【2026年秋】東京の中古マンション、売値は過去最高でも成約は2割減——いま起きている"すれ違い"
「東京のマンション、まだ上がってるんでしょ？」
この秋、こう聞かれることが本当に増えました。答えは「半分はい、半分いいえ」です。ポータルサイトに並ぶ売り出し価格を見れば、たしかに上がっています。東京23区のファミリータイプは掲載価格の平均が1億2,000万円を超え、過去最高を更新しました。
ところが、私たちが日々見ている「実際に売れた数」は、同じ8月に前年より2割も減っています。売り手が付ける値段と、買い手が払う値段。この2つの間に、いま静かに、しかしはっきりと隙間ができ始めています。
今回は、この"すれ違い"がなぜ起きているのか、そして住み替えや購入を考えている方がこの秋どう動けばいいのかを、買取再販の現場から見た景色も交えてお話しします。
数字で見る「すれ違い」—…2026年8月の東京
まず、いま何が起きているのかを、公表されているデータで確認しておきましょう。
東京23区の中古マンション掲載価格（ファミリータイプ）：1億2,018万円、前年同月比約+22％で過去最高
東京都区部の中古マンション成約件数：1,265件、前年同月比▲20.6％
首都圏の中古マンション成約㎡単価：81.6万円、前年同月比▲3.8％
首都圏の中古マンション在庫件数：4万8,235件、前年同月比+8.2％
首都圏の新築マンション平均価格：9,770万円、前年同月比▲5.4％。初月契約率は61.1％で、好調の目安とされる70％を下回る
変動型住宅ローン金利（メガバンク代表）：年1.248％。日銀の政策金利は6月に1.00％へ
出典：LIFULL HOME'S 中古価格動向、東日本レインズ8月度（R.E.port）、不動産経済研究所 8月度（NOVAIST）、モゲチェック 2026年9月
この中で一番大事なのは、最初の2つの対比です。「売り手が付けている値段」は前年より2割高い。でも「実際に成約した件数」は2割少ない。そして売れ残った在庫は積み上がっています。
もうひとつ、見逃せない変化があります。首都圏の中古マンションの成約単価は、2020年から6年近く「前年より高い」状態が続いていました。今年2月の時点では70ヶ月連続の上昇です。それが8月は前年比マイナスに転じました。「値上がりが当たり前」だった時代が、少なくとも一旦は区切りを迎えたということです。
背景にあるのは金利です。日銀は6月に政策金利を1.00％へ引き上げ、これは約31年ぶりの水準です。変動型の住宅ローンはメガバンクで年1.2％台、フラット35は3.4％台と過去最高水準になりました。たとえば7,000万円、35年ローンで考えると、金利が0.4％から1.25％に上がるだけで月々の返済は約2万7,000円増えます（約17.9万円→約20.6万円）。買い手の「手が届く上限」が、確実に下がっているのです。
この数字の続きは、毎週月曜の「今週の数字」で追いかけています。フォローしておくと、相場の変化を見逃しません。
買取再販の現場から見えること
私たちは、城南・都心エリアの中古マンションを買い取り、リノベーションして再販売する仕事をしています。つまり「買う側」と「売る側」の両方を、毎週何件も経験しています。その立場から見ると、いまの市場には3つの特徴があります。
1. 「とりあえず高めに出してみる」売り手が増えた
隣のマンションが高値で売れたと聞けば、自分もその値段で出したくなるのは自然なことです。ただ、その「隣の成約」は半年前の金利で買われたものかもしれません。新規登録が前年比で増え、在庫も増えているのは、こうした「強気の売り出し」が買い手に届かずに滞留しているからです。内見は入るのに申し込みが入らない、という相談が増えています。
2. 買い手は「値段」より「月々の支払い」で判断するようになった
金利がほぼゼロだった頃、買い手の関心は「総額いくらか」でした。いまは「月々いくらになるか」に戻っています。同じ物件でも、管理費・修繕積立金が高いマンションは以前よりはっきり敲遠されるようになりました。逆に、直したばかりですぐに住めて、引っ越し後の出費が読める物件は、件数が減った市場の中でも比較的早く決まっています。
3. 「築年数」より「管理」を見る目が育ってきた
今年4月に施行された改正区分所有法で、建替えや一括売却の決議要件が緩和され、古いマンションでも「出口」が描きやすくなりました（参考）。私たちの仕入れでも、築年数そのものより、管理組合が機能しているか、修繕履歴と積立金の残高は健全か、を以前にも増して重く見ています。同じ築45年でも、管理の良し悪しで価格は別物になります。
ちなみに、こういう局面では「業者に直接売る（買取）」という選択肢が見直されます。仲介で高めに出して半年待つ間に、金利がもう一段上がって買い手がさらに減る――というシナリオを、いまの売り手は現実のリスクとして考えなければならないからです。買取は仲介より安くなりますが、「いつ、いくらで確実に売れるか」が決まる。その価値が、この1年で相対的に大きくなったと感じています。
この秋、どう動くか
購入を検討している方へ。 成約が減り在庫が増えているいまは、ここ2、3年でもっとも「選べる」局面です。掲載価格は高く見えても、実際の成約はそこから下がって決まるケースが増えています。気になる物件があれば、売り出しから何ヶ月経っているかを確認してみてください。長く残っている物件ほど、交渉の余地はあります。ただし金利はこの先も上がる見通しが多数です。「値段が下がるのを待つ」と「金利が上がる前に組む」はトレードオフなので、総額ではなく月々の返済額で上限を決めておくことをお勧めします。
売却を検討している方へ。 価格はまだ高水準です。ただ「高めに出して様子を見る」作戦は、いまは以前よりコストが高くつきます。相場が横ばいから下げに転じたとき、売れ残った物件は「なぜ売れていないのか」と見られてしまうからです。仲介での売り出しと、業者買取の見積もりを両方取って、「高く売れるかもしれない価格」と「確実に売れる価格」の差を知ったうえで決めるのが、いまの相場に合った進め方だと思います。
マンションの値段は、結局のところ「買える人がいて初めて成立する」ものです。掲載価格の最高値更新というニュースの裏で、買える人の数が静かに減っている。そのことを知っているだけで、この秋の判断はだいぶ変わるはずです。
（本記事の数値は2026年9月時点の公表データに基づきます。個別の物件の価格やローンの条件は、必ず専門家にご確認ください。）
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