中古マンションのフルリノベはいくらかかる？現役不動産マンが教える「750万円のリアル」

こんにちは。「不動産のホンネ」です。

私は普段、中古マンションなどを買い取り、リフォームやリノベーションをして再販売する「買取再販」という仕事に携わっています。

中古マンションを購入して、自分好みの部屋にリノベーションしたい。

新築マンションは高いから、中古を買ってリフォームした方がお得なのでは？

そう考えている方も多いのではないでしょうか。

でも、ちょっと待ってください。

中古マンションを購入するとき、物件価格だけで予算を考えていませんか？

実は、リノベーションには想像以上にお金がかかることがあります。

今回は、現役の不動産マンとして実際に関わっている工事費用を例に、中古マンションのリノベーションについてお話しします。

1. 70㎡のフルリノベーション、実際の費用は？

早速ですが、私が普段関わっている買取再販の現場では、70㎡程度の中古マンションをフルリノベーションする場合、約750万円（税込） の工事予算を組むことがあります。

工事内容は、例えば次のようなものです。

* キッチンの交換
* ユニットバスの交換
* 洗面化粧台・トイレの交換
* フローリングや壁紙の全面張り替え
* 建具の交換
* 間取り変更に伴う解体・造作工事
* 必要に応じた給排水・電気工事

設備や内装は、特別な高級仕様ではなく、一般的な分譲マンションで使われるような標準仕様です。

もちろん、物件の状態や工事内容によって費用は変わります。

ここで大切なのは、750万円という金額は、不動産業者として発注する場合の目安だということです。

一般の方がリフォーム会社に依頼した場合、同じ金額で同じ工事ができるとは限りません。

2. なぜ不動産業者と一般の人で工事費用が違うの？

不動産の買取再販業者は、継続的にリフォーム工事を発注することがあります。

そのため、施工会社との取引条件や設備の仕入れ、工事の進め方などが、一般のお客さんのリフォームとは異なる場合があります。

また、買取再販では、使用する設備や内装材をある程度統一することで、工事費用を管理しやすくしているケースもあります。

一方、自宅のリノベーションでは、

「キッチンはこのメーカーがいい」

「床は無垢材にしたい」

「収納をもっと増やしたい」

といった希望が増えることもあります。

こうしたこだわりが費用に影響することもあります。

だからこそ、ネットで見かけた工事費用をそのまま自分の予算に当てはめるのはおすすめしません。

同じ70㎡でも、工事内容や発注条件によって金額は変わるのです。

3. 実は、見えない部分にもお金がかかる

リノベーションと聞くと、おしゃれなキッチンやきれいなフローリングを想像する方が多いと思います。

でも、実際の工事では、完成すると見えなくなる部分にも費用がかかります。

例えば、古い設備や壁を撤去する解体工事。

キッチンや洗面台の位置を変えるための配管工事。

コンセントや照明を変更するための電気工事。

壁や床をきれいに仕上げるための下地工事。

こうした工事は、完成した部屋の写真だけではわかりません。

特に中古マンションの場合、解体して初めて下地や配管などの問題が見つかることもあります。

リノベーション費用を考えるときは、目に見える設備だけでなく、こうした工事にも予算が必要だと知っておいてほしいです。

4. お金をかければ、どんな間取りにもできる？

中古マンションを購入してリノベーションする魅力の一つが、間取りを自分好みに変更できることです。

例えば、

「3LDKを広い2LDKにしたい」

「壁付けキッチンを対面キッチンにしたい」

「リビングをもっと広くしたい」

こうした希望を持つ方もいると思います。

ただし、マンションは何でも自由に変更できるわけではありません。

建物の構造によっては撤去できない壁があります。

また、排水管の位置や床下のスペースによっては、水回りの移動が難しい場合もあります。

さらに、マンションの管理規約によって、床材や工事内容に制限が設けられているケースもあります。

「買ってからリフォーム会社に相談すれば大丈夫」と考えるのは危険です。

希望する間取りが実現できるかどうかは、物件を購入する前に確認しておくことをおすすめします。

5. リノベーションに750万円かけたら、資産価値も750万円上がる？

ここも、不動産の仕事に携わる立場から伝えたいポイントです。

例えば、3,000万円で購入した中古マンションに、750万円のリノベーションをしたとします。

購入価格と工事費用を合わせると3,750万円。

では、このマンションを売却するとき、3,750万円以上で売れるのでしょうか？

必ずしもそうではありません。

不動産の価格は、室内のきれいさだけで決まるものではないからです。

立地、築年数、建物の管理状態、周辺の取引相場、階数、間取りなど、さまざまな要素が影響します。

どれだけ高級な設備を入れても、その費用がそのまま売却価格に反映されるとは限りません。

もちろん、自分が快適に暮らすためのリノベーションなら、資産価値だけで判断する必要はありません。

ただ、将来売却する可能性があるなら、

「自分が満足するための費用」と「将来の資産価値」は分けて考えること。

これが大切だと思います。

6. 中古マンションを買う前に確認したい5つのポイント

最後に、リノベーション前提で中古マンションを購入する方に、確認してほしいことをまとめます。

① 物件価格とリノベーション費用をセットで考える

物件購入費用だけでなく、購入諸費用や工事費用も含めて予算を組みましょう。

② 希望する間取り変更ができるか確認する

構造や配管、管理規約によって工事に制限がある場合があります。

③ 水回り設備の交換が必要か確認する

キッチンや浴室などの交換範囲によって、費用は大きく変わります。

④ マンション全体の管理状態を確認する

室内をきれいにしても、共用部分の管理状態を自分だけで改善することはできません。

長期修繕計画や修繕積立金の状況なども確認しておきましょう。

⑤ 追加工事に備えた予算を確保する

中古物件では、解体後に想定外の問題が見つかることもあります。

見積金額だけで予算を使い切らないようにすることが大切です。

まとめ：中古マンションは「買った後の費用」まで考えよう

中古マンションを購入してリノベーションすることは、自分の希望に合った住まいを実現できる魅力的な選択肢です。

ただし、物件価格だけを見て購入を決めてしまうと、思っていた以上に工事費用がかかることがあります。

私が関わる買取再販の現場では、70㎡程度のマンションを標準仕様でフルリノベーションする場合、約750万円（税込）の工事予算を組むことがあります。

ただし、これは業者としての発注条件による一例です。

一般の方が依頼する場合は、希望する工事内容に合わせて、事前に見積もりを取ることが大切です。

中古マンションは「いくらで買えるか」だけでなく、「買った後にいくらかかるか」まで考える。

これが、今回一番伝えたかったことです。

今後もこのnoteでは、不動産の買取再販に携わる立場から、中古マンション購入・リフォーム・売却・不動産投資について、現場目線でわかりやすくお伝えしていきます。

次回は、

「築浅だから安心とは限らない？不動産のプロが中古マンションを見るときのポイント」

についてお話しする予定です。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

参考になった方は、ぜひ「スキ」やフォローをしていただけるとうれしいです。

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