【保存版】実家マンションの相続税、土地の評価が80%減る条件——同居・家なき子・売る時期のチェックリスト
筆者：区分マンションだけで、個人の年間売上50億円。東京・城南／都心の買取再販営業です。
親が住んでいたマンションを子が相続するとき、条件がそろえば土地（敷地権）の評価が80%下がります。「小規模宅地等の特例」です。仮の数字で、相続税が215万円から10万円まで変わる例もあります。ただし、相続のあと急いで売ると使えなくなることがあります。
どんな人が、いつ読むと役立つか
親が都内のマンションに住んでいて、いずれ相続する予定の人
相続が始まって、実家マンションを「売るか・住むか・貸すか」を決める前の人（相続から10か月以内）
親と同居していない子が相続する人（いわゆる「家なき子」の条件の確認）
まず数字：80%減で、税額はどれだけ変わるか
前提（仮の数字）：相続人は子2人、基礎控除は3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円。財産は、実家マンションの土地（敷地権）の評価2,500万円、建物の評価800万円、預金3,000万円。
特例なし：財産6,300万円 − 基礎控除4,200万円 ＝ 2,100万円に課税 → 相続税の合計 215万円
特例あり：土地2,500万円が80%減で500万円 → 財産4,300万円 − 4,200万円 ＝ 100万円に課税 → 相続税の合計 10万円
税率は国税庁の速算表（No.4155）で計算しています。都内のマンションほど土地の評価が高くなりやすく、この特例が使えるかどうかの差が大きくなります。
チェック1：誰が相続するか（いちばん大事）
□ 配偶者が相続する → 住む・持ち続けるなどの条件なしで使える
□ 親と同居していた子が相続する → 相続の直前から申告期限（10か月）まで住み続け、持ち続けることが条件
□ 同居していない子が相続する → 次のチェック2の条件をすべて満たすときだけ使える（いわゆる「家なき子」）
チェック2：同居していない子（家なき子）の条件
□ 亡くなった親に配偶者がいない
□ 親と同居していた相続人がいない
□ 相続前3年以内に、自分・自分の配偶者・三親等内の親族・関係する法人が持っている家に住んだことがない
□ いま住んでいる家を、過去に一度も自分で持ったことがない
□ 相続から申告期限まで、実家マンションを持ち続ける
「賃貸に住んでいるから大丈夫」と思っていても、配偶者の親が持っている家に住んでいると条件から外れます。
チェック3：マンションならではの確認
□ 面積の上限は330㎡。マンションは敷地全体ではなく、自分の持分（敷地権）の面積で見る。区分マンション1戸の持分が330㎡を超えることはほとんどない
□ 親が老人ホームに入って空いていた場合も、要介護・要支援の認定を受けていた等の条件を満たせば、入居前の自宅として扱われる。ただし、空いた間に人に貸すと外れる
□ 親が自宅ではなく貸していたマンションは「貸付事業用」で、200㎡まで50%減（80%ではない）
チェック4：手続きと売る時期
□ 相続税の申告期限は、亡くなった日の翌日から10か月以内
□ 特例を使うには申告書の提出が必要。申告が要るかどうかは特例を使う前の金額で判定するので、特例で税額がゼロになっても申告は必要
□ 相続人が2人以上なら、原則として申告期限までに遺産分割を終え、特例を使う土地を全員で選ぶ
□ 同居の子・家なき子が売るなら、申告期限が過ぎてから（それより前に売ると、条件の「持ち続ける」を満たさない）
買取再販の現場でよくある失敗
四十九日のあとすぐ売りに出した。同居していた子が、相続から半年ほどで売却を決めてしまうケース。申告期限まで持ち続ける条件を満たさなくなります。売却の相談を受けたら、最初に「申告期限はいつか」を確認します。
「税金はかからない」と思って申告しなかった。特例を使えば基礎控除の範囲に収まる家ほど起きがちです。特例は申告して初めて使えます。
兄弟で話がまとまらず、期限に間に合わない。実家を売るか残すかで意見が割れると、分割が遅れます。売る・残すの話し合いは、相続が始まる前にしておくと楽です。
親名義のまま、登記も手つかず。相続登記は2027年3月末が期限の人も多く、名義が変わっていないと売却も進みません（親名義のまま住んでいる家は、売れない）。
売るときの税金（譲渡所得）は別の話です。相続した空き家の3,000万円控除については、【保存版】実家を売るときの3,000万円控除、期限はいつ？にまとめています。
この記事の内容は2026年10月時点の情報です（国税庁タックスアンサー No.4124・No.4152・No.4155・No.4205、令和8年4月1日現在法令等）。個別の判断は税理士などの専門家にご確認ください。
売却・買取のご相談は、XのDMかnoteのメッセージからお気軽にどうぞ。X（https://x.com/mansion_genba）では市況の話を毎日ひとつ発信しています。
―――
あわせて読む
【保存版】実家を売るときの3,000万円控除、期限はいつ？——空き家・相続マンションの早見と取得費の書類
【現場メモ】駐車場代、月4万円は住宅ローン約1,400万円分——マンション購入前に見る3つ
このnoteについて
東京・城南／都心のマンションを「買って、直して、売る」現場から、買う前・売る前に知っておきたい話を書いています。月曜「今週の数字」、火曜「現場メモ」、木曜コラム、金曜「保存版」を更新。フォローしておくと見逃しません。
城南・都心のマンションの売却・買取のご相談は 【ご相談窓口】城南・都心のマンション売却・買取のご相談について からどうぞ。
