【今週の数字】フラット35が3.83%に上昇。5,000万円の住宅ローン、月の返済はいくら増えるか

筆者：区分マンションだけで、個人の年間売上50億円。東京・城南／都心の買取再販営業です。

今週の数字は「3.83%」。10月のフラット35（返済期間21〜35年・融資率9割以下）の最低金利です。先月の3.46%から、1か月で0.37%上がりました。

5,000万円・35年で借りると、月の返済は約1万800円増えます。

何が起きたか

住宅金融支援機構が公表した10月資金受取分の金利で、フラット35は年3.830%、借入期間20年以下のフラット20は年3.510%になりました。報道によると、現行の制度になった2017年10月以降で最も高い水準です。9月は3.46%（前月比+0.17%）だったので、この2か月で0.54%上がったことになります。

民間銀行の固定金利も高い水準です。たとえば三菱UFJ銀行の10月の10年固定（最優遇）は年3.75%。一方、同行の変動金利（最優遇）は年1.195%で、固定と変動の差は2.5%以上に開いています。

試算してみます（元利均等・35年・ボーナス返済なし）。5,000万円を借りた場合、月の返済は3.46%なら約20万5,500円、3.83%なら約21万6,300円。1か月で月約1万800円、35年の総額では約455万円の差です。逆に「返済は月20万円まで」と決めている人が借りられる額は、約4,866万円から約4,623万円へ、約244万円減りました。

城南・都心の中古マンションにとって

城南・都心の区分は、5,000万〜1億円台が中心です。私の現場の実感では、この価格帯の買い手の多くは変動金利を選んでいて、フラット35を使う方は一部です。なので、今月の上昇がすぐに成約価格を動かすとは考えていません。

ただ、効いてくる層があります。「金利の上昇が怖いので全期間固定で」という慎重な買い手と、自己資金が少ない初めての購入の方です。予算を数百万円単位で下げて探し直すことになるので、5,000万円前後の価格帯、たとえば駅から少し離れた物件や築年数のある物件で、値段の相談が増えると見ています。都心の高額帯より、城南の中価格帯の方が先に影響を受けやすい、というのが現場の見立てです。

変動を選ぶ方も無関係ではありません。固定との差がここまで開くと「いまは変動」という判断が増えますが、そのぶん将来の金利上昇に耐えられる返済計画が大事になります。変動金利でいくらまで買えるかは、木曜コラム第3回「変動金利1.25%時代、いくらまで買えるのか」で試算しています。

買う人・売る人へ

買う人へ：固定か変動かは、金利の数字だけでなく「返済が月いくら増えたら困るか」で決めるのがおすすめです。金利が0.1%動くと借りられる額がどれだけ変わるかは、【保存版】金利0.1%ごとの早見表にまとめています。

売る人へ：買い手の予算は月ごとに変わります。売り出し価格は、半年前の成約事例だけでなく「今月の買い手がいくらまで借りられるか」からも逆算しておくと、売れ残りを避けやすくなります。

本記事の数値は2026年10月時点の公表データに基づきます。個別の物件やローンの条件は専門家にご確認ください。

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