世田谷で戸建を買うならどこが現実的か｜予算1億円〜1.2億円未満の子育て家庭向けエリア選び戦略

ともです。

世田谷区のエリアについて今まで記事を出してきましたが、不動産のご相談をいただく際には最終的に自分たちはどのエリアがおすすめなのかをご質問いただきます。

世田谷区と一言で言っても、

三軒茶屋、駒沢大学、桜新町、二子玉川、成城学園前、経堂、千歳船橋、千歳烏山、桜上水、下北沢

などたくさんのエリアがあり、それぞれ雰囲気も価格も全く異なります。

しかし、物件探しを始めると、

駅距離、土地面積、建物面積、築年数、学区、ハザード、資産価値、通勤、買い物利便性、周辺環境など

見るべき項目がたくさんあってエリア選びも含めて迷いに迷わされます笑

上記のように不動産には色々な検討軸があるものの、一番最初は予算をベースに物件を狭めていくのが王道です。
私自身も以下の記事で書いたように予算設定からスタートしました。

おそらくこの記事に興味を持ってくださっている方は世田谷も含めて家を探していらっしゃる方だと思います。
不動産購入は個別性が高く、ご家庭によって許容できるローン倍率や必要な坪数は変わってくると思いますが、本記事においては

をペルソナにおすすめエリアについて書いていこうと思います。

この価格帯は、家探しをする上では決して安い予算ではありませんが、今の相場感で見ると、世田谷区の人気エリアの駅近・広め・築浅の全てを叶えることができる価格帯でもなく、優先順位をしっかり決めた上で選ばなくてはいけない予算感となります。

この記事では、私がこれまで世田谷区の物件情報、アドレス別の地価、学区、ハザード、駅距離、実際の売出事例を見てきた中で、1億〜1.2億円の人がどこを狙うべきかを私の購入経験での知見を踏まえながら考察していきたいと思います。

なお、他の予算帯の記事もございますのでご予算に合わせて家選びの参考にしていただければ幸いです。

また、予算が定まっていないけどおすすめエリアを知りたいという方にはまとめ買いのマガジンもご用意しておりますので予算帯が広い方はそちらがお得になりますのでぜひご検討ください。

なお、この記事を読んでいる方には住宅ローン審査を控えている方もいらっしゃると思います。住宅ローン審査については以下の記事でノウハウを共有しておりますのでご興味ある方はぜひご覧ください。

世田谷で住まい探しをしている方向けに、初回30分の無料オンライン相談も始めました。
不動産会社へ相談する前に、予算、エリア、戸建て・マンションの選択、子育て環境などの判断軸を、購入経験者の立場から一緒に整理します。まだ具体的な物件が決まっていない段階でも大丈夫です。

この記事で想定するペルソナ

改めてですが、今回の想定は以下です。

もちろん、実際には家庭ごとに条件は違います。

子どもが1人なのか2人なのか、共働きが続くのか、親からの援助があるのか、車が必要なのか、中学受験を考えるのか、職場がどこなのかによって答えは変わります。

ただ、あまりに個別事情を入れすぎると記事として読みにくくなるため、今回は上記のような家族が世田谷区で現実的に住める戸建を探すという前提で考えます。

個別に自分たちならどこを狙うべきかを相談したい方は、ココナラのオンライン相談でご相談ください。
世帯年収、家族構成、通勤先、希望学区、ローン許容額、資産価値への考え方を踏まえて、具体的に整理させていただきます。

前提の整理①：必要な建物・土地面積について

住生活基本計画などで使われる居住面積の目安では、都市部の共同住宅を想定した誘導居住面積水準として、2人以上の世帯は20㎡×世帯人数＋15㎡という考え方があります。※詳細は以下のリンクをご覧ください。

この計算だと、3人家族なら75㎡、4人家族なら95㎡です。

もちろんこれは絶対条件ではありません。
75㎡でも3人家族なら十分暮らせる家庭もありますし、4人家族でも間取りが良ければ85㎡台で問題ないことも全然あります。

ただ、一般論として世田谷区で戸建を買うのであれば、4人家族なら建物面積90〜100㎡前後を一つの目安にした方が良いと思います。

子どもが2人いる場合、将来的には子ども部屋、夫婦の寝室、収納、在宅勤務スペース、洗面・脱衣・ランドリー周りの動線が良いことが必要になってきます。
上記の建物面積がなければ、手狭に感じる場面が多くなってくる可能性が高いと思われます。

次に土地の話です。

世田谷区では、建ぺい率50%、容積率100%のエリアが一番多いです。100㎡の土地であれば、建物は延床100㎡程度まで建てられるイメージです。
坪数に直すと30坪が1つの目安となります。
もちろん、前面道路、斜線制限、北側斜線、用途地域、準防火地域、土地形状などによって実際に建てられる建物は変わります。

注意が必要なのは世田谷では建ぺい率40%、容積率80%の指定がある地域が点在していることです。
このような地域で100㎡の建物を建てようとすると、単純計算では125㎡程度の土地が必要になり、必要な土地面積が大きくなるため必然的に物件価格が高く出てしまいます。成城は高級住宅地ですが、建ぺい率40%、容積率80%のエリアであり、1つの区画が大きいことも高価格となっている要因の1つです。

一方で、建ぺい率60%、容積率150%や200%のエリアであれば、土地面積が70〜80㎡台でも、3階建てを含めて延床90〜100㎡を確保できます。

ただし、3階建てで延床面積を確保する場合は、階段移動、老後、子どもの安全性、洗濯動線、日当たり、駐車場との兼ね合いを見た方が良いのでそのあたりはトレードオフで考えると良いと思います。

前提の整理②：年収倍率から見た1億〜1.2億円の現実感

次に年収倍率です。
ここでは、住宅ローンの上限を世帯年収の7.5倍程度として考えます。

保守的に見たい方は5〜6倍、攻める方は9倍程度まで見る方もいると思いますが、子育て世帯で教育費や生活費も考えるなら、私は7.5倍を一つの基準にして良いと思っています。

予算1億円なら、世帯年収は約1,300万円、
予算1.2億円なら、世帯年収は約1,600万円です。

この価格帯を検討する家庭は、世間的に見て世帯年収は高い水準です。
ただし、1億円でも、世田谷区の人気駅の駅近・広め・築浅・整形地・ハザード良好・学区良好を全部満たすのはかなり難しく、1.2億円まで出してようやく選択肢が増えるという感覚です。

また、今回は頭金ゼロ、もしくは大きく入れない前提で考えます。

理由は、今でも住宅ローン金利は歴史的に見れば低い水準であり、手元資金をすべて住宅に入れてしまうと、教育費、修繕費、家具家電、車、転職、出産、病気などの変化に弱くなるからです。

前提の整理③：なぜマンションではなく戸建として考えるのか

3人家族であれば、世田谷区でもマンションという選択肢は十分あります。75㎡前後のマンションであれば、立地や管理状態が良ければ暮らしやすいと思います。

ただ、4人家族で90〜100㎡を求めると、世田谷区のマンションは結果的に高額になります。管理費、修繕積立金、駐車場代も加えると、毎月の支出は戸建より重くなる場合もあります。

ご存知の通り、最近はマンション価格が上がっており、中古マンションでも立地が良いものは簡単に安くなりません。

一方で戸建は、土地の価値が残りやすいです。建物は経年で価値が落ちますが、土地の選び方が良ければ、将来売却する時にも一定の出口が見えやすくなります。

また、世田谷区でマンションを買うのであれば、都心のエリアで良い条件のマンションを買った方が良いと個人的に思っています。
都心を外して世田谷区まで検討をずらしている背景には広い家に住みたかったり、住環境を重視したいという理由があるのではないでしょうか。せっかく世田谷区で家を買うなら戸建でしょうという前提を置いています。

1億〜1.2億円で狙うべき物件タイプ

ここまで前提の整理を進めてきました。
その上で、どんなタイプの戸建を狙っていくべきかを考えていきましょう。
この価格帯で狙う物件パターンは、大きくは以下の3つとなります。

個人的にこの予算帯で一番おすすめしたいのは、2つ目の土地がしっかりしている中古戸建です。
理由は、昨今の新築建築費の高騰により新築戸建でもそこまで家のグレードを上げづらい状況になっているからです。SUUMOを見ていても新築戸建でこのグレードなら中古戸建で良いんじゃないかという物件も多くあります。
それであれば中古でなるべく築浅で住環境が良い物件を探す方がおすすめしたいです。

また、資産観点でも新築はリスクが大きく、新築戸建ては鍵を開けた瞬間に中古物件になり、その瞬間に新築プレミアムがなくなり、建物部分の資産価値が20%ほど落ちてしまいます。そうなると買った瞬間に含み損を抱えることになり、現在の読みにくい相場の中では絶対新築じゃないと嫌だ！というような強いこだわりがない限りは中古戸建を買う方が安全です。

また、中古戸建のメリットとして、売主の事情や築年数、間取りの古さによって、土地価格に近い水準で出てくることが中古戸建はあり得ます。建物がまだ使えるなら数年住みながら資金繰りを整えて、将来的にリフォームや建て替えることもできます。

1億〜1.2億円の予算があるなら、新築建売だけに絞らず、中古戸建をまずは第一の選択肢として検討された方が良いと思います。

また、資産価値観点で人気エリアだとしても駅遠の物件はリスクが一定出てきてしまうため、パターン3よりもパターン2の方が優先度が高いとは思います。※ご家庭の志向によるため、絶対ではありません。
資産価値については都内での不動産選びの基本となります。
詳しくは以下の記事にまとめているのでぜひお読みください。

家を買うときに大事なこと①：資産価値

前置きが長くなってしまって申し訳ないですが、本題に入る前にこの切り口で最終的におすすめエリアを考えていくため、不動産を買う時に個人的に大事なことを4つ書いてから本題に入らせてください。
※こんなのわざわざ説明してもらわなくても分かっているよ、という方は読み飛ばしていただいて大丈夫です！

まず大事なのは、将来売る時に損をしにくいかどうかです。

不動産は住むためのものですが、同時に人生で最も大きな資産でもあります。特に1億円を超える買い物になると、買った瞬間だけではなく、10年後、15年後にどう評価されるかまで考えておいた方が良いです。

もちろん、資産価値だけで家を選ぶと味気ないです。家は株ではないので、利回りだけ見て買うものではありません。
ただ、住宅ローンを組んで長く住む以上、出口を考えないのも危険です。
また、将来的には家族構成が変化してマンションなどに住み替えということも出てくるかもしれません。
その時に残債割れで手出しが発生する、最悪引越しできないみたいなことは避けれるのであれば避けた方が良いです。

家を買うときに大事なこと②：子育て環境

次に大事なのが、子育て環境です。

世田谷区で家を探す人の多くは、子育て世帯だと思いますし、今回の記事もその方々をターゲットにしています。
実際に家を買う時も、駅距離や価格だけではなく、小学校、公園、治安、街の落ち着き、周辺道路の安全性などが気になるはずです。

特に子どもがいる家庭では、毎日の生活をイメージできるかがとても大事です。近くに公園があるか、小学校までの道が歩きやすいか、駅前が便利すぎて騒がしくないか、逆に静かすぎて買い物が不便ではないかなど図面や物件価格だけでは分からないところも事前にご確認いただく方が良いと思います。

教育系の情報については以下の記事でまとめております。

家を買うときに大事なこと③：広さと間取り

3つ目は、広さと間取りです。
立地が良くても、家が狭すぎると日々の生活にストレスが出ます。
リビングが狭い、収納が足りない、子ども部屋が取りにくい、在宅勤務の方であれば自分の仕事スペースがないなど不満があると住む楽しさが減ってしまいます。

一方で、世田谷区で広さを求めると、当然ながら駅距離やエリアとのトレードオフが出てきます。駅近で広い家を求めると予算が跳ね上がりますし、1億円〜1.2億円の範囲では、どこかで現実的な線引きが必要になります。

さらに、土地を買って注文住宅を建てる場合は、土地の面積だけではなく、建蔽率、容積率、土地形状、前面道路、方角、坪単価も重要です。
建蔽率・容積率はエリアによって変わるため、同じ30坪の土地でも、きれいな整形地なのか、旗竿地なのか、容積率を使い切れるのかによって、建てられる家は大きく変わります。

家を買うときに大事なこと④：通勤利便性

最後は、通勤利便性です。

世田谷区は住宅地として人気がありますが、都心への出やすさはエリアによって大きく違います。田園都市線、小田急線、京王線、井の頭線、大井町線、世田谷線など、使う路線によって通勤のしやすさも街の雰囲気も変わります。

駅徒歩も重要です。
駅から近いほど便利ですが、その分価格は上がります。反対に、駅から離れると価格や広さの面では有利になりますが、毎日の通勤や雨の日の移動、子どもの通学、将来の売却時には影響が出ます。

特に共働き世帯の場合、通勤時間は生活の余白に直結します。片道10分違えば、往復で20分、平日5日で100分です。1週間で約1時間半以上の差になります。これが何年も続くと、家族との時間、睡眠時間、趣味の時間に大きく影響します。

通勤利便性重視の切り口では、路線、駅徒歩、乗換、都心アクセスを中心に、日々の移動ストレスが少ないエリアを整理していきます。

世田谷区の家探しで難しいのは、どのエリアにも良い面と弱い面があることです。

資産価値が強いエリアは価格が高く、広さを取りにくいことがあります。子育て環境が良いエリアは、駅から遠いことがあります。広い土地が狙えるエリアは、通勤利便性では少し妥協が必要なことがあります。駅近で便利なエリアは、落ち着きや住環境の面で好みが分かれることもあります。

だからこそ、この記事では単純なランキングではなく、

資産価値、子育て環境、広さと間取り、通勤利便性

という4つの切り口で整理していきます。

自分たちにとって一番大事なのは何か。どこは譲れて、どこは譲れないのか。
そこが見えてくると、なんとなく他人の言うことやネット記事に従って人気の街を探すのではなく、自分たちの予算と暮らし方に合う街を選べるようになります。

1〜1.2億円の予算で選びたいエリアはどこか？

お待たせしました。
ここからは1億〜1.2億円で実際にどのエリアを狙うべきかを、ご家庭の志向別に整理してまとめたいと思います。

今回の結論を先に書くと、1〜1.2億円の予算帯で選びたいエリアは以下のように考えています。