【中古戸建編】世田谷で家探しをするなら、まずSUUMOでここを見てほしい
ともです。
今日は不動産会社と会話する前の下調べとして中古戸建をメインに探している人向けのSUUMOを使った事前準備について語りたいと思います。
不動産会社と会話するために一定の下調べをしましょうね、ということについては以前のこちらの記事で書いているのでぜひご参照ください^^
さて、本題ですが、世田谷は東京23区の住宅地と呼ばれるほど23区内でも広大な面積を持ち住宅地が多く、そのため戸建をしっかり探すと良い物件に出会いやすいエリアです。
資産性を重視する方は都心のタワーマンションの方がおすすめではありますが、世田谷では資産性はそこまで重視ではなく住みやすさを重視したいという世帯が比較的リーズナブルに家探しをするという観点で非常に優れたエリアだと思います。
特に、世田谷は昔から東京23区の住宅地として多くの戸建が供給されてきた経緯もあり、中古戸建の選択肢が多いです。
特に戸建は建物の減価償却スピードも速いため、結果的に新築戸建を買うよりもお得に良い物件を買えたということも起きやすいのでリーズナブルに家探しをしたい方には本当におすすめです。
ですが、選択肢が多いものの当然ちょっとこれは違うなというものも多く含まれますので、実体験としてですが不動産会社に提案されたものをせっかくみに行ったものの全然思ったものと違うじゃん・・・ということはよく起き得ます。
1つの物件を内見するだけでも車で連れて行ってもらったとしても平均1時間弱くらいはかかってしまうので思っていたのと違うハズレの物件をスクリーニングするのは非常に大事な事前準備です（特に子育て・共働き家庭には時間効率は強く意識して欲しいです）
そのため、不動産会社と会話をする前にSUUMOでイメージを膨らませてから探していくのが良く、そのためのスクリーニング方法について書いていきたいと思います。
なお、私自身中古戸建を購入しましたが（詳しくは体験記をご覧ください）
不動産会社に手伝ってもらう前提であればまずはSUUMOを探すツールではなく相場感を知るためのツールとして使っていただきたいと思います。
この記事では、
不動産会社に行く前に世田谷で中古戸建を検討する人が最低限ここまでは見ておいてほしい
という必要最低限レベルのSUUMOの見方をまとめます。
はじめに：SUUMOでできること／できないこと
まず初歩的ですがSUUMOでできること/できないことを簡単にまとめます。
SUUMOでできること
相場感を掴む
物件の違和感に気づく
条件を揃えて比較する
SUUMOでできないこと
住み心地の判断
近隣トラブルの把握
将来の建て替え可否の確定
だからこそ、まずは
SUUMO＝事前準備8割を終わらせるツール
と位置づけるのが大切です。
最近は掲載できる写真の枚数が増えたりもしているので、大体の様子は掴むことができます。
また、探しているエリアで取り扱いが多いなと思う不動産仲介会社も見えてきます。
このなんとなく探したいエリアの感覚を掴むというのが一番大切です。
世田谷で中古戸建を探すときのSUUMO初期設定
探していく場合に入力する項目は多くありません。
以下のつの項目だけ入力してみるようにしてください。
それ以上の情報を入れてしまうとノイズになってしまいます。
これから絞り込んでいく段階では検索条件を強くしても良いのですが、一番最初のタイミングでは絞り込む項目は以下で十分です。
1.まずはエリア
当然最初はエリアになってきます。世田谷区を選んでも良いですし、流石に広すぎるということであれば世田谷区の中で住みたい・気になるエリアをある程度入れてみましょう。最初は全くわからないと思うので、知っている街を入れるだけで十分です。三軒茶屋、二子玉川、下北沢、成城学園前だといくらなのだろうとまずは適当に決めて検索してみるだけでOKです。
なお、とはいえ最初からある程度エリアを絞りたいという方は資産性の観点から絞っていくのがおすすめです。
世田谷区のエリアごとの資産価値の見通しについては以下の記事で考察しているので気になる方はチェックしていただき、ここでおすすめされている駅から絞っていくのが良いと思います。
2.価格帯は現実ライン＋上下の余白
その次に、予算で切ってみましょう。
ざっくりですが、予算の上下±2,000万円くらいまで最初の検索段階では入れて良いと思います。
もちろん実際に2,000万円まで増やすとかなり負担は大きくなりますが、どの程度のローンが通るかは色々シミュレーションしてみないとわかりません。
予算は世帯年収の7.5倍で設定してみると良いでしょう。
ここもどうせ後で変動するのでそんなの払えないよなど考えずざっくり7.5倍するだけで大丈夫です。
いくら借入するべきかについては他の記事で考察します。
3.土地・建物面積はとりあえず表示の上限と下限だけ設定する
どの程度の土地・建物面積が必要かは将来のライフプランに依存します。
ここも深く考えなくても良いですが、あまりにも広すぎる狭すぎる土地・建物は生活が成立しにくくなったり予算がオーバーする可能性が非常に高いのでSUUMOの上限下限である
・土地：60㎡以上、150㎡以下
・建物面積：60㎡以上
だけ設定して外れ値だけ検索にひっかからないようにしておきましょう。
4.間取りは絞らなくても良いが絞りたいなら2LDK〜4LDK
間取りにはサービスルームという日当たりが悪いなどで部屋カウントされず納戸扱いとなる部屋があるのですが、それはSUUMOの表示では部屋カウントされません。
そのため、1LDK+2Sという実質3LDKの物件であっても、1LDKに含まれてしまうので一旦相場感を調べる上ではここはそんなに絞る必要はありません。
ただ、流石にそんなことはあまり起きないということであれば2LDK〜4LDKくらいで絞ると良いでしょう。
5.駅徒歩は15分以内
バスで移動するという選択肢もありますが、基本的には駅徒歩15分以内が推奨です。
現在在宅勤務でも子供がいたり何かの用事で駅に行くときに15分を超えると行くのが億劫になってしまいます。
リセールを考える時も15分以上と以内では大きな川が流れているのでここは15分以内を設定しておきましょう。
6.築年数は特に設定しなくて大丈夫だが20年くらいでみておきたい
築年数もリノベなどがあったり断熱性問題があったりとみるべき観点は多いですが、大体この辺りの築年数だとこれくらいの値段になるんだなという相場を掴むために設定しなくて大丈夫だと考えています。
ただ、築年数20年を超えた戸建はほとんど建物の価値はないため、
築20年以内：現実ライン
築20年以上：土地として見る
という考え方で良いです。
世田谷では建物が価値を持たない中古戸建も珍しくありません。
とりあえず20年以上を過ぎると結構厳しくなってくるので、20年を一つの目安としておきましょう。
SUUMOで必ずチェックする基本情報（表面的だけど重要）
ここまでは上記のやり方をやってくれれば良くて、全員が見る場所です。
ここまで検索するとおおよそ目視で見ることができるくらいの物件数になってきているはずです。
そうするとこの物件は値段の割に良いな！なんでこれこんなに安いんだろう？みたいな物件が出てきます。
SUUMOは業界最大手の検索サイトで水面下で動いている物件は当然載っていないですが、網羅率は非常に高く一次情報としては信頼に足るメディアです。
なので不動産仲介営業からも似たような物件が提案されてきます。
ここである程度この物件は見たことがあるという状態を作っておけば無駄な提案に対して時間を使う必要がなくアポイントの時間の密度が上がります。
上記のスクリーニングをしていく際には次の項目を見ていきましょう。
SUUMO内のスクリーニング機能に以下はないため、以下の項目で見ることができるかどうかで差がつきます。
ここを見ないと時間泥棒物件に引っかかる
① 接道状況
接道2m未満 → 再建築不可リスク
私道負担あり → 将来トラブルの火種
世田谷の安い中古戸建の多くはここに理由があります。
② 前面道路幅員
4m未満 → セットバック要確認
容積率が「数字通り使えない」ことも
SUUMOの容積率表示は最大値で、実際に建てられる量とは限りません。
③ 建蔽率・容積率
建蔽率・容積率はその土地に対して建物をどの程度建築して良いかの目安です。世田谷区で見る場合は建蔽率50、容積率100なのかそうでないのかを見ておくようにしましょう。
なお、数字上はOKでも以下の要因により思ったよりも思ったよりも建てる事ができないということも多々ありますのでこれを信用しすぎないようにしてください。
北側斜線
道路斜線
高度地区
写真から文章に書かれない情報を読む
外観写真
隣家との距離が異常に近くないか
擁壁・高低差がないか
室内写真
水回りの古さ＝リフォーム費用
天井が低く、暗く見えないか
周辺写真
電柱・ゴミ置き場・抜け感
写真は良いところしか載りません。
違和感探しがコツです。
SUUMOでは絶対にわからないこと
昼と夜の雰囲気
住民層の空気感
過去の近隣トラブル
ここから先は現地＋不動産会社の役割なので、ぜひプロに頼りましょう。
まとめ｜SUUMOで判断力を作ってから、プロに会う
SUUMOで決めない
SUUMOで削る
SUUMOで質問の質を上げる
これができている人ほど、
不動産会社との打ち合わせは短く、失敗が減ります。
世田谷の不動産の選び方で悩んでいる方はご遠慮なくご相談ください。
今回の記事が参考になれば幸いです。
