vol.15｜住宅ローン金利が0.25ポイント上がると？借入額別の返済額と金利の仕組み

2026年10月2日 14:25

「住宅ローンの金利が上がると、毎月いくら増えるの？」。家探しをしていると、銀行の金利表よりも、自分の家計への影響が気になりますよね。

借入4,000万円・35年返済なら、年1.00％と年1.25％の比較で月約4,720円、総返済額で約198万円の差になります。ただし、これは借入当初からそれぞれの金利が35年間続くと仮定した試算です。借入中の返済額が、翌月から一律にこの金額だけ増えるわけではありません。

この記事では、金利が決まる仕組み、借入額別の返済額、契約前に確認したいことを整理します。「いくら借りられるか」だけでなく、「購入後も無理なく暮らせるか」を考えるための判断材料としてお使いください。

※本記事の「0.25ポイント上昇」は、年1.00％から年1.25％になる意味です。将来の金利予測や、特定銀行の引上げ予定を示すものではありません。

金利が0.25ポイント上がると、返済額はいくら変わる？

まずは、知りたい数字から確認しましょう。次の試算は、年1.00％と年1.25％を比べたものです。

共通条件：元利均等返済／35年・420回／ボーナス返済・繰上返済なし／借入当初から各金利が一定。手数料・保証料・別払いの保険料等は含みません。団信・疾病保障の金利上乗せも別途加算していません。

借入額別の毎月返済額

左が年1.00％、右が年1.25％の月額です。括弧内は月々の増加額の目安です。

1,000万円：28,229円 → 29,409円（約1,180円増）
2,000万円：56,457円 → 58,817円（約2,360円増）
3,000万円：84,686円 → 88,226円（約3,540円増）
4,000万円：112,914円 → 117,635円（約4,720円増）
5,000万円：141,143円 → 147,043円（約5,900円増）
6,000万円：169,371円 → 176,452円（約7,080円増）
7,000万円：197,600円 → 205,860円（約8,260円増）
8,000万円：225,829円 → 235,269円（約9,440円増）
9,000万円：254,057円 → 264,678円（約10,621円増）
1億円：282,286円 → 294,086円（約11,801円増）

計算方法：毎月返済額＝借入額×月利÷｛1−（1＋月利）の−420乗｝。月利は年利÷12。年1.00％の場合は、0.01÷12で計算します。月額・増加額はそれぞれ丸め前の数値から計算し、1円単位に四捨五入しています。そのため、表示月額同士を引いた差と1円異なる行があります。4,000万円の例では月約4,720円でも、35年間では約198万円の差です。一方、実際の変動金利の総返済額は将来の金利次第なので、この金額が確定するわけではありません。

借入中の人は、この表をそのまま使わない

すでに返済している場合は、借りた当初の金額ではなく、現在の残高・残りの返済期間・現在の金利・契約上の見直しルールを使って確認します。銀行の返済予定表やシミュレーションで、自分の契約に合った金額を確認してください。

日銀が利上げすると、住宅ローンもすぐ上がる？

必ず同じ幅・同じ時期に上がるわけではありません。変動金利型の基準金利は短期プライムレートなどを参照する商品が多いものの、参照する金利や見直し方は金融機関によって異なります。

住宅ローンの適用金利は、多くの商品では次の考え方で整理できます。銀行・商品により名称や仕組みは異なるため、契約内容を優先してください。

適用金利＝基準金利−金利引下げ幅＋条件による上乗せ金利

基準金利：銀行が定める金利の土台。店頭金利などと呼ばれます。
金利引下げ幅：審査結果、申込プラン、取引条件などによる優遇。新規申込者向けの優遇が、そのまま既存契約に適用されるとは限りません。
上乗せ金利：団信・疾病保障、借入期間、融資率などによって加算される金利。上乗せの有無や幅は商品ごとに確認します。

広告の最低金利だけを見て判断せず、自分の物件・自己資金・保障・返済期間では何％になるかを確認することが大切です。

根拠：住宅金融支援機構「2025年度住宅ローン貸出動向調査」基準金利の見直しルール（資料内20ページ・2026年3月24日公表）。商品の具体例はauじぶん銀行の金利・適用条件を参照してください。

新規借入と、借入中の金利見直しは別に考える

これから買う人：申込みから引渡しまでの金利変動を確認

住宅ローンは、申込時ではなく融資実行時の金利を適用する商品があります。事前審査時に見た金利が、引渡し時にも使えるとは限りません。金利が確定する日を銀行に確認しましょう。

候補の銀行を同じ借入額・期間・保障で比較したい方は、vol.14｜2026年10月の主要12行・住宅ローン金利比較も参考にしてください。各行の金利は、融資実行月の公式情報で再確認が必要です。

借入中の人：「金利」と「返済額」の見直し日を分ける

金利が変わる日と、毎月返済額が変わる日は同じとは限りません。一部の変動金利・元利均等返済には、返済額の見直しを原則5年ごとにする「5年ルール」と、見直し時の返済額を前回の125％以内に抑える「125％ルール」があります。

これは利息や総返済額の上限ではありません。返済額が同じでも、利息の割合が増えれば元金の減りは遅くなります。利息が返済額を超えた場合には、未払利息が生じることもあります。

三菱UFJ銀行では変動金利・元利均等返済が両ルールの対象で、元金均等返済は対象外です。PayPay銀行には両ルールがありません。ルールの有無だけで良し悪しを決めず、家計にいつ負担が反映されるかを比較しましょう。

根拠：三菱UFJ銀行｜5年ルール・125％ルール／PayPay銀行｜両ルールの有無／ソニー銀行｜現行商品説明書・返済額見直しの取扱い

「上がったら固定に変えればよい」で大丈夫？

固定金利は長期金利や資金調達コストなどの影響を受けます。変動金利の上昇を確認してから切り替えようとした時点で、固定金利も上がっている可能性があります。

また、全期間固定金利と、当初10年などの固定期間選択型は別物です。後者は固定期間終了後に金利や優遇幅が変わる場合があります。「固定」という言葉だけで完済までの返済額が決まると考えないようにしましょう。

参考：ソニー銀行｜住宅ローン商品詳細説明書「金利について」

契約前に確認したい、家計の3つの余裕

毎月の余裕：ローン以外の固定資産税、管理費・修繕積立金、保険、教育費まで含めて暮らせるか。
手元資金の余裕：頭金を入れた後も、引越し・家具・修繕・生活予備費を残せるか。
将来の余裕：金利上昇だけでなく、育休・転職・退職などで収入が変わっても続けられるか。

0.25ポイントの比較だけで「安全」とは判断できません。例えば0.5ポイント・1.0ポイント上がった場合も、自分の残高・期間で試算し、どこまでなら家計が対応できるかを整理しましょう。これは将来予測ではなく、負担への備えを確認するための方法です。

よくある質問

Q．事前審査に通った金額なら、無理なく返せますか？

審査上の借入可能額と、家計に合う借入額は別です。購入後の維持費や将来支出も含め、手取り収入から判断しましょう。

Q．金利が低い銀行が、一番お得ですか？

金利だけでは決まりません。融資手数料、保証料、団信・疾病保障、返済予定期間を含めて比較します。早期売却や繰上返済の予定がある場合も、初期費用の違いが重要です。

Q．返済期間を40年・50年にすれば安心ですか？

月々の返済額を抑えられる場合がありますが、同じ借入額・金利なら期間を延ばすほど総利息は増えます。期間による金利上乗せ、完済年齢、退職後の返済も確認してください。

まとめ｜金利の予想より「続けられる返済」を先に

金利がどう動くかを正確に当てることはできません。だからこそ、表示金利だけでなく、見直しルール・総費用・手元資金を一緒に確認することが大切です。4,000万円・35年なら、年1.00％と年1.25％の単純比較で月約4,720円の差。まずはこの数字を自分の家計に置き換え、無理のない購入予算から考えてみてください。

執筆・編集：バーティスホーム（株式会社アルカ）／確認・更新日：2026年10月2日。試算は本記事の条件による独自計算です。金融機関の端数処理等により実際の返済額と異なる場合があります。商品条件は変更されるため、契約時は金融機関の最新資料をご確認ください。本記事は一般的な情報提供で、審査承認・将来金利・返済可能性を保証するものではありません。

気になる物件を、購入後の暮らしまで含めて比べたい方へ

金利上昇に備えるには、毎月の返済額だけでなく、購入時の費用と購入後に残せる手元資金も大切です。バーティスホームでは、無理のない予算と暮らしに合う「ちょうどいい選択」を一緒に考えます。

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