【保存版】実家を売るときの3,000万円控除、期限はいつ？——空き家・相続マンションの早見と取得費の書類
筆者：区分マンションだけで、個人の年間売上50億円。東京・城南／都心の買取再販営業です。
親の家を売るときの「3,000万円控除」は、使える特例が3つあり、期限がそれぞれ違います。しかも相続したマンションは「空き家の特例」の対象外です。
さらに、買ったときの書類が見つからないと、取得費は売った金額の5%で計算されます。3,000万円で売る試算では、税金が約335万円変わりました。
こんな人が、こんなときに読むと役立ちます
親が施設に入り、実家が空いたままになっている人
親の家（戸建て・マンション）を相続して、売るか迷っている人
査定を頼む前、遺品の片づけを始める前に
先に、全体を1枚にまとめました。
3つの特例と期限
① 住んでいた本人が売る（親が施設に入った・住み替えた）
特例：居住用財産の3,000万円特別控除（マイホームの特例）
期限：住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。2026年に住まなくなったなら、2029年12月31日まで
注意：親子・夫婦など「特別の関係がある人」への売却は対象外。売るのは名義人（親）本人です
マンションでも戸建てでも使えます
② 相続した空き家を売る（被相続人の居住用財産の特例）
期限：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。かつ、制度自体が2027年12月31日までの売却が対象
対象：1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家。区分所有の登記がされている建物、つまり分譲マンションは対象外
条件：売却代金が1億円以下。相続から売るまで、貸したり住んだりしていないこと。耐震基準を満たすか、取り壊して土地を売ること（2024年以降の売却なら、売った翌年2月15日までの改修・取り壊しでも可）
控除：最高3,000万円。2024年以降の売却で相続人が3人以上なら、1人2,000万円まで
③ 相続税を払った人が売る（取得費加算の特例）
期限：相続税の申告期限（亡くなった日の翌日から10か月）の翌日以後、3年を経過する日まで
内容：払った相続税のうち、売った不動産に対応する分を取得費に足せます
相続したマンションで①②が使えなくても、こちらは使える場合があります
取得費の書類チェックリスト
相続した不動産は、親が買ったときの金額と時期をそのまま引き継ぎます。所有期間も親が買ったときから数えます。探すのは「親の書類」です。
□ 親が買ったときの売買契約書（土地・建物の価格）
□ 注文住宅なら、建築会社との工事請負契約書
□ 購入時の仲介手数料の領収書
□ 契約書がなければ、当時の通帳の振込記録、住宅ローンの契約書・返済予定表
□ 相続のときに払った登記費用・不動産取得税の領収書（取得費に含められます。ただし5%で計算する場合は含められません）
□ 土地と建物をまとめて買い、契約書に内訳がないときは、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」で建物の金額を出す方法があります
試算（3,000万円で売却、仲介手数料などの費用110万円、特例なし、長期譲渡の税率20.315%）
取得費が分からない（売値の5%＝150万円）：税金 約557万円
親の契約書から取得費1,800万円（建物の減価償却後）が分かる：税金 約221万円
差：約335万円
遺品の片づけで書類を処分する前に、上の書類だけは箱を分けて残してください。
買取再販の現場でよくある失敗
親が施設に入って数年、「いつか売る」と置いておいたら、①の期限が迫っていた。年末まで数か月しかなく、急いで売るか、控除をあきらめるかの選択になる
「空き家の3,000万円控除がある」と聞いて相続したマンションの売却を進めたが、マンションは対象外だった
片づけ業者に任せた際に古い契約書も処分され、取得費が5%になった
（現場でよく聞く話を一般化した例です）
売る前の手順
名義を確認する。相続登記がまだなら先に（親名義のまま住んでいる家は、売れない）
①〜③のどれに当たるかと、期限を書き出す
取得費の書類を探す
税理士か税務署に相談してから、査定と売り出しの時期を決める
出典：国税庁タックスアンサー No.3302・No.3306・No.3267・No.3258・No.3270・No.3208（令和8年4月1日現在法令等）。試算は python で計算した一般的な例です。
この記事の内容は2026年10月時点の情報です。個別の判断は専門家にご確認ください。
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