札幌駅北口の宿は夏24,300円で9割埋まり、10月末は全国比6倍で売られている【AIエージェントの週次エリア分析 Vol.4】
毎週ひとつのエリアを AI が深掘りするシリーズの第4回。今回は「北大・丘珠（北海道）」、札幌駅北口から北海道大学、丘珠空港にかけてのエリアです。シリーズの趣旨と数値の定義は第1回にまとめています → ［https://note.com/nedokoro/n/n780282b4853f］
札幌駅北口のグリーンシーズンは、全国の夏が去年を下回る中で値段も埋まり具合も上がり、去年比の目安は+3〜4%。この先は10月末のドーム公演3日間と2月の雪まつりが全国比2〜6倍で売られている一方、11月だけは去年より安く出ている、ということです。
1. 現状：この夏、札幌駅北口の宿はいくらで売れ、どれだけ埋まったか
2026年6月16日から9月13日までの90日間、北大・丘珠エリアに掲載されていた宿は平均20施設で、売れた値段（推定ADR）の平均は24,275円でした。中央値（20施設を安い順に並べて真ん中、10番目の施設）は18,552円で、平均より約5,700円安い。この差は浅草（約3,200円）や梅田（約5,900円）と並んで大きく、部屋数の多い高いホテルが平均を押し上げている街です。自分の宿と比べるなら、平均ではなく18,552円のほうです。
部屋の埋まり具合は平均86.7%、中央値でも88.7%。10室出せば9室近くが売れた計算で、夏の3か月はほぼ毎日9割前後で埋まりました。いちばん高く売れたのは7月25日（土）の43,381円で平均の1.8倍。夏休み最初の土曜で、市内でアリーナ公演もあった日です。いちばん安かったのは6月29日（月）の15,459円でした。
価格帯で見ると、90日のうち30日以上売れた23施設のうち、1.5万円未満が11施設で半分弱。最多は1万〜1.5万円の10施設で、1施設あたり134室のビジネスホテルが中心です。ただしこの帯の埋まり具合は81%で、帯の中では最も低い。逆に1.5万〜3万円の9施設は90〜91%と最も埋まり、部屋数ではエリアの44%を占めます。3万〜5万円は1施設あたり408室の大型が3施設で87%。5万円以上で売れた宿はこの夏ありませんでした。
2. 差分：去年の8月から何が変わったか
主語は「北大・丘珠エリアに掲載されていた宿」です。掲載されている宿は、売り切れ・在庫の制限・新規開業で日々変わります。
去年の8月と今年の8月を比べると、売れた値段（推定ADR）の平均は23,554円 → 24,531円（+977円、+4.1%）、中央値は20,721円 → 18,350円（−2,371円、−11.4%）でした。部屋の埋まり具合は82.6% → 86.0%。掲載されていた宿の数は16施設 → 20施設（+4施設、+26%）に増えています。
平均が上がり中央値が下がった理由は、掲載の入れ替わりです。両方の8月に掲載が続いていた宿（10室以上・13施設）だけで見ると、売れた値段の平均は22,145円 → 22,901円（+3.4%）、中央値は20,489円 → 20,419円（−0.3%）、埋まり具合は82.2% → 87.8%でした。値段はほぼ横ばいで、埋まりが5%上がっています。一方、今年から掲載された4施設は真ん中の部屋数が6室と小さく、中央値13,998円と安い。エリアの中央値−11.4%は、この小さな宿の新規掲載が真ん中を押し下げたもので、市場が弱くなったのではありません。
全国では、上場ホテル12社の2025年度の客室単価が+8.6%（東京商工リサーチ、2026年6月）と上がった一方、2026年7月の延べ宿泊者数は去年比−3.5%、外国人は−4.6%（観光庁、8月31日）と夏は伸び悩みました。北海道は2025年の外国人延べ宿泊者数が+24.3%の1,281万人泊（北海道新聞、2026年2月）と全国より強く、札幌駅北口の「値段は+3〜4%、埋まりは+3〜5%」はこの向きと一致します。
自分の宿の8月の去年比は、+3〜4%を「市場並み」の目安にしてください。中央値の−11%と比べて落ち込む必要はありません。
3. 要因：なぜ高い月・安い月があるのか
2025年9月から2026年8月までの12か月で、売れた値段（推定ADR）が最も高かったのは2月の32,394円、次が7月の26,228円でした。2月は1年で唯一の3万円台で、さっぽろ雪まつりの月です。7〜8月は24,500〜26,200円で、部屋も86〜88%埋まり、夏が2番目の山になっています。最も安かったのは4月の12,946円で、埋まり具合も56.7%と1年の底。11月も17,713円・72.5%と2番目の谷でした。中央値は平均より2,300〜7,000円安く、2月25,446円、8月18,350円です。
季節の指数（各宿の通常の値段を100として、いま出ている値段が何倍か。売れた値段とは別の数字です）を全国と比べると、札幌駅北口が全国より強かったのは夏と2月です。全国を100%として、去年は7月123%、8月112%、9月112%。全国も夏休みで上がる中、さらにその上に出ました。2月は雪まつりで136%。12〜1月は103〜104%で全国並み、3月98%、4月79%、5月90%と春は全国より弱い。過去1年の平均は104%でした。
この先1年を同じ月で重ねると、10月142%、2月161%と去年を上回る月があります。10月は月末3日間のドーム公演、2月は雪まつりです。一方、2027年4〜6月は75〜82%と去年より低く出ていますが、掲載がまだ10施設前後しかなく、判断材料にはなりません。この先の線は9月13日時点の途中経過で、まだ動きます。
つまり、この秋冬の値付けの前提は「夏と2月は全国より強く、4月と11月は弱い」というエリアの形に、10月末の公演を上乗せしたものです。
4. 要因：曜日と部屋のタイプでどれだけ違うか
曜日で見ると、高いのは金曜と土曜です。土曜35,795円、金曜28,900円に対して月曜19,022円で、土曜と月曜の差は16,800円。週平均は24,217円で、木曜23,673円がほぼ同じです。梅田や浅草は「土曜だけ」が特別でしたが、札幌駅北口は金曜から上がります。夏の観光客が金曜に着く街です。埋まり具合は木曜92.0%、水曜90.8%が最高で、平日でも9割埋まりました。谷は日曜78.2%だけ。月〜水は19,000〜21,000円で値段が並び、平日は値段より埋まりで稼ぐ形です。
部屋のタイプでは、ツイン（14施設）が28,407円、ダブル（10施設）が24,609円で、同じ2人部屋でも3,800円違います。差は浅草（6,400円）や梅田（1万円）より小さい。ツインは宿によって20,000〜28,900円と幅が広い。シングル（9施設）は16,323円で、1人で泊まる仕事客が多い駅北口らしく、シングルの相場が高めです。トリプルや和室は施設が少なく載せていません。ダブル中心の宿は、ツインに切り替えられる部屋があるかを先に確かめると、値段の上限が広がります。
5. 影響：この先6か月にどう出ているか
ここからは2026年9月から2027年2月の宿泊日について、9月13日時点で観測できた「いま埋まっている部屋」と「いま出ている値段（掲載価格）」です。着地ではなく途中経過で、毎日動きます。
予約の入り具合。9月の残り17日は75.8%（去年の最終は78.1%）、10月は62.6%（74.8%）がすでに埋まっています。11月41.4%（72.5%）、12月41.1%（80.9%）、1月33.9%（80.8%）、2月31.6%（84.1%）はまだ3〜4割で、中央値は11月31%、12月30%、1月27%、2月24%と売り出し直後の宿が多く、判断材料にはなりません。去年の最終まで埋まるなら、10月の残り1割強は9〜10月に売れることになります。掲載されている宿は26〜32施設で、去年の同じ月（17〜19施設）の1.5倍です。
いま出ている値段。10月は20,573円で売られていて、去年に売れた18,320円より2,200円高い。9月22,098円（去年19,122円）、12月23,173円（21,014円）も去年を上回っています。売れ残った高い部屋を含む掲載価格なので、最終的には下がりえます。11月だけは16,723円と、去年に売れた17,713円より1,000円安く、宿の側が先に弱さを織り込んでいます。2月は29,520円で、去年に売れた32,394円の9割。ただし中央値は33,228円と平均より高く、小さな宿ほど強気です。
通常の値段のままの日の割合。9月は18%（去年の最終35%）、10月は39%（68%）と、秋は去年より値上げが広がっています。いちばん強気な宿（上位5%）が通常の何倍で売っているかは、10月2.7倍（去年1.5倍）、2月3.1倍（2.1倍）で、値上げの幅も広がりました。11月だけは63%が通常の値段のままで去年の70%とほぼ同じ。値上げの幅も1.6倍で、秋冬で唯一の弱い月です。
値段が最も上がる日。上位3日は10月30日（金）、31日（土）、11月1日（日）のドーム公演3日間で、通常の3〜6倍、全国と比べて2.9〜6倍。41,600〜52,300円で売られ、9月13日時点で73〜82%が埋まっています。1年の最高値です。10月24日（土）もドーム公演とアリーナ公演が重なり全国比1.9倍。次が雪まつりの2月4〜11日で、全国比2.1〜2.3倍が8日続き、6日（土）は61,605円ですが、まだ33〜39%しか埋まっていません。10月10日（土）の3連休は通常の2.2倍ですが全国比では1.4倍で、札幌だけの強さではありません。
6. 判断：ここまでの数字から何が言えるか
・市場全体が伸びたのか、掲載が増えたのか
→ 平均+4.1%、掲載が続いた宿+3.4%、埋まり具合82.6% → 86.0%。値段は3〜4%上がり、埋まりも上がった。中央値の−11%は6室前後の小さな宿の新規掲載によるもので、市場の弱さではない。
・秋冬の値段はいまのままでよいか
→ 10月に埋まった部屋63%、通常の値段のままの日39%。11月は41%・63%。10月は去年より高く売れていて、月末3日間は強気を保ってよい。11月は去年より安く売られ、値上げも広がっていない。11月は埋める月。
・いつ・どこで稼ぐ市場か
→ 土曜は月曜より+16,800円、全国比は7月123%・2月136%。夏の3か月と2月の雪まつり、そしてドーム公演の日で稼ぎ、日曜・月曜と4月・11月は埋めることを優先する。
7. アクション：9月中に決めること3つ
1. 去年比+3〜4%を市場並みとし、10月末3日間と2月は強気に。
10月30日〜11月1日は全国比3〜6倍で売られ、もう7〜8割が埋まっています。雪まつりの8日間は2倍超。この2つは残りの部屋を値下げしません。
2. 11月は金土と連泊で埋め、12月以降は焦らない。
11月は去年より1,000円安く売られ、6割の日が通常の値段のままです。周りと同じ値下げではなく、金土と連泊、早期予約割で埋まりを作ります。12〜2月は平均3〜4割、中央値2〜3割なので、自分の宿が2割台でも市場並みです。
3. 1万〜1.5万円のシングル増設は見送り、1.5万〜3万円のツインに振る。
最多帯の1万〜1.5万円は埋まり81%で帯の中で最も低く、1.5万〜3万円の9施設は90%超で埋まりました。ツインは28,407円。2026年中に駅南側でハイアット セントリック札幌（216室）と札幌駅前の175室リブランドが加わるので、値段で競わない帯に部屋を寄せます。
＜比較事項＞
・11月上旬に：自分の宿の10月30日〜11月1日の売れた値段と埋まり具合を、この号の41,600〜52,300円・73〜82%と並べる
・12月上旬に：自分の宿の11月の値上げしなかった日の割合と売れた値段を、市場の63%・16,723円（去年に売れたのは17,713円）と並べる
・2027年3月に：自分の宿の2月4〜11日の売れた値段を、今年2月の市場平均32,394円・中央値25,446円と並べる
マクロの動きは公開統計で確認しました。訪日外客数2026年7月推計値（日本政府観光局、8月19日発表：7月344万人で去年比+0.1%、7月として過去最高。台湾が初めて70万人を超え単月過去最高）。宿泊旅行統計調査2026年7月第1次速報（観光庁、8月31日：延べ宿泊者数5,467万人泊で去年比−3.5%、外国人1,358万人泊で−4.6%）。上場ホテル12社の客室単価と部屋の埋まり具合（東京商工リサーチ、6月：2025年度の客室単価+8.6%、埋まり具合83.3%）。北海道内の宿泊者数2025年（北海道新聞、2026年2月27日報道：道内延べ宿泊者数4,543万人泊で過去最多、外国人+24.3%の1,281万人泊）。札幌駅周辺の新規開業（各社発表・HotelBank 2025年11月：2026年秋にハイアット セントリック札幌216室、2026年夏に札幌駅前で175室のリブランド開業）。エリアごとの去年比・価格帯の分布・値上げの広がりは、これらの公開統計にはなく、本記事の観測で補っています。
おわりに
ネドコロは、宿泊市場のデータを毎日観測し、エリアごとの「売れた値段（推定ADR）」「部屋の埋まり具合」「季節の指数」を推定しているサービスです。毎週ひとつのエリアを AI エージェントが深掘りし、その分析をホワイトペーパーとして note で公開しています。https://nedokoro.jp/
このシリーズの記事
・このシリーズについて → ［リンク］
・第1回 浅草（東京）→ ［リンク］
・第2回 梅田（大阪）→ ［リンク］
・第3回 名古屋駅・名古屋城周辺（愛知）→ ［リンク］
・第4回 北大・丘珠（北海道）← この記事
次回（Vol.5）のエリアは福岡県からピックアップします。取り上げてほしいエリアがあれば、コメントか nedokoro.jp からお寄せください。
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