AIエージェントが浅草を分析。夏19,300円、秋は平日も値上げ 【週次エリア分析 Vol.1】

毎週ひとつのエリアを AI が深掘りするシリーズの第1回。
今週は「浅草（東京）」です。
※数値はすべて公開掲載情報からの推定で、施設の実績ではありません。

今週いちばんの発見は、10月と11月の値付けです。9月5日時点で、浅草の宿は10月・11月のすべての宿泊日を普段より高い値段で売り出しています。通常の値段のままの日は1日もありません（0%）。去年の同じ時期は、10月の48%、11月の33%の日が通常の値段のままでした。つまり、去年は週末だけだった値上げが、今年は平日にも広がっています。

1. 現状：この夏、浅草の宿はいくらで売れ、どれだけ埋まったか

2026年6月8日から9月5日までの90日分で、浅草エリアに掲載されていた宿は平均110施設でした。売れた値段（推定ADR）の平均は19,321円、部屋の埋まり具合は82.7%でした。予約サイトに10室出せば8室が売れた計算です。

平均の19,321円をそのまま相場と思うと高く見積もります。110施設を安い順に並べて真ん中（55番目）の施設、つまり中央値は16,292円で、平均より約3,000円安い。差が開くのは、3万円を超える宿が29施設あって平均を引き上げているからです。埋まり具合は中央値でも80.6%で、平均とほぼ同じでした。

最も高かったのは7月25日（土）の30,836円で、隅田川花火大会の日です。平均の1.6倍でした。最も安かったのは8月30日（日）の13,693円です。

自分の宿の夏の売れた値段が16,292円を下回るなら、まず土曜とイベント日の値段を見直すところから始めるのがおすすめです。

価格帯で分けると、浅草は真ん中が薄い市場です。90日分で30日以上売れた115施設のうち、1.5万円以下が55施設、3万円以上が29施設で、その間の1.5万〜3万円は31施設しかありません。最多は1万〜1.5万円の38施設で、1施設あたり平均127室と大きく、部屋数では浅草の45%を占めます。3万円以上の29施設は1施設あたり74〜77室と小さめです。

埋まり具合は1万円未満の帯だけ65%と低く、1万円以上はどの帯も79〜84%でした。5万円以上でも84%です。「高くて空いている」宿はほぼありません。自分の宿がどの帯にいるかを先に確かめないと、埋まり具合の良し悪しは判断できません。

2. 差分：去年の8月から何が変わったか

去年の8月と今年の8月を、浅草エリアに掲載されていた宿の平均で比べます。

・売れた値段（推定ADR・平均）：17,750円 → 18,313円（+563円、+3.2%）
・売れた値段（推定ADR・中央値）：15,304円 → 15,859円（+555円、+3.6%）
・部屋の埋まり具合：83.0% → 81.3%
・掲載されていた宿の数（平均）：85施設 → 115施設（+30施設、+35%）

掲載されていた宿は1年で85から115に増えました。理由は、新しい宿の開業と、売り切れや在庫の制限で掲載が消える日の違いです。施設の顔ぶれが変わるので、エリア平均の去年比は「同じ宿がどう変わったか」ではなく「エリアで売れた値段がどう変わったか」として読みます。

参考として、両方の8月に掲載が続いていた宿だけで見ると68施設で、売れた値段の平均は20,911円 → 21,671円（+3.6%）でした。エリア平均の+3.2%とほぼ同じで、今年の8月は施設の入れ替わりによる歪みが小さい月でした。ただし、この68施設の中央値は15,339円 → 14,493円（−5.5%）、埋まり具合は80.5% → 77.0%と下がっています。平均は上がっても、真ん中の宿は値段も埋まり具合も下げた夏です。上位の宿だけが伸びています。

公開統計と並べると、東京圏の公開価格は4〜7月で去年比+0〜+4%（メトロエンジン、2026年4月）、上場ホテル12社の2025年度は客室単価+8.6%（東京商工リサーチ、2026年6月）です。浅草の+3%は東京圏並みで、上場ホテルの伸びよりは弱い。自分の宿の去年比は+3〜4%を「市場並み」の目安にしてください。中央値の宿が下げている夏なので、横ばいでも悪くありません。

3. 要因：なぜ高い月・安い月があるのか

2025年9月から2026年8月までの12か月で、売れた値段の平均が最も高かったのは4月の28,293円、最も低かったのは8月の18,313円です。10〜11月も23,800〜25,300円で、部屋は9割以上埋まりました。浅草は秋と春に山があり、6〜9月と1月が谷です。8月は10〜11月より5,500〜7,000円安い。

中央値は12か月すべてで平均より安く、差は1,000〜4,300円です。平均を相場と思うと高く見積もります。

全国と比べると、浅草らしさがはっきりします。各宿の通常の値段を100として出ている値段が何倍かを表す季節の指数を、全国を100%として比べると、11月106.2%、10月103.4%、4月104.8%と、秋と春は全国より強い。一方で8月は73.2%、1月は80.6%、6〜7月は83〜85%で、全国が夏休みで上がる時期に浅草は上がりませんでした。

背景には訪日客の伸び悩みがあります。2026年1〜7月の訪日客は去年比−1.7%、中国は7月に−56%でした（日本政府観光局、2026年8月19日）。韓国・台湾・香港は増えているので、東アジアの近場からの客が浅草の夏を支えた形です。夏と冬は値下げで呼ぶより、連泊や平日のプランで埋めるほうが向いています。

4. 要因：曜日と部屋のタイプでどれだけ違うか

曜日で見ると、高いのは土曜だけです。直近90日で土曜は25,920円、日曜は17,264円で、8,700円の差があります。金曜は19,452円で週平均の19,298円とほぼ同じ。「金土」ではなく「土曜だけ」が特別です。埋まり具合も土曜が88.7%で最も高く、月曜が76.6%で最も低い。値段と埋まり具合の順番がそろっています。土曜は強気に、日〜火は連泊割や早期予約割で埋めるのが浅草の型です。

部屋のタイプでは、大人数で泊まれる部屋ほど高い。ツインは50施設で23,233円、ダブルは46施設で16,783円、同じ2人でも約6,500円違います。トリプルは32,605円、4ベッドは70,778円で、4ベッドはツインの3倍です。3人以上で泊まれる部屋を出している宿は10〜15施設しかなく、少ないから高いまま保たれています。ツインは宿によって14,600〜24,700円と幅が広いので、自分のツインがこの幅のどこにいるかを確かめてください。ツイン中心の宿は、エキストラベッドで3人まで泊まれるようにすると値段の上限が広がります。

5. 影響：この先6か月にどう出ているか（9月5日時点）

ここからは2026年9月6日から2027年2月28日までの宿泊日について、9月5日時点で観測できた「いま埋まっている部屋」と「いま出ている値段」です。最終結果ではなく途中経過で、毎日動きます。

予約の入り具合。9月（6〜30日）は63%、10月は55%、11月は50%がもう埋まっています。去年の同じ月の最終結果は9月87%、10月91%、11月91%でしたから、10〜11月は去年並みまで埋まるなら残り4割を9〜10月で売ることになります。12月は41%、1月は35%、2月は29%ですが、中央値で見ると12月27%、1月20%、2月13%で、半分以上の宿はまだほとんど予約が入っていません。12月以降はまだ判断材料にしないでください。

いま出ている値段。10月は25,006円、11月は25,969円、12月は24,881円で、去年に売れた値段（10月23,844円、11月25,348円、12月24,385円）より500〜2,100円高く出ています。9月も20,659円で去年の18,549円より高い。一方で1月は18,513円、2月は18,811円と去年より安く、冬の弱さを宿の側が先に織り込んでいます。中央値は10〜12月で26,100〜28,600円と平均より高く、小さな宿ほど強気です。いま出ている値段は売れ残りを含むので、最終的には下がりえます。

通常の値段のままの日の割合。10月と11月の宿泊日で、季節の指数が100%、つまり通常の値段のままの日は9月5日時点で0%です。去年の最終結果は10月48%、11月33%でした。去年は週末だけ値上げしていたのが、今年はほぼ毎日、平日にも値上げが広がっています。上位5%の宿は11月に通常の2.7倍（去年2.1倍）で出しています。売り出し直後は高く出やすいので、本物かどうかは10月の最終結果で確かめます。

値段が最も上がる日。季節の指数が高い上位8日のうち6日が土曜です。全国と比べていちばん強いのは11月7日（土）の1.56倍で、この日は浅草の一の酉（鷲神社・長國寺）にあたります。10月10日（土）と11月21日（土）は3連休の初日、12月31日は43,255円で最も高いものの全国比では1.39倍にとどまります。9月19日（土）と20日（日）は敬老の日から秋分の日まで続く5連休の初日と2日目で、9月5日時点ですでに73〜77%が埋まっています。秋の土曜はまだ半分なので、8週まとめて決めず、1週ずつ埋まり具合を見て値段を調整するのが安全です。

6. 判断：ここまでの数字から何が言えるか

・自分の宿の去年比は良いのか悪いのか。エリア平均+3.2%、掲載が続いた宿+3.6%、その中央値は−5.5%。+3〜4%が市場並みで、真ん中の宿は値段も埋まり具合も下げた夏なので、横ばいなら悪くない。
・秋の値段は今のままでよいか。10〜11月に埋まった部屋は55%・50%、普段使われる通常の値段の日は0%。半分以上が埋まり、値段は去年より高い。強気を保ってよいが、売り出し直後の高値は下がりうる。
・いつ、どこで稼ぐ市場か。土曜は日曜より+8,700円、4ベッドはツインの3倍。秋の土曜と3人以上の部屋で稼ぎ、夏と冬、日〜火は埋めることを優先する。

「去年比は+3〜4%が市場並み」「秋の土曜は強気」「夏冬と平日は埋める」の3つが、この号の結論です。

7. アクション：9月中に決めること3つ

1. 秋の残り4割の値下げ下限を決める。10〜11月はもう半分以上が埋まり、値段は去年より高い。直前の値下げで崩さないよう、下限を先に決める。
2. 土曜だけ強気、日〜火は埋める。土曜は週平均より6,622円高い。日〜火は連泊割や早期予約割で埋まり具合を確保する。
3. 自分の去年比を+3〜4%と比べる。それを下回るなら、値段か予約サイトでの見え方を見直す。中央値の宿は−5.5%なので、横ばいでも市場並み。

マクロの動きは公開統計で確認しました。訪日外客数2026年7月推計値（日本政府観光局、2026年8月19日）、上場ホテル12社の客室単価の調査（東京商工リサーチ、2026年6月）、REIT・公開価格で見る東京圏・関西圏の価格（メトロエンジン、2026年4月）、エリアごとの去年比・価格帯の分布・値上げの広がりは、これらの公開統計にはなく、本記事の観測で補っています。

おわりに

ネドコロは、宿泊市場のデータを毎日観測し、エリアごとの「売れた値段（推定ADR）」「部屋の埋まり具合」「季節の指数」を推定しているサービスです。毎週ひとつのエリアを AI エージェントが深掘りし、その分析をホワイトペーパーとして note で公開しています。

このシリーズの記事
・ネドコロについて
・第1回 浅草（東京）← この記事

次回（Vol.2）は「心斎橋・なんば・四ツ橋 」エリアです。取り上げてほしいエリアがあれば、コメント、nedokoro.jp からお寄せください。

本資料は公開資料です。引用の際は出典「ネドコロ 週次エリア分析」と掲載ページのURLを明記してください。数字はすべて推定値で、宿の実績ではありません。