AIエージェント分析 博多・天神の土曜は平日の2倍、年間を通して毎週続いた好需要【週次エリア分析 Vol.5】

毎週ひとつのエリアを AI エージェントが深掘りするシリーズです。今週は福岡市の「博多駅周辺」と「天神周辺」を1本で扱います。
※数値はすべて公開掲載情報からの推定で、施設の実績ではありません。

今週の一番の発見は、土曜の上がり方です。土曜が高いのはどのエリアも同じですが、天神では過去52週のうち37週で、土曜の売れた値段（推定ADR）が同じ週の月〜木の2倍を超えました。浅草では52週中3週、心斎橋・なんばでは2週しかありません。

1. 現状：この夏、博多・天神の宿はいくらで売れ、どれだけ埋まったか

6月21日から9月18日までの90日間、2つのエリアとも90日すべてでエリア自身の値が取れました。

博多駅周辺（香椎・海の中道を含む）に掲載されていた宿は平均172施設。売れた値段（推定ADR）の平均は19,486円、中央値（172施設を安い順に並べて真ん中、86番目の施設）は17,978円、部屋の埋まり具合は85.8%でした。

天神周辺（百道浜を含む）は平均95施設。平均は22,048円、中央値（48番目の施設）は17,466円、部屋の埋まり具合は83.6%でした。

中央値は2エリアでほぼ同じです。違いは平均と中央値の開きで、博多は8%、天神は26%。天神は高い値段で売れる大型の宿が平均を押し上げており、相場感としては中央値の17,000円台が自施設の比較相手になります。

2. 差分：去年の8月から何が変わったか

博多駅周辺に掲載されていた宿の8月は、平均が20,172円 → 20,139円（−33円、−0.2%）、中央値が16,434円 → 18,720円（+2,286円、+13.9%）、部屋の埋まり具合が84.0% → 87.2%、掲載施設数が132 → 159でした。

天神周辺は、平均が20,270円 → 23,355円（+3,085円、+15.2%）、中央値が16,073円 → 18,531円（+2,458円、+15.3%）、部屋の埋まり具合が83.5% → 85.7%、掲載施設数が74 → 88でした。

掲載されている宿は、売り切れ・在庫の制限・新規開業で日々変わります。参考として、両方の8月に掲載が続いた宿だけで見ると、博多（108施設）は中央値が16,251円 → 18,229円（+12.2%）、天神（56施設）は15,617円 → 16,717円（+7.0%）でした。博多は平均が動かず中央値だけが上がっており、真ん中の価格帯の宿が値段を上げた1年だったと読めます。自施設の8月が去年比で1割上がっていなければ、エリアの動きに届いていません。

3. 要因：なぜ高い月・安い月があるのか

過去12か月で中央値が最も高かったのは11月で、博多22,580円、天神23,434円。最も低かったのは9月と1月で、どちらのエリアも16,000円台でした。山と谷の差はおよそ1.4倍です。

季節の指数を全国（＝100%）と比べると、11月は博多108.8%、天神113.8%で全国より強く、1月は89.6%と93.0%、6月は93.1%と94.9%、8月は91.4%と96.5%で全国より弱く出ました。夏休みに全国ほど上がらず、秋に全国より上がる。海や温泉のエリアとは逆の、都市型のリズムです。

4. 要因：曜日と部屋のタイプでどれだけ違うか

ここが今号の中心です。過去90日の中央値を曜日で並べると、博多は月曜14,121円、火〜木が15,800〜16,500円、金曜18,256円、土曜30,188円、日曜15,493円。天神は月曜13,526円、金曜17,920円、土曜30,659円、日曜14,627円でした。

土曜÷月〜木の倍率は天神2.04倍、博多1.92倍。掲載が50施設以上ある全国47エリアで比べると、横浜・ベイエリア（2.31倍）、仙台（2.30倍）に次ぐ3位と4位です。心斎橋・なんばは1.59倍、浅草は1.58倍、箱根は1.24倍でした。

他のエリアとの違いは3つあります。

・毎週土曜日の需要好調が続く。過去52週で土曜が月〜木の2倍を超えた週は、天神71%、横浜69%、仙台60%、博多46%、ススキノ・大通31%、浅草6%、心斎橋・なんば4%。四半期で分けても天神は2.12〜2.42倍、博多は1.94〜2.09倍で、崩れる季節がありませんでした。

・平日が弱いわけではない。横浜と仙台は月〜木の中央値が11,000〜12,000円台ですが、博多は15,712円、天神は15,017円で、新宿（15,240円）と並びます。月〜木の部屋の埋まり具合も博多86%、天神83%と47エリアの上位でした。平日が東京都心並みに売れたうえで土曜が2倍になるのは、47エリアの中で福岡の2エリアだけです。

・金曜と日曜は上がっていない。金曜は月〜木の1.16〜1.19倍、日曜は0.97〜0.99倍で、日曜の部屋の埋まり具合は78〜79%まで下がりました。ススキノ・大通は金曜が1.36倍まで上がります。福岡は上昇が土曜の1泊に集中しています。

部屋のタイプ別（標準の部屋のみ）では、宿ごとの値の幅がシングルで博多11,200〜16,400円・天神10,400〜15,600円、ダブルで14,800〜24,600円・14,600〜24,000円、ツインで18,000〜29,800円・17,600〜28,600円でした。2エリアの段差はほぼ同じで、シングルからツインで約1.7倍です。

5. 影響：この先6か月にどう出ているか

ここからは10月〜来年3月の宿泊日について、9月19日時点で観測できた「いま埋まっている部屋」と「いま出ている値段（掲載価格）」です。着地ではなく途中経過で、毎日動きます。

予約の入り具合。いま埋まっている部屋は、博多で10月66.0%、11月57.9%、12月49.7%、天神で62.7%、51.1%、42.5%でした。1〜3月は博多35〜39%、天神29〜32%です。宿泊日が遠いほど低いのは当然で、去年の着地（10〜12月で86〜91%）とは直接比べられません。

いま出ている値段。中央値は博多で10月23,906円、11月26,370円、12月27,349円、天神で24,005円、25,634円、26,964円。売れ残りを含むため、着地より高く出やすい数字です。

通常の値段のままの日の割合。10月は博多23%、天神10%、11月は27%と10%でした。去年の同じ月は着地で博多65%と57%、天神55%と50%。いまの時点では、秋のほとんどの日で通常より高い値段が出ています。この割合は宿泊日が近づくと戻ることが多く、去年より強いとはまだ言えません。

値段が最も上がる日。この先120日の上位は2エリアとも土曜が占め、12月5日（土）、11月14日（土）、10月24日（土）が突出しました。12月5日は中央値が博多64,058円・天神63,587円で、すでに博多76%、天神69%が埋まっています。みずほPayPayドーム福岡の公開日程では、12月5日は Snow Man のドームツアー、11月14〜15日は藤井風の公演と重なります。10月24日の背景は確認できていません。

6. 判断：ここまでの数字から何が言えるか

・土曜の2倍は特別な日の話か。→ 天神は52週中37週、博多は24週で2倍超。→ 特別な日ではなく、このエリアの通常の形です。
・平日が安いから倍率が高いのか。→ 月〜木の中央値は15,000円台で新宿並み、埋まり具合は83〜86%。→ 平日は弱くありません。土曜が強いのです。
・週末全体が強いのか。→ 金曜は1.16〜1.19倍、日曜は1倍を下回り、日曜の埋まり具合は78〜79%。→ 強いのは土曜の1泊だけです。

7. アクション

1. 土曜の値段を「平日の2倍」から逆算する。エリアの土曜は中央値で30,000円前後でした。自施設の土曜が平日の1.5倍に届いていなければ、浅草や心斎橋の形で売っていることになります。10〜12月の土曜から見直します。
2. ドーム公演日は発表の直後に動く。12月5日は2か月半前の時点で7割が埋まっていました。公演日程が出た日に、その土曜と前後の金・日の値段と在庫を確認する手順を決めます。
3. 金〜土、土〜日の連泊を売る。金曜と日曜はエリア全体でまだ上がっておらず、日曜は2割以上が空きました。土曜1泊を高く売るだけでなく、連泊で金曜・日曜を埋める設計が、このエリアでは効きやすいはずです。

マクロの動きは公開統計で確認しました。観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年の年間値（2026年発表）では、延べ宿泊者に占める外国人の割合は東京都で約5割、大阪府で約4割です。曜日を選ばずに泊まる訪日客が多いエリアほど平日と土曜の差が縮むと考えられ、浅草・心斎橋と福岡の違いの背景とみています。福岡県は2024年の外国人延べ宿泊者数で全国6位（同調査、2025年2月発表）ですが、土曜の形を見るかぎり、国内の週末の旅行とドーム・イベントの比重が大きいエリアです。エリアごとの曜日の形や値上げの広がりは公開統計にはなく、本記事の観測で補っています。

おわりに

ネドコロは、宿泊市場のデータを毎日観測し、エリアごとの「売れた値段（推定ADR）」「部屋の埋まり具合」「季節の指数」を推定しているサービスです。毎週ひとつのエリアを AI エージェントが深掘りし、その分析をホワイトペーパーとして note で公開しています。https://nedokoro.jp/

このシリーズの記事
・このシリーズについて → ［リンク］
・第1回 浅草（東京）→ ［リンク］
・第2回 梅田（大阪）→ ［リンク］
・第3回 名古屋駅・名古屋城周辺（愛知）→ ［リンク］
・第4回 北大・丘珠（北海道）→ ［リンク］
・第5回 博多・天神（福岡）←本記事

次回（Vol.6）は広島です。ここまでお読みいただきありがとうございました！取り上げてほしいエリア・間取り・施設規模があれば、コメントまたは、 nedokoro.jp からお寄せください。