住宅ローンの考え方|共働きでいくらを予算にする？/2回の購入体験と自分の借入金額から考察します
ともです。
家を買うときに、ほとんどの人が最初に悩むのが住宅ローンをいくらまで借りていいのかという問いだと思います。
我が家は子供が3人いて教育資金や余暇のお金も確保したいと思っていので、住宅ローンの返済に苦しむ生活は絶対に嫌でした笑
我が家の場合は、一旦世間で言われている年収倍率10倍まで限界まで引き上げて手広く良い物件を見た後に相場観次第で借り入れ金額を決めようというやり方で2回の購入はどちらも進めました。
家の選択肢を予算だけで最初から狭めることはしたくなかったからです。
そうしていく中で、2回住宅購入を真剣に進める中で最終的にはお手製のシミュレーションツールを作って自分の家計も計算しながら進めていきリアルな意思決定を進めてきました。※ツールは別記事で展開したいと思います。
その中で得た考え方を本日は皆さんにお伝えしたいと思います。
私たちの体験談を基にした住宅ローン審査のやり方については以下の記事でまとめています。
なお、実体験として私たちもありましたが、不動産会社に相談すると、これくらいまでなら借りられますと言われることがあります。
銀行の事前審査でも、思ったより大きな金額が通ることがあります。
SNSを見ると、年収の7倍は危ない、いや都内なら8倍でも普通、共働きなら10倍でも大丈夫、というように色々な意見が流れてきます。
ただ、実際に家を買うときに、借りられる金額と、借りてよい金額はまったく別です。（既にたくさん聞いているかもしれませんが・・・）
結論から述べると私自身の考えとしては、首都圏（特に都内）での住宅ローンは基本的に年収倍率9倍が上限だと思っております。ただ、一昔前まで言われていたような年収倍率5倍くらいにしよう、というのも安全運転し過ぎだと思っており、適正は年収倍率7.0〜8.0倍だと考えています。
もちろん、これはすべての人に一律で当てはまる絶対ルールではありません。
何よりエリアによってこの考え方も異なりますし、年齢、家族構成、頭金、共働きの安定性、今後の教育費、資産状況、将来の売却可能性によって、安全度は大きく変わります。
よく下記の記事のようにSUUMOなどの住宅情報サイトでも倍率について語られていますが住宅ローンは前提情報やエリアによって考え方が異なります。
私は世田谷・杉並・練馬あたりを中心に不動産の検討を進めて、都内の事情についてはある程度わかっているつもりですが、都内で全国平均くらいの5倍くらいの倍率で住宅ローンを借りるのは都内の相場や今後の不動産見通しを考えると選択肢を狭めるだけになっています。
都内で適切なエリアを選べば資産価値は今後も向上していきます。
下手に低倍率の住宅ローンで資産価値の低いエリアを購入する方が将来のリスクが大きくなります。
資産価値については以下の記事で詳細に考察しているのでぜひご参照ください。
ただ、それでも年収倍率9倍を超えてくると、家計の自由度はかなり落ちやすいです。住宅ローンを返すために働く状態になりやすく、子どもの教育、旅行、外食、投資、転職、独立といった選択肢が狭くなります。
家は人生の満足度を大きく上げてくれる一方で、買い方を間違えると日々の余裕が奪われます。
この記事では、住宅ローンの組み方について、年収別・年齢別・家族構成別にどう考えればよいか考えたいと思います。
特に世田谷区や目黒区、杉並区など、都内で戸建やマンションを検討している子育て世帯にとって役に立てば幸いです。
（2026.05.27追記）
この考え方に基づいて、世田谷区の予算別で検討したいおすすめエリアをまとめた記事を作成しました。順次追加予定ですのでご興味ある方はぜひお読みください^ ^
適切な年収倍率の設定とエリア選びができれば不動産選択の可能性は広がります。
まず住宅ローンは年収倍率9倍を上限に考える
住宅ローンの借入額を考えるとき、最初の目安になるのが年収倍率です。
年収倍率とは、世帯年収に対して住宅ローンを何倍借りるかという考え方です。たとえば世帯年収1,000万円で9,000万円借りるなら、年収倍率は9倍です。世帯年収1,500万円で1億3,500万円借りるなら、これも9倍です。
この9倍が重要なラインです。
年収倍率9倍を超えると、低金利のうちは返せても、金利上昇・教育費増加・収入減少・片働き化・修繕費増加などが重なったときに一気に苦しくなりやすいです。詳細は別記事のシミュレーションツールで詳しく考察します。
もちろん、銀行によっては年収倍率10倍近くまで審査が通るケースもあります。特に共働きで世帯年収が高い場合、借入可能額だけを見るとかなり大きな金額が出ることがあります。
しかし、銀行はその家庭の教育方針、子どもの人数、親への支援、車の有無、旅行頻度、副業や独立意向、将来の転職可能性までは細かく見てくれません。あくまで審査上返せそうかを見ているだけです。
銀行が貸してくれる金額は、家計として無理なく暮らせる金額とは限らず、借り入れできる金額を間に受けてそのまま借りてしまうと危ないです。
年収倍率倍でも安全な人と危ない人がいる
同じ年収倍率9倍でも、安全度は人によって大きく違います。
ただし、最近は金利上昇による貸し倒れのリスクから倍率審査も厳しくなってきているという声もあるので実際には9倍まで借りれない可能性もあるのでその点はご注意ください。
たとえば、世帯年収1,500万円で1億2,000万円を借りる家庭があったとします。一見するとかなり大きな借入ですが、以下のような条件なら、比較的許容できます。
・夫婦ともに安定した会社員である
・今後も共働きを続ける見込みが高い
・子どもが1人または2人
・金融資産が1,000万円以上ある
・親からの援助や相続見込みがある
・車を持たない
・購入エリアの資産価値が高く、売却しやすい
・年齢が30代前半から半ば
・住宅ローン控除や団信のメリットも取れる
一方で、同じ年収倍率9倍でも、以下のような条件の方は慎重に見た方がいいです。また、今の銀行の審査基準だと通らない可能性も大いにあり得ます。
・片働き、または将来的に片働きになる可能性が高い
・子どもが3人以上
・教育費をかけたい
・年齢が40代後半以降
・金融資産が少ない
・変動金利が上がると家計がすぐ苦しくなる
・購入物件の売却流動性が低い
・郊外や駅遠で資産価値が読みにくい
・転職や独立を考えている
年収倍率はあくまで住宅購入を始めるにあたっての入口であって、購入を真剣に検討するフェーズで大事なのは本当にその倍率に耐えられる家計の構造になっているかです。
予算のシミュレーションをしていると際限がなく、それに時間をたくさん使うよりはまずは実際に自分たちの住みたいエリアを見て、相場感を見て、良い間取りとは何だろうということを見て触れて感じる方が優先度が高いです。
さらに詳しく見ていきたいと思います。
頭金をいくら入れられるかで変わる
住宅ローンを考えるうえで、頭金は重要です。
ただ、基本思想としては頭金はできる限り入れない方が良いです。
金利が上昇してきているとはいえ、いまだに株式などの運用で期待できる利回りに比べると住宅ローンの金利は驚くほど低金利です。
簡単に言えば、住宅ローンの返済にお金を入れるよりも株式投資に回した方が期待リターンが大きいということです（ただし、絶対に変動が大きい株式への投資はやめてください。連続増配で株価が長期で右肩上がりの銘柄一択です）
同じ1億円の家を買う場合でも、フルローンで1億円借りるのと、頭金2,000万円を入れて8,000万円借りるのでは、家計の安全度がまったく違います。
頭金を入れるメリットは、毎月返済額が下がることだけではありません。
借入額が下がることで、金利上昇への耐性が上がります。
また、万が一売却することになったときに、売却価格がローン残債を下回るリスクも下がります。
住宅購入で一番避けたいのは、売りたいのに売れない状態です。
たとえば、転勤、転職、家族構成の変化、親の介護、子どもの進学、夫婦の働き方の変化などで住み替えたくなったとします。そのときに、売却価格よりローン残債の方が大きいと、手元資金を追加しないと売却できません。
これはかなりきついです。
特に新築戸建や注文住宅の場合、建物部分は購入直後から価値が下がりやすいため、土地の資産価値がどれだけ残るかが重要になります。
マンションでも、エリアや駅距離、築年数、管理状態によって売却しやすさは大きく変わります。
強いこだわりがないのであれば、中古戸建あるいはマンションの購入をお勧めします。
以下の記事で中古戸建の家探しの方法は述べているのでぜひ読んでみてください。
頭金は、毎月返済を軽くするためだけでなく、将来の逃げ道を作るためのお金でもあります。
ただし、頭金を入れすぎるのも注意が必要です。
住宅購入後は、家具家電、引っ越し、火災保険、固定資産税、修繕、子どものイベントなど、想像以上にお金が出ていきます。手元資金をすべて頭金に入れてしまうと、少しのトラブルで家計が詰まります。
個人的には、住宅購入後も最低でも生活費6か月分、できれば1年分程度の現金またはすぐに使える資産は残しておきたいです。
子どもの人数は住宅ローンの安全度を大きく変える
住宅ローンの話では、年収ばかり注目されがちですが、子どもの人数で大きく前提が変わるのでここも詳しく見ていこうと思います。
子どもがいない家庭、子ども1人の家庭、子ども2人の家庭、子ども3人の家庭では、同じ世帯年収でも住宅ローンに使える余力がまったく違います。
特に都内の子育て世帯では、教育費が重くなりやすいです。
保育園時代は保育園無償化となっているためほぼ差は出ませんが、小学校以降は習い事、塾、中学受験、私立中学、高校、大学と、どのルートを選ぶかで支出が大きく変わります。
世田谷区の私立中学受験率も学校別に出してみましたが、世田谷区平均では30%を超えています。
3人に1人は中学受験をすることを念頭に考えた方が良いと思います。
たとえば、子どもが2人いて中学受験を考える家庭と、子どもが1人で公立中心に考える家庭では、同じ年収でも借りてよい金額は変わります。
さらに、我が家のように子どもが3人いる場合は、住宅ローンをかなり慎重に見るべきです。
家の広さは必要になります。子ども部屋も必要になります。食費も増えます。旅行代も増えます。習い事も人数分です。進学費用も人数分です。
しかも、子どもが小さいうちは見えにくい支出が、10年後、15年後に一気に重くなってきます。
子どもが小さい時期に、今なら払えると考えて住宅ローンを組むのは危険です。
本当に見るべきなのは、子どもが中学生・高校生・大学生になったときでも払えるかです。
我が家もシミュレーションをした結果、長女が大学生、次女・三女が高校生の時が支出のピークでした。ただ、怖いのはピークが数年続くことでその時期は将来年収が上がっていなければ確実に赤字になりそうということで、厳しい数年間を過ごさないといけないということに注意が必要でした。
年齢によって同じ借入額の意味は変わる
住宅ローンは年齢によっても考え方が変わります。
同じ8,000万円を借りる場合でも、30歳で借りるのと、45歳で借りるのでは意味が違います。
30歳であれば、35年ローンや40年ローンを組んでも、完済時年齢は65歳から70歳くらいです。もちろん楽ではありませんが、定年までの時間があります。収入が上がる余地もありますし、子どもが小さい場合でも教育費のピークまで時間があります。
一方で45歳で35年ローンを組むと、完済は80歳です。実際には繰上返済や退職金で調整する人も多いと思いますが、定年後もローンが残る設計になります。
この場合、現役時代の返済だけでなく、退職後にどう処理するかまで考える必要があります。
年齢が上がるほど、住宅ローンは借りられるかではなく、いつまでに残債をどう減らすかが重要になります。
40代以降で大きな住宅ローンを組む場合は、以下を必ず見た方がいいです。
・退職時のローン残債
・退職金の見込み
・年金受給までの生活費
・子どもの大学費用とローン返済の重なり
・売却した場合に残債を消せるか
・定年後も働く前提にしていないか
特に危ないのは、60歳時点でローン残債が大きく、かつ教育費も残っているケースです。これは家計的にかなり重くなります。
住宅ローンは若いほど有利、というより、若いほど時間でリスクを吸収しやすいです。逆に年齢が上がるほど、頭金や資産、出口戦略が重要になります。
共働き前提のローンは強気な気持ちで慎重に組む（笑）
都内で住宅を買う場合、共働き前提のローンになる家庭は多いと思います。特に世田谷区、目黒区、杉並区、品川区、大田区などで一定以上の広さを求めると、片働きだけで買える物件はかなり限られます。
共働きローン自体が悪いわけではありません。
むしろ、夫婦ともに働き続ける前提であれば、選択肢は大きく広がります。
ただし、共働き前提で住宅ローンを組む場合は、かなり現実的に考える必要があります。
・産休・育休
・時短勤務
・転職
・メンタル不調
・親の介護
・子どもの体調不良
・保育園や学童の制約
・夫婦どちらかのキャリアダウン
このあたりは、住宅購入時には楽観的に見がちですが、現実に発生した場合には大きな影響があります。
特にペアローンや収入合算で大きく借りる場合、片方の収入が落ちたときにどこまで耐えられるかは必ず見た方がいいです。
理想は、夫婦どちらかの収入が一時的に落ちても、一定期間は持ちこたえられる設計です。
たとえば、夫婦合計で年収1,500万円あるから1億2,000万円まで借りられる、ではなく、片方が時短になって世帯年収1,200万円になっても返せるか、育休期間中に世帯年収が一時的に落ちても問題ないか、まで見た方が安全です。
金利上昇に耐えられるかを見る
住宅ローンを組むときは、金利上昇も必ず考える必要があります。
これが最近の１番の関心ごとだと思います。
変動金利は固定金利より低いことが多く、毎月返済額を抑えやすいです。そのため、都内で高額な住宅を買う場合、変動金利を選ぶ人は多いと思います。
ただし、変動金利は将来の返済額が変わる可能性があります。
今の返済額だけを見て大丈夫と判断するのではなく、金利が1%、1.5%、2%になった場合でも耐えられるかを確認した方がいいです。
特に借入額が大きい家庭ほど、金利上昇のインパクトは大きくなります。
5,000万円のローンと1億円のローンでは、同じ金利上昇でも家計への影響が違います。住宅価格が高いエリアほど、金利上昇リスクは無視できません。
私なら、最低でも金利1.5%程度までは耐えられるかを見ます。できれば2%でも家計が完全には崩れないかを確認したいです。
ここで重要なのは、2%になると絶対に危ないと言いたいわけではありません。2%になったときに、何を削れば耐えられるのかを事前にわかっていることが重要です。
・外食を減らすのか
・旅行を減らすのか
・投資額を減らすのか
・車を手放すのか
・副業収入で補うのか
・ボーナス返済に頼らず耐えられるのか
ここまで考えておくと、住宅ローンの怖さは減ります。
物件の資産価値も住宅ローンの安全性に直結する
住宅ローンの安全性は、借入額だけでは決まりません。買う物件の資産価値も非常に重要です。
同じ8,000万円を借りるとしても、資産価値が落ちにくい物件を買うのと、売却しにくい物件を買うのでは、リスクがまったく違います。
・駅距離
・路線力
・学区
・周辺環境
・ハザードリスク
・土地形状
・管理状態
・中古市場での流動性
このあたりは、住宅ローンの安全度と直結します。
よく、住宅ローンの話では返済比率だけが語られます。しかし、私はそれだけでは不十分だと思っています。
返済比率が多少高くても、資産価値が落ちにくい物件であれば、万が一のときに売却で逃げられる可能性があります。一方で、返済比率が低くても、売りにくい物件を高値で買ってしまうと、将来のリスクは残ります。
都内の住宅購入では、毎月払えるかだけではなく、売れるかも同じくらい大事です。
特に子育て世帯は、今の生活だけでなく、10年後、15年後の家族構成も変わります。子どもが独立すれば広すぎる家になるかもしれません。親の介護で住み替えが必要になるかもしれません。勤務地が変わるかもしれません。
そのときに売れる家を買っているかどうかは、住宅ローンの安全性そのものです。
住宅ローンで見るべきなのは月々返済額だけではない
家を買うとき、多くの人は月々の住宅ローン返済額を見ます。
今の家賃と比べてどうか
ボーナス払いなしで払えるか
毎月いくらなら無理がないか
もちろん、これは大事です。
ただ、住宅購入後にかかるお金は住宅ローンだけではありません。
固定資産税
修繕費
マンションなら管理費・修繕積立金
戸建なら外壁・屋根・設備交換
家具家電
引っ越し費用
仲介手数料
車関連費用
教育費
習い事
帰省・旅行
住宅ローンだけなら払えるけれど、住宅関連費用全体で見ると重い、というケースはあります。
特にマンションは管理費・修繕積立金・駐車場代が乗ります。
戸建は月々の管理費はありませんが、修繕費を自分で積み立てる必要があります。
住宅ローン返済額だけを見て、今の家賃と同じくらいだから大丈夫と判断するのは危険です。
持ち家は、家賃の代わりにローンを払うだけではありません。家そのものを維持する責任もセットで背負います。
年収別に見る住宅ローンのざっくりとした目安
ここからは、年収別に住宅ローンの考え方を整理します。
あくまで考え方の目安ですが、都内で住宅購入を検討するうえではかなり重要です。ここまで9倍が上限ですとお伝えしてきましたが、都内では8倍で組むのがリスクとリターンのギリギリのラインだと思っています。
そのため8倍でそれぞれ簡単なシミュレーションをしたいと思います。
■世帯年収800万円の場合
年収倍率8倍なら借入上限は6,400万円です。ただし、子どもがいる家庭で6,000万円超のローンを組む場合はかなり慎重に見た方がいいです。特に子ども2人以上、中学受験、車あり、片働きに近い状態であれば、実質的には5,000万円台前半くらいまでに抑えた方が安心感はあります。
■世帯年収1,000万円の場合
年収倍率8倍なら8,000万円です。都内の住宅購入では現実的な検討ラインに入ってきますが、8,000万円を借りると生活の余白は減ります。子どもが2人以上いるなら、頭金を入れるか、物件価格を抑えるか、教育費とのバランスを見た方がいいです。
■世帯年収1,200万円の場合
年収倍率8倍なら9,600万円です。都内で戸建や広めのマンションを検討しやすくなる一方で、ほぼ1億円近いローンになるため、金利上昇と教育費の影響は大きいです。資産価値が落ちにくいエリア・物件を選ぶことが重要になります。
■世帯年収1,500万円の場合
年収倍率8倍なら1億2,000万円です。都内の人気エリアでも選択肢が出てきます。ただし、ここまで来ると住宅ローンというより、家計全体のポートフォリオ設計です。教育費、投資、老後資金、片働きリスクまで含めて考えないと、収入は高いのに余裕がない家庭になりやすいです。
■世帯年収2,000万円の場合
年収倍率8倍なら1億6,000万円です。数字上はかなり大きな住宅を検討できますが、年収2,000万円世帯は税負担も重く、手取りが年収ほど伸びません。高収入だから安全というより、高収入でも固定費を上げすぎると逃げ場がなくなります。特に都心・城南エリアの高額物件では、購入価格に見合う資産価値があるかを厳しく見た方がいいです。
年齢別に見る住宅ローンの考え方
次に年齢別です。
■20代後半から30代前半で住宅ローンを組む場合
時間を味方にできます。長期ローンを組みやすく、返済期間を長く取ることで毎月返済額を抑えられます。将来の収入増加も期待しやすいです。ただし、若い時期は家族構成がまだ変わる可能性があるため、子どもの人数や働き方が固まっていない状態で攻めすぎるのは注意です。
■30代半ばから後半
住宅購入の中心ゾーンだと思います。収入もある程度見えてきて、子どもの人数や生活スタイルも固まりやすい時期です。一方で、教育費のピークが10年後から15年後に来るため、そこを見越して借入額を決める必要があります。年収倍率8倍を使うなら、この年代が一番現実的に使いやすい印象です。
■40代前半
まだ住宅購入は十分可能ですが、返済期間と教育費の重なりに注意が必要です。子どもが小さい場合、50代で教育費のピークと住宅ローン返済が重なります。ローンを長く組む場合は、60歳時点の残債を必ず確認した方がいいです。
■40代後半以降
年収倍率だけで考えるのは危険です。年収が高くても、定年までの時間が短くなります。借入額そのものよりも、退職時にいくら残るか、退職金や資産でどう対応するか、売却しても逃げられるかが重要になります。この年代では、頭金や資産背景が大事になります。
■50代以降
住宅ローンを組む場合は、かなり個別判断です。買ってはいけないわけではありませんが、長期で返すというより、資産の組み替えに近い発想が必要です。老後の住まい、相続、売却、退職金、年金、医療・介護費まで含めて考えるべきです。
私の住宅ローン判断の順番
これまでの内容が重要なポイントで、私が不動産の購入の相談に乗る際には住宅ローンの借入額は以下の順番で考えます。
1.年収倍率8倍を上限として仮置きします。
2.子どもの人数と教育方針を見ます。子どもが多い、私立や中学受験を考えている、習い事を多くしたい家庭は、借入額を少し抑えます。
3.年齢を見ます。30代なら8倍近くまで検討余地がありますが、40代以降なら同じ8倍でも慎重にします。
4.頭金と手元資金を見ます。頭金を入れられるかだけでなく、購入後に現金が残るかを確認します。
5.金利上昇耐性を見ます。金利1.5%、できれば2%でも破綻しないかを確認します。
6.物件の売却可能性を見ます。駅距離、エリア、土地、マンションの管理状態、ハザード、学区などを見て、万が一のときに売れるかを確認します。
7.自分たちの人生の自由度を見ます。転職したい、独立したい、子どもにお金をかけたい、旅行もしたい、投資も続けたいのであれば、住宅ローンを攻めすぎない方がいいです。
家は人生の中心になりますが、人生のすべてではありません。
上記を踏まえて適切な倍率で組むことが人生の余白を生んでくれるはずです。
まとめ
住宅ローンは、単なる借金ではありません。
家族が安心して暮らせる場所を買うための手段です。子どもがのびのび過ごせる空間を作るための手段です。通勤や通学、地域とのつながり、日々の満足度を上げるための手段です。
だから、住宅ローンを過度に怖がる必要はありません。
ただし、住宅ローンを組むことで、人生の自由度が落ちすぎるなら注意が必要です。
旅行に行けない
教育費を出しにくい
投資できない
転職できない
独立できない
夫婦どちらかが仕事を休めない
毎月お金のことで不安になる
こうなると、せっかく良い家を買っても、満足度は下がってしまいます。
私の考えでは、住宅ローンは年収倍率9倍が上限で、7~8倍が都内の適正ラインです。ただし、その倍率まで借りていいかどうかは、年収だけでは決まりません。
年齢
子どもの人数
頭金
手元資金
共働きの安定性
教育方針
金利上昇耐性
物件の資産価値
将来の売却可能性
人生の自由度
これらを総合的に見て、自分たちにとって無理のない借入額を決めるべきだと思います。
ただ、家のために人生を窮屈にしすぎる必要はありません。
少し背伸びしてでも買う価値がある家もあります。一方で、背伸びしすぎると家計が固まってしまう家もあります。
この線引きを、自分たちの年収・年齢・家族構成に合わせて冷静に見ることが、住宅購入で後悔しないために一番大事だと思います。
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