親名義のまま住んでいる家は、売れない——相続登記の期限は2027年3月末。住み替え前に確認する3つのこと

マンションを毎日値付けする人

2026年10月15日 13:58

筆者：区分マンションだけで、個人の年間売上50億円。東京の城南・都心で、買取再販の営業をしています。

親が亡くなったあとも、実家や親名義のマンションにそのまま住み続けている。そういう方は、とても多いです。

結論を先に書きます。名義が親のままの家は、売れません。相続登記を済ませるまで、売却も、住宅ローンの担保に入れることもできない。そして2024年4月から相続登記は義務になり、施行前に相続した分の期限は2027年3月31日です。

さらに今年、2026年4月からは「住所変更登記」も義務になりました。住み替えを考え始めたら、物件を探す前に、まず登記簿を確認する。今回はその話です。

「名義が親のまま」で止まる瞬間

買取の査定でご自宅に伺うと、「この家、名義はどなたですか」と最初に聞きます。ここで一瞬、間が空くことがあります。

亡くなったお父さんのまま、というケース。もっと前の、おじいさんのままというケースもあります。住んでいるぶんには何も困らないので、気づかないまま10年、20年と時間が過ぎてしまう。

ただ、売るとなった瞬間に止まります。売買契約の相手は「登記簿に載っている所有者」です。亡くなった方は契約できませんから、まず相続人の名義に直す登記（相続登記）をして、そのうえで買主に名義を移す。この順番は、仲介でも買取でも変わりません。

いま起きていること：相続登記は「申請が増え、義務も増えた」

公表データで、いまの状況を確認します。

相続登記の義務化は2024年4月1日に始まりました。不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。施行前に相続した不動産も対象で、その期限は2027年3月31日です（法務省）
遺産分割の話がまとまらないときのために「相続人申告登記」という簡易な手続きがあり、相続人の一人が単独で申し出ることができます（法務省）
相続による建物の所有権移転登記は、全国で2021年の約17.0万件から2023年には約20.6万件へ。2年で約2割増えています（法務省登記統計）
全国の空き家は約900万戸、空き家率13.8%で過去最高（総務省 2023年住宅・土地統計調査）。空き家の取得経緯は57.9%が「相続」、空き家になった原因の58.3%は所有者の「死亡」です（国土交通省令和6年空き家所有者実態調査）
所有者が分からない土地は国土の約24%にのぼり、その原因は相続登記の未了が63%、住所変更登記の未了が33%とされています（法務省民事局資料）

そして2026年4月1日からは、所有者の住所や氏名が変わったときの「住所等変更登記」も義務になりました。変更から2年以内に申請、怠ると5万円以下の過料。施行前の変更分は2028年3月31日が期限です（法務局）。「引っ越したけれど、持っているマンションの登記簿の住所は前の家のまま」という方は、相続とは別にこちらの対象になります。

現場で見る「名義で止まる」3つのパターン

買取再販の現場で、相続がらみの売却が長引くパターンは、だいたい次の3つに集約されます。

一つ目は、名義が祖父母の代のまま、というケースです。父が亡くなったときに相続登記をしておらず、その父も祖父から登記を引き継いでいなかった。相続が二段重なると、相続人は叔父や叔母、いとこまで広がります。戸籍を集めるだけで数か月、全員の印鑑をそろえるのにさらに時間がかかる。「売りたい」と思ってから売れるまで、年単位になることもあります。

二つ目は、相続人が複数いて、売る・売らないの話がまとまらないケースです。マンションは一部屋を物理的に分けられません。共有名義にしたまま、兄は売りたい、妹は住み続けたい、となると、どちらの希望も通らない。買取業者としては価格を出せても、全員の合意がないと契約に進めません。

三つ目は、親名義の住宅ローンが残っている、あるいは完済しているのに抵当権の抹消登記が残っているケースです。団体信用生命保険で残債がゼロになっていても、登記簿の抵当権は自動では消えません。売却の決済までに、相続登記と抹消登記の両方を片づける必要があります。

共通するのは、「相続登記そのものより、その前段（相続人の確定と話し合い）に時間がかかる」ことです。相続登記は、書類がそろえば法務局での処理は数週間です。止まるのはその手前です。

住み替え前に確認する3つのこと

これから住み替えを考えている方、特に親と同居している方へ。物件を探す前に、次の3つを確認してください。

いまの家の登記簿を取る。法務局の窓口やオンラインで、誰でも数百円で取れます。見るのは「所有者の氏名と住所」と「抵当権が残っていないか」。所有者が亡くなった方なら相続登記、住所が古いままなら住所変更登記が必要です。
相続人が誰かを早めに整理する。配偶者と子どもだけならシンプルですが、親の兄弟が相続人に入るケースや、二段の相続があると人数が増えます。「売るときに決めよう」ではなく、売る前に話をしておく。
住み替えの計画に「名義を直す期間」を入れる。買い替えでは、売却の決済日が新居の購入資金と連動します。相続登記が終わっていない家を「売れる前提」で新居の契約を進めると、資金計画が崩れます。買取であれば決済日を名義の完了に合わせて組めますが、名義が整う前に値段だけ決めることはできても、契約は進みません。

売る側の方へ、税金の話を一つだけ。相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除は、マンション（区分所有建物）は対象外です。相続税を納めた方が3年10か月以内に売却すると取得費に加算できる特例など、使える制度は別にありますので、売却時期を決める前に税理士に確認してください。

名義の確認は、査定より先です。そこが整っていれば、城南・都心のマンションは、いまの市況でも実需の買い手がきちんといます。

本記事の数値は2026年10月時点の公表データに基づきます。個別の物件やローン、相続手続き・税務の条件は、司法書士・税理士など専門家にご確認ください。

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