【今週の数字】2026年基準地価、東京23区の住宅地は+8.7%。でも城南・都心は「減速」していた

毎週月曜は、その週に知っておくと役に立つ数字をひとつだけ取り上げます。木曜のコラムより短く、3分で読める分量です。

今週の数字は「+8.7%」。9月中旬に公表された2026年の基準地価で、東京23区の住宅地が1年間でこれだけ上がりました。前年は+8.3%でしたから、上昇の勢いはむしろ強まっています。

ところが、私たちが普段見ている城南・都心の8区に絞ると、少し違う景色が見えます。

平均は加速、城南・都心は減速

住宅地の上昇率を、前年と並べてみます。

• 港区：+16.3%（前年+13.7%）

• 目黒区：+13.3%（前年+13.7%）

• 渋谷区：+11.6%（前年+12.6%）

• 千代田区：+11.4%（前年+11.8%）

• 品川区：+11.0%（前年+12.9%）

• 中央区：+10.5%（前年+13.3%）

• 大田区：+7.3%（前年+7.9%）

• 世田谷区：+6.2%（前年+6.5%）

8区すべてが値上がりしています。ただし、上昇幅が前年より広がったのは港区だけです。残りの7区は、上がり方が少しずつ緩やかになっています。中央区（13.3%→10.5%）と品川区（12.9%→11.0%）は、とくにブレーキが目立ちます。

では、23区平均を押し上げたのはどこか。上昇率の上位は港区に次いで台東区（+15.6%）、文京区（+13.8%）でした。高くなりすぎた都心・城南を避けて、その周りの区に買い手が移っている。地価からは、そんな流れが読み取れます。先週のコラムで、中古マンションの成約がいちばん健全だったのが城北エリアだったこととも重なります。

地価とマンション価格は、同じ動きをしない

ここで注意したいのは、基準地価は「7月1日時点の土地の値段」だということです。9月18日の日銀の利上げは、まだ反映されていません。

実際、同じ城南エリアで、8月に成約した中古マンションの平均価格は前年比▲6.1%でした（東日本レインズ）。土地は上がっているのに、建物込みのマンションは前年より安く決まっている。一見矛盾していますが、マンションの値段は土地だけでなく、「ローンでいくら借りられるか」で決まる部分が大きいからです。

買取の現場では、地価はマンション価格の「床」のようなものだと考えています。土地が上がっている間は、大きく崩れにくい。でも、天井を決めるのは金利です。いまは床がせり上がり、天井が下がってきている。その間で値段が決まる、という感覚です。

今週のヒント

購入を検討している方は、「地価が上がっているから今のうちに」と焦る必要はありません。城南・都心の地価は減速していて、マンションの成約価格はすでに調整し始めています。

売却を検討している方は、「地価+○%」のニュースをそのまま売出価格に上乗せしないようにしてください。値付けの基準になるのは、同じマンションや近所の直近の成約事例です。

木曜のコラムでは、その「天井」の話として、変動金利が上がったいま、年収ごとにいくらまで買えるのかを試算します。

（本記事の数値は2026年9月時点の公表データに基づきます。地価は基準地の平均変動率で、個別の土地や物件の価格を示すものではありません。個別の物件やローンの条件は専門家にご確認ください。出典：東京都「令和8年東京都基準地価格の概要」、自由住宅ナビ「基準地価2026で見る一都三県の住宅地」）

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