【保存版】変動金利の「引き上げ通知」が届いたら——0.5%上がると月いくら増える？最初にやる3つ

マンションを毎日値付けする人

2026年10月7日 10:28

筆者：区分マンションだけで、個人の年間売上50億円。東京・城南／都心の買取再販営業です。

10月に入って、変動金利で借りている方に「金利見直しのお知らせ」が届き始めています。9月18日に日銀が政策金利を1.00%から1.25%に引き上げたことに加え、6月の利上げ分もあり、多くの銀行で来年1月からの返済額が上がるという内容です。

結論から書くと、0.5%上がると、残高4,000万円・残り30年で月の返済は約9,500円増えます。通知が来たら、借り換えを考える前にやることがあります。

0.5%上がると、月の返済はいくら増えるか

金利1.1%→1.6%、残り30年・元利均等返済で計算しました。

残高3,000万円：月＋約7,100円（年＋約8.5万円）
残高4,000万円：月＋約9,500円（年＋約11.4万円）
残高5,000万円：月＋約11,800円（年＋約14.2万円）
残高6,000万円：月＋約14,200円（年＋約17.1万円）

残りが20年でも、増える額はほぼ同じです（残高4,000万円なら月＋約9,100円）。「残りが短いから影響は小さい」とは限りません。

通知でまず見るのは2か所

1つ目は「新しい適用金利」。2つ目は「返済額が、いつから、いくらに変わるか」です。

銀行によっては「5年ルール」「125%ルール」があり、金利が上がっても返済額はすぐには変わりません。5年ルールは返済額を5年間据え置く仕組み、125%ルールは見直し時の返済額の上昇を前回の1.25倍までに抑える仕組みです。

ただ、これは「助かった」ではありません。返済額が同じでも、中身は利息の割合が増え、元金の減りが遅くなっています。上がり方が大きいと、払いきれなかった利息が「未払利息」として残ることもあります。自分のローンにこのルールがあるかは、金銭消費貸借契約書か銀行のサイトで確認できます。

通知が来たら、最初にやる3つ

1. 今の銀行に「優遇幅」を相談する
変動金利は「基準金利−優遇幅」で決まります。基準金利は全員一律で上がりますが、優遇幅は銀行との相談で見直されることがあります。他行の事前審査の結果を手元に持っていくと、話が具体的になりやすいです。

2. 借り換えは「諸費用込み」で比べる
借り換えには、事務手数料（借入額の2.2%前後のことが多い）、抵当権の設定登記の費用、印紙代がかかります。残高4,000万円なら、事務手数料だけで約88万円です。金利差が小さいと、この費用が回収できません。比べるのは金利ではなく、諸費用を足した「総返済額」です。

3. 繰上返済は、手元の現金を残してから
返済額を減らしたくて繰上返済を考える方も多いですが、一度返したお金は戻りません。生活費の半年〜1年分は手元に残し、そのうえで余る分だけにするのが安全です。

売る予定がある方へ

金利が上がると、買い手が借りられる額が下がります。月20万円の返済・35年で計算すると、借りられる額は金利1.0%で約7,080万円、1.5%で約6,530万円。0.5%で約550万円の差です。

売り出し価格を「2年前に近所がこの値段で売れたから」で決めると、今の買い手の予算と合わず、売れ残りやすくなります。近い時期の成約事例と、今月の買い手がいくらまで借りられるかの両方から決めるのがおすすめです。

本記事の試算は元利均等返済・ボーナス返済なしの概算です。実際の金利・返済額・手数料は、お借り入れ先の条件をご確認ください。

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