vol.16｜住宅ローンの5年ルール・125％ルールとは？返済額が変わらない間の注意点

バーティスホーム

2026年10月2日 14:46

「変動金利でも、5年間は返済額が変わらないなら安心？」。ここで知っておきたいのが、5年ルールと125％ルールです。

どちらも毎月の返済額の急増を抑える仕組みで、金利や総返済額の上昇を止めるものではありません。採用しない銀行もあります。名前の安心感より、自分の契約で何が起こるかを確認しましょう。

5年ルールとは？「金利」ではなく「返済額」を据え置く

一部の変動金利・元利均等返済では、金利が変わっても毎月の返済額を次の見直しまで据え置き、原則5年ごとに再計算します。元利均等返済とは、元金と利息を合わせた返済額を均等にする方法です。

据置期間中に金利が上がると、同じ返済額の中で利息が増え、元金の返済に回る分が減ります。引落額が同じでも、借入残高の減り方は変わるのです。

初回見直しが「借入日からちょうど5年後」とは限りません。三菱UFJ銀行では、5回目の10月1日の利率を基準に見直し、翌年1月以降最初の返済分から変更します。自分の見直し日は返済予定表で確認してください。

青を利息、生成りを元金とした概念イラスト。毎回の返済額が同じでも内訳は変わります。総返済額が同じという意味ではありません。

125％ルールとは？「前回返済額」の1.25倍が上限

返済額を見直すとき、金利上昇で増額になる場合でも、前回の返済額の125％以内に抑える仕組みです。例えば月10万円なら、次回見直し時の上限は月12万5,000円です。

当初の返済額の125％が、完済まで続く上限ではありません。仮に12万5,000円へ見直された後は、さらに次の見直しで15万6,250円まで上がり得ます。これは上限の考え方を示す例で、必ずその額になる予測ではありません。

金利が上がると、どんな順番で影響する？

契約に基づいて適用金利が変わる。
返済額が据え置かれていても、利息の割合が増え、元金返済が遅くなる。
返済額の見直し時に、残高・残り期間・金利などから再計算する。

金利が0.25ポイント違うと月額がどのくらい変わるかは、vol.15｜借入額別の返済額試算で確認できます。ただし、新規借入の一定金利比較と、借入途中の返済額変更は別の計算です。

元金の減りが遅いことと、未払利息は別

金利上昇で元金に回る分が減っても、利息を毎回払えていれば未払利息ではありません。利息だけで返済額を超えたときに、その超過分が未払利息になる場合があります。

残った元金や未払利息が自動的に免除されるわけではありません。三菱UFJ銀行は、最終返済日に未返済残高が生じた場合、原則として同日に一括返済する取扱いです。満期時の扱いは各契約で確認しましょう。

採用する銀行・しない銀行の例

採用例：三菱UFJ銀行、auじぶん銀行の変動金利・元利均等返済。元金均等返済には両ルールを適用しません。
非採用例：PayPay銀行、ソニー銀行。適用金利の変更に応じ、返済額も見直します。

両ルールの対象商品なら、毎月の支出変化に備える時間を持ちやすい一方、残高の減り方に注意が必要です。非採用の商品では負担増が月額に反映されやすいため、家計の余裕を先に確認します。どちらも金利上昇の負担がなくなるわけではありません。

auじぶん銀行の案内では、返済額軽減型の一部繰上返済や金利優遇割の適用時などに両ルールによらず最新金利で再計算され、金利上昇局面では月々の返済額が増える場合があると説明されています。両ルールの対象商品でも、手続き前に変更後の返済額を確認しましょう。

返済予定表で、適用金利・元金と利息の内訳・次回見直し日を確認しましょう。（イメージイラスト）

よくある5つの誤解

「5年間は金利が変わらない」→据え置くのは返済額です。
「増額は一生25％まで」→比較するのは前回の返済額です。
「増えた利息は免除される」→支払負担がなくなる制度ではありません。
「すべての変動金利にある」→銀行・商品・返済方式で異なります。
「引落額が同じなら確認不要」→元金・利息の内訳も確認しましょう。

銀行に聞いておきたい4つのこと

検討中の商品・返済方式に、両ルールはあるか。
金利の変更日と返済額の見直し日は、それぞれいつか。
利息を払い切れない場合や、満期に残高がある場合はどうなるか。
繰上返済や金利優遇割などで、両ルールの対象外となる場合はあるか。

家計側では、金利が0.5・1.0ポイント上がる場合も試算し、税金・管理費・修繕費・教育費を払えるか確認します。これは金利予測ではなく、余裕を確かめるための想定です。頭金や繰上返済に現金を使い過ぎず、生活予備費も残しましょう。

よくある質問

Q．以前、事前審査をした銀行にもありますか？

銀行名だけでは判断できません。事前審査の申込内容と、最終的に選ぶ商品・返済方式を照合し、銀行へ確認してください。

Q．5年後は必ず125％になりますか？

いいえ。125％は増額時の上限です。実際の額は、その時点の金利・残高・残り期間などで決まります。

Q．元金均等返済なら金利上昇の影響はありませんか？

影響はあります。元金部分を均等に返しても、利息は金利に左右されます。「両ルールがない」と「金利リスクがない」は別です。

Q．ルールがある銀行を優先すべきですか？

有無だけでなく、金利・諸費用・保障・家計の余裕で判断します。候補比較にはvol.14｜2026年10月の主要12行・住宅ローン金利比較もご覧ください。

まとめ｜見るのは「今の引落額」だけではない

両ルールは家計への急な影響を和らげますが、返済を軽くする保証ではありません。購入後の暮らしを守るために、返済額・残高・見直し日をセットで把握しましょう。

公式参照元・更新日

執筆・編集：バーティスホーム（株式会社アルカ）。確認・更新日：2026年10月2日。一般的な情報提供です。適用条件は契約や商品で異なり、変更される場合があります。契約時は金融機関の最新資料をご確認ください。

購入後も続けられる資金計画を考えたい方へ

返済額の見直しルールだけでなく、購入時の費用と手元に残す資金も一緒に考えましょう。バーティスホームでは、購入後も無理なく続けられる「ちょうどいい選択」をお手伝いします。

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