変動金利1.25%で住宅ローンはいくら借りられる？——年収1,000万円の借入上限は1,080万円下がった

マンションを毎日値付けする人

2026年10月1日 10:33

筆者：区分マンションだけで、個人の年間売上50億円。東京・城南／都心の買取再販営業です。

「金利が上がったのは知っている。で、うちはいくらまで買えるの？」

9月の利上げのあと、購入を考えている方からいちばん聞かれるのがこの質問です。ニュースは「0.25%の引き上げ」と伝えますが、知りたいのは率ではなく金額のはず。今回は世帯年収別に、実際に計算してみます。

いま、金利はどこにいるのか

まず足元の確認です。

日銀は9月18日、政策金利を1.00%から1.25%に引き上げました。6月に続く利上げで、間隔は3カ月でした
10月に適用される大手銀行の変動金利は、三菱UFJ銀行1.195%、りそな銀行1.25%、みずほ銀行1.275%、三井住友銀行1.525%。みずほとりそなは今月引き上げています
10年固定は大手5行すべてが引き上げ、3.6%〜4.9%台。全期間固定のフラット35は、10月の金利が3.83%と9月の3.46%から0.37ポイント上がりました

変動金利は0.4%前後で借りられた時期が長く続きました。いまはその約3倍、1.25%前後が「ふつう」になっています。

世帯年収別に「借りられる上限」を計算した

前提はシンプルにしました。毎年の返済額は額面の世帯年収の25%まで、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなし。金利は35年間変わらないものとして計算しています。

金利0.4%、1.25%、1.75%の順に、借入額の上限はこうなります。

世帯年収800万円（月々16.7万円）：6,531万円 → 5,667万円 → 5,232万円
世帯年収1,000万円（月々20.8万円）：8,164万円 → 7,084万円 → 6,539万円
世帯年収1,200万円（月々25.0万円）：9,797万円 → 8,501万円 → 7,847万円
世帯年収1,500万円（月々31.3万円）：1億2,246万円 → 1億626万円 → 9,809万円
世帯年収2,000万円（月々41.7万円）：1億6,328万円 → 1億4,168万円 → 1億3,079万円

世帯年収1,000万円なら、金利が0.4%から1.25%になっただけで、上限は1,080万円、約13%下がりました。1.75%まで上がれば、さらに545万円下がります。収入は変わらないのに、買える部屋が一回り小さくなる。あるいは一駅遠くなる。これが「0.85%の差」の正体です。

逆から見ても同じです。7,000万円を借りた場合、毎月の返済は0.4%で17.9万円、1.25%で20.6万円。月2.7万円、年間で約33万円の差になります。

頭金がある方は、上の金額に頭金を足したものが物件価格の目安です。

現場から：2億円が止まり、1億円が動く理由

この計算を持って市場を見ると、いま起きていることが説明できます。

東日本レインズの8月のデータでは、都心3区（千代田・中央・港）の中古マンションは成約件数が前年より38.9%減り、在庫は58.1%増えました。売り出しの平均は1億8,977万円、成約の平均は1億4,175万円です。

2億円の部屋を、頭金4,000万円・借入1億6,000万円で買うとします。金利1.25%なら毎月の返済は約47万円。返済比率25%に収めるには、世帯年収が約2,260万円必要です。0.4%のころは約41万円、必要年収は約1,960万円でした。同じ部屋なのに、求められる年収が300万円上がったことになります。

都心の2億円帯が動かないのは、高すぎるからというより、その返済を組める世帯の数が金利で削られたから。私はそう見ています。

一方、城南（品川・大田・目黒・世田谷）の成約平均は6,995万円。世帯年収1,000万円の上限7,084万円とほぼ重なります。1億円の部屋でも、頭金2,000万円なら借入は8,000万円、毎月約23.5万円、必要年収は約1,130万円。共働きなら届く水準です。

城南の1億円前後が「住むために買う人」で回り続けているのは、返済が家計の中に収まる価格帯だからでしょう。私たちが買取の査定で再販価格を決めるときも、「この部屋を買う世帯の毎月の返済はいくらになるか」から逆算しています。

買う人・売る人へのヒント

買う方へ。

変動で借りるなら、1.25%ではなく1.75%の列で予算を組む。9月の利上げ分が返済額に反映されるのは、多くの銀行で来年7月以降と見られています（モゲチェック）。金利はまだ上がり切っていません
固定は「安心料込みの値段」と考える。世帯年収1,000万円でも、フラット35の10月の金利3.83%で計算すると上限は4,815万円。変動1.25%より約2,270万円低くなります。どちらが得かではなく、上がったときに家計が耐えられるかで選ぶ話です
期間と頭金で調整する。返済期間を40年にすると、年収1,000万円の上限は7,084万円から7,866万円に戻ります。ただし返済が5年延び、利息の総額は増えます

売る方へ。

金利が上がる前の成約価格を基準にしない。買い手の上限が1割強下がった以上、「2年前に隣が売れた値段」は、いまの買い手の予算を超えているかもしれません。城南では8月、売り出し価格が前年より26.0%高い一方で、成約価格は6.1%下がりました。差が開くのは、売り手の基準が古いままだからです

金利は自分では選べませんが、予算の組み方は選べます。まずは自分の年収の行を、1.75%の列まで眺めてみてください。

試算は一定の前提を置いた概算で、実際の借入可能額は金融機関の審査によって変わります。本記事の数値は2026年10月時点の公表データに基づきます。個別の物件やローンの条件は専門家にご確認ください。

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