空き家を買って古民家リノベした元自治体職員が教える、後悔しないために最初にやる5つのこと
はじめに
はじめまして、古民家パパです。
移住をきっかけに空き家を買い、古民家をリノベーションしました。
元自治体職員だったこともあり、改修では補助金を7つ併用しています。
その後、もう1軒空き家を購入し、そちらも自分たちの手で片付けから始めました。
空き家を買って直すのは、楽しい反面、知らないと損をすることがたくさんあります。
実際に私も「最初に知っておけばよかった」と思うことがいくつもありました。
この記事では、これから空き家や古い実家を直そうとしている方に向けて、
最初にやっておきたい5つのことを、実体験をもとにまとめます。
① 予算の上限を先に決める
まず最初にやったのは、「実際に出せる予算」を決めることでした。
そのうえで見積もりを取ったのですが、最初の見積もりは予算を大きく超えていました。
古い家は、見積もりを取ると「ここも直した方がいい」「ついでにここも」が積み重なり、金額がどんどん膨らみます。
これは古民家では当たり前に起こることなので、落ち込む必要はありません。
大事なのは、そこからの削り方です。
私は見積もりの項目を1つずつチェックして、
本当に今やる必要があるか
自分たちでできないか
同じ見た目を、もっと安い方法で実現できないか
を見直し、コストを削っていきました。
たとえば壁です。
私は漆喰のような質感のある壁にしたかったのですが、左官（塗り壁）の工事は、一般的なクロス貼りや塗装と比べて金額が大きく違いました。
そこで使ったのが、一般的なある仕上げ材です。
その仕上げ材を職人さんに貼ってもらうだけにして、仕上げの塗装は自分たちでやりました。
これで、安いクロス工事とほぼ同じ金額で、質感のある壁に仕上げることができました。
コストを抑えるときによく使う「石膏ボードに直接ペンキを塗る」方法よりも、さらに安く、しかも見た目は上です。
このやり方は、別の記事で詳しく紹介します。
最初に予算の上限を決めておくと、こうした「削る判断」「別の方法を探す判断」がぶれません。
上限がないと、見積もりのたびに「まあいいか」と増えていってしまいます。
② 補助金は「工事の前」に調べる
ここが、元自治体職員として一番伝えたいところです。
私が使った補助金は、次の7つでした。
空き家の改修
移住応援
耐震診断
耐震改修
危険ブロック塀の撤去
リフォーム地元応援
景観
「こんなに種類があるの？」と驚かれるのですが、自治体の補助金は分野ごとに担当課が分かれていて、自分から聞きにいかないと全部は分かりません。
補助金で失敗しないためのポイントは3つです。
ほとんどの補助金は「工事の前」に申請が必要
工事が終わってから申請しても、もらえないものがほとんどです。見積もりの段階で調べ始めるのがベストです。予算がなくなり次第終わるものがある
年度の途中で受付が終わることもあります。年度の早い時期に動くほど有利です。役所では「使える補助金を全部教えてください」と聞く
1つの窓口で全部が分かるとは限りません。「空き家を買って改修します。使えそうな補助金を全部知りたいです」と伝えると、関係する担当課を案内してもらいやすくなります。
じつは、あとから「省エネの補助金も取れたな」と気づきました。
給湯器や窓・断熱などの省エネ設備には、国の補助金が出ることがあります。
これから工事をする方は、省エネ設備の補助金も忘れずに確認してください。
給湯器の交換を考えているなら、補助金の申請を代行してくれる業者を選ぶと手間が減ります。
7つの補助金を併用したときの探し方と申請の流れは、こちらにまとめました。
https://note.com/kominka_papa/n/n562c54c2648a
③ 業者は「金額」と「人」の両方で選ぶ
正直に書くと、私は見積もりを1社にしか頼んでいません。
知り合いの工務店で、信頼できる相手だったからです。
ただ、1社で決められたのには理由があります。
仕事柄、工事の単価がだいたい分かっていたので、見積もりを見て「これはかなり安い」と判断できました。
特に、キッチンやユニットバスなどの設備機器の値引き率が、ふだん仕事で関わっている業者さんと比べてかなり大きかったのが決め手でした。
逆に言うと、相場が分からない方は、1社だけで決めるのは危険です。
高いのか安いのかを判断する物差しがないからです。
そういう方こそ、複数社から見積もりを取って、相場を知ってください。
相見積もりのコツは3つです。
同じ条件で頼む（工事の範囲、設備のグレードをそろえる）
金額だけでなく「何が含まれているか」を比べる（解体費・処分費・諸経費、設備機器の値引き率など）
極端に安い見積もりは、理由を聞くもしくは調べる。
そして、金額と同じくらい大事なのが「人」です。
古い家のリノベーションでは、工事が始まってから設計を変えることがよくあります。
そのときに、
親身に相談にのってくれるか
「工事する側の都合」ではなく「住む人の目線」で話してくれるか
ここで、仕上がりも満足度も大きく変わります。
見積もりを比べるときは、担当者の対応もあわせて見てください。
知り合いに頼める会社がない場合は、見積もりサイトを使うと複数社を比べやすくなります。
見積書のどこを見れば高いか安いか分かるかは、こちらにまとめました。
https://note.com/kominka_papa/n/nda497c7e3504
④ 古い家の「見えない不具合」に備える
古い家は、見た目では分からない不具合を抱えていることがあります。
わが家では、雨漏りはなかったものの、シロアリと水回りの位置が課題でした。
シロアリ
わが家のシロアリは、解体して初めて分かりました。
床や壁をめくるまで、外からは見えないことが多いのです。
だからこそ、
買う前・工事の前に、床下を点検してもらう
解体してから見つかる不具合に備えて、予算に余裕（予備費）を残しておく
この2つが大切です。
水回りの位置
古い家では、お風呂があとから増築されていて、台所や洗面から遠い場所にあることがよくあります。
わが家もそうでした。
結局、わが家ではキッチン・お風呂・トイレのすべてを、元の場所から移動しました。
暮らしやすさは大きく上がりましたが、水回りの移動は配管工事が増えるので、費用に強く影響します。
「どこに水回りを置くか」は、間取りを考える前に決めておきたいポイントです。
動かすなら、その分の費用を最初から予算に入れておきましょう。
⑤ 家の中の荷物は早めに片付ける
片付けのコツは、こちらの記事に詳しくまとめました。
空き家には、前の持ち主の荷物が残っていることがあります。
1軒目は少しだけでしたが、2軒目に買った空き家は家じゅう荷物でいっぱいでした。
これを、自分たちで処分しました。
片付けにはいくつもコツがあるので、別の記事で詳しく書きます。
ここでは、1つだけ覚えておいてほしいことがあります。
それは、捨てる前に一度だけ査定に出すことです。
古い家のタンスから出てくる着物や、古い食器・道具には、値段がつくものもあります。
また、工事中や片付け中に「残したい物の置き場がない」ときは、トランクルームを一時的に借りる方法もあります。
おわりに
空き家のリノベーションは、最初の進め方で結果が大きく変わります。
5つ全部を一度にやらなくても大丈夫です。
まずは「① 予算の上限を決める」か「② 補助金を調べる」の、どちらか1つから始めてみてください。
もし「親から相続した家を、直すか売るか迷っている」という段階なら、相続の手続きと売却をまとめて相談できるサービスもあります。
相続した実家をどうするか迷っている方は、こちらの記事も参考にしてください。
壁の仕上げのコツや、空き家の片付けのコツは、これから1つずつ記事にしていきます。
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