最大優遇にはモバイル・でんき・ネット・TVの対象サービス等の条件があり、一部は条件充足後3カ月後から適用されます。35年1カ月以上は年0.1％上乗せ。団信・疾病保障・審査による条件も確認してください。
auじぶん銀行の金利優遇・団信・手数料を詳しく読む

りそな銀行：年1.250％～
金利プラン・融資手数料型の最大引下げ時。対象住宅等の条件を満たすSX金利プランは年1.240％～。融資手数料の金利上乗せ型は、それぞれ年0.3％上乗せです。
りそな銀行の金利・団信・対面相談を詳しく読む

みずほ銀行：年1.275～1.725％
ローン取扱手数料型。借入時負担ゼロ型は年1.475～1.925％で、登記費用等までゼロになる意味ではありません。引下げ幅は申込内容・審査結果等で決まります。
みずほ銀行のペア団信・初期費用・リフォーム対応を詳しく読む

三井住友信託銀行：年1.70％
「住まいのアシスト」融資手数料型・基本の金利引下げ適用時。申込期間、説明動画の視聴、ダイレクト＋アプリ登録または給与振込などの条件があります。年収・金融資産等による特別金利や追加優遇は別条件です。
三井住友信託銀行の金利優遇・家族支援を詳しく読む

三菱UFJ銀行：年1.195％
新規借入・ずーっと一律優遇コース。給与振込等の利用条件があり、40年返済でも期間による金利上乗せなし。借入時の事務手数料は借入額の2.2％です。
三菱UFJ銀行の40年返済・諸費用・疾病保障を詳しく読む

ドコモSMTBネット銀行：年1.60％／年1.70％
ドコモ・ファイナンスの銀行代理業経由。物件価格の80％以下／80％超の順。35年超40年以内は年0.07％、40年超50年以内は年0.15％上乗せ。団信・疾病保障・審査結果による上乗せにも注意。
ドコモSMTBネット銀行の金利・スゴ団信・50年返済を詳しく読む

三井住友銀行：年1.225～1.525％
新規借入。表示は保証料外枠方式のため、保証料等を含めて比較してください。
三井住友銀行のOlive・長期返済・返済支援を詳しく読む

PayPay銀行：年1.580％／最大優遇時年1.450％
全期間引下型。最大優遇はスマホ／ネット／でんき優遇割の条件を満たす場合で、スマホ優遇割のみでは年1.510％。35年超は年0.30％上乗せ、審査結果による上乗せもあります。
PayPay銀行の連生団信・通信優遇・50年返済を詳しく読む

ソニー銀行：年1.847％
新規購入・変動セレクト住宅ローン。借入割合と完済時年齢の組合せにより年0.1～0.2％の上乗せがあり、選択する団信・疾病保障による上乗せも確認してください。
ソニー銀行の手数料・団信・返済期間を詳しく読む

群馬銀行：年1.395％／年1.595％
金利選択プラン・全期間重視コース。保証料一括前払方式／保証料銀行払方式の順。団信・疾病保障・保証会社等による上乗せや審査条件があります。
群馬銀行の夫婦連生団信・対面相談・取扱地域を詳しく読む

楽天銀行：年1.747～2.397％
住宅ローン（金利選択型）の新規借入。審査で引下げ幅を決定し、他行返済口座の指定は年0.3％上乗せ。融資事務手数料は単独・連帯債務で33万円、ペアローンは2人合計49.5万円（税込）です。
楽天銀行の定額手数料・団信・返済口座を詳しく読む

全期間固定ならフラット35

2026年10月のフラット35では、借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの最頻金利は年3.83％です。融資率9割超では年3.94％。金融機関や加入する団信により異なります。

子育てプラスやフラット35Sなどの金利引下げ制度があり、合計4ポイントを適用して当初5年間を年1.0％引き下げる場合は、当初5年間が年2.83％、6年目以降が年3.83％となる例があります。誰でも当初の引下げ金利になるわけではなく、家族構成・住宅性能等の条件確認が必要です。

金利が0.25ポイント上がると、月々いくら増える？

年1.00％と年1.25％の差（0.25ポイント）を、元利均等返済・35年・ボーナス返済なしで比較しました。10月の各行の実際の上昇幅を表すものではありません。

借入3,000万円：約3,540円増／月
借入4,000万円：約4,720円増／月
借入5,000万円：約5,900円増／月
借入6,000万円：約7,080円増／月

4,000万円を35年間借りる単純比較では、総返済額の差は約198万円です。これは借入当初から35年間同じ金利だったと仮定した比較で、既存ローンの返済額が翌月からこの金額になるという意味ではありません。

試算方法：毎月返済額＝借入額×月利÷｛1－（1＋月利）の－420乗｝。月利は年利÷12とし、計算途中では丸めず、差額を1円単位に四捨五入しています。手数料等は含みません。

👉 借入額1,000万円～1億円の試算はこちら

👉 5年ルール・125％ルールの解説はこちら

よくある質問

Q．住宅ローンは金利が一番低い銀行を選べばよいですか？

金利だけでは不十分です。団信・疾病保障の内容、手数料、物件条件、返済期間、金利上昇時の取扱いまで含めて比較しましょう。

Q．事前審査に通った金額は、無理なく返せる金額ですか？

いいえ。審査上の借入可能額と、家計上の無理のない返済額は別です。固定資産税、管理費・修繕積立金、将来の教育費や修繕費まで含め、金利が上がった場合の返済額でも家計が維持できるか確認しましょう。

Q．auじぶん銀行は、auユーザーなら最低金利になりますか？

いいえ。auユーザーであるだけでは最大優遇になりません。対象サービス、借入割合、団信・疾病保障、借入期間など複数の条件を確認する必要があります。

Q．UI銀行は築浅物件しか利用できませんか？

築浅限定ではありません。ただし、旧耐震物件は対象外です。中古マンションは「65年－築経過年数」と「50年」の短い方が最長期間で、前者を適用する場合は大規模修繕記録が必要となります。年齢・審査等による制限もあるため、物件ごとに確認しましょう。

Q．疾病保障を重視するならドコモSMTBネット銀行ですか？

有力候補の一つです。ただし、保障内容、加入年齢、金利上乗せ、保険金が支払われる条件は商品ごとに異なります。他行の疾病保障も含めて比較しましょう。団信・疾病保障の種類と支払条件の違いも参考にしてください。

Q．10月の金利が上がったら、借入中の返済額もすぐ増えますか？

必ずしも同時ではありません。この記事の比較は新規借入向けで、借入中の方は契約の金利見直し日・新金利の適用日・返済額の見直し日を確認する必要があります。例えばPayPay銀行では10月1日基準の新金利は12月の約定返済日の翌日から適用されます。5年ルール・125％ルールの有無も銀行・返済方式で異なり、返済額が変わらなくても利息負担が増える場合があります。