東京のマンション価格は下がる？「うちの近所」で答えが違う——中古マンション市場の「3つの顔」
前回、「東京の中古マンションは売値が過去最高なのに、売れた数は2割減っている」という話を書きました。すると、いくつか同じ質問をいただきました。
「で、うちの近所はどうなの？」
もっともな質問だと思います。「東京のマンション」とひとくくりにしても、千代田区の1億円の部屋と、大田区の6,000万円の部屋では、買う人も売る人も、動き方もまったく違います。平均値は、その違いを全部ならしてしまいます。
そこで今回は、8月のデータをエリアごとに分けて見てみます。結論から言うと、いまの東京には「高いまま止まった場所」「売り手だけが強気な場所」「値ごろで動いている場所」の3つの顔があります。ご自分のエリアがどれに当たるかで、この秋の正解は変わります。
同じ東京で、こんなに違う
東日本レインズの2026年8月のデータを、東京都のエリア別に並べます。見てほしいのは「売り手が付けた値段（売出価格）」と「実際に決まった値段（成約価格）」の差です。業界ではこの差を「ワニの口」と呼びます。口が大きく開いているほど、売り手と買い手の認識がずれています。
都心3区（千代田・中央・港）：成約価格1億4,175万円（前年比+4.5％）。でも成約件数は154件で前年比▲38.9％、在庫は5,197件で+58.1％。売出価格と成約価格の差は約4,800万円
城南（品川・目黒・大田・世田谷）：成約価格6,995万円（▲6.1％）。一方で売出価格は7,942万円と前年比+26.0％。成約件数は280件（▲21.1％）。差は約950万円
城西（新宿・渋谷・杉並・中野）：成約価格7,760万円（+8.9％）、成約件数213件（▲15.8％）、在庫+23.4％。差は約1,700万円
城東（台東・江東・墨田など）：成約価格5,996万円、成約件数359件（▲20.8％）。差は約350万円
城北（文京・豊島・北・板橋・練馬）：成約価格6,078万円（+12.5％）、成約件数259件（▲7.5％）。成約価格が売出価格を上回った唯一のエリア
出典：東日本不動産流通機構（レインズ）の2026年8月データをもとにしたダイヤモンド不動産研究所の集計
こう並べると、「東京のマンションが下がっている」という言い方がいかに大雑把かが分かります。
都心3区は、値段が下がったのではなく「止まった」エリアです。成約価格はまだ前年より高い。でも売れた数は4割減で、在庫は1.6倍。売り手は1億9,000万円で出し、買い手は1億4,000万円でしか買わない。この4,800万円の隙間を埋められた物件だけが成約しています。
城南は、今回のデータでいちばん「すれ違い」が大きいエリアです。売出価格は前年比で+26％と東京で最も強気なのに、実際の成約価格は▲6％。つまり「高く出した物件は売れ残り、現実的な値段の物件だけが決まっている」状態です。
そして城北。ここだけは成約価格が売出価格を上回りました。売り手が現実的な値段を付け、買い手がそれをちゃんと買っている。件数の減り方も▲7.5％と最も小さい。市場としてはいちばん健全です。
背景には金利があります。9月18日、日銀は政策金利を1.25％に引き上げました。6月に続く利上げで、31年ぶりの水準です。ローンで買う実需層の「手が届く上限」は確実に下がっていて、その影響は値段が高いエリアほど強く出ます。都心3区の件数が4割減ったのは、そのあらわれです。
現場から見えること――「エリア」よりも「築年」で割れている
私たちは、城南と都心の中古マンションを買い取ってリノベーションし、再販売しています。仕事柄、この8区の成約事例を毎週追いかけています。その目で見ると、エリア別の平均では見えないもう一段細かい分かれ道があります。
下がっているのは「都心の、築11〜25年」。私たちの集計では、この夏、前年よりはっきり安く決まっているのは港区や渋谷区の2000年代築のマンションです。ここ数年、海外の買い手や投資目的の買い手がいちばん集中していた帯で、その買い手が引いた分だけ素直に下がっています。一方で、世田谷区・大田区・品川区の同じ築年帯は、まだ前年より高く決まっています。自分で住む人が買っているエリアは、金利が上がっても「家が必要」という事情は変わらないからです。
古いマンションは、意外と下がっていない。「旧耐震（1981年以前の建物）は真っ先に崩れる」とよく言われますが、少なくともこの夏の成約を見る限り、旧耐震は横ばいです。ただし「下がらない」と「売れる」は別の話で、件数は減っています。古いマンションは「値下がりする」より先に「決まらなくなる」。これは買取の現場で毎週感じていることです。
売り手の「隣の成約」は、半年前の話かもしれない。城南で売出価格が+26％になっているのは、春までの高値成約を基準に値付けしている売り手が多いからだと思います。査定のご相談でも「同じマンションの○○号室がこの値段で売れたと聞いた」という話から始まることが増えました。その成約がいつのものかを確かめると、金利が上がる前のものであることが少なくありません。
この秋、エリア別にどう動くか
都心3区で購入を検討している方。在庫が1.6倍に増えているいまは、ここ2、3年で最も選べる局面です。売出価格と成約価格の差が平均で約4,800万円あるということは、表示価格をそのまま受け入れる必要はないということです。売り出しからの経過月数を必ず確認してください。
城南で購入を検討している方。値段が崩れているわけではないので、「下がるのを待つ」作戦は金利上昇と相殺される可能性が高いです。ただし売出価格は強気なので、同じマンションの直近の成約事例を仲介会社に出してもらい、そこから交渉するのが現実的です。
売却を検討している方。城南・都心とも、いまは「高めに出して様子を見る」コストが高くなっています。在庫が増えているので、高めの物件は比較されて後回しにされ、半年後には「長く売れ残っている物件」として見られてしまいます。直近の成約事例に基づいた値付けと、業者買取の見積もりを両方把握したうえで、「いつまでに売りたいか」から逆算して決めるのが、いまの相場に合った進め方だと思います。
「東京のマンションが下がっている」というニュースを見たら、「どこの、どの築年の話か」を確かめてください。それだけで、ご自分の判断はだいぶ正確になります。
（本記事の数値は2026年9月時点の公表データに基づきます。エリア別の平均値は成約した物件の構成によって変動します。個別の物件の価格やローンの条件は、必ず専門家にご確認ください。）
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