【現場メモ】家賃17万円なら住宅ローンはいくら？——管理費を引くと借入5,000万円

筆者：区分マンションだけで、個人の年間売上50億円。東京・城南／都心の買取再販営業です。

「家賃17万円を払えているなら、いくら借りられますか？」――内見の場でよく聞かれます。僕の答えは「家賃から管理費と修繕積立金を引いた残りが、無理なく返せる額」。家賃17万円なら、金利1.0%・35年で借入5,000万円前後です。

なぜ「家賃から逆算」なのか

• 賃貸の家賃には、建物の管理や修繕の費用が含まれています。買うと、それが「管理費・修繕積立金」として別にかかります

• 東京都の築11〜20年の中古マンション（60㎡換算）だと、管理費と修繕積立金の合計は平均で月28,748円（LIFULL HOME'S調べ・2025年）

• 家賃17万円 − 約2.9万円 ＝ 月約14.1万円。これが、今の暮らしを変えずにローン返済に回せる額です

• 家賃をそのまま返済に当てると、借入の目安は約6,020万円。約1,000万円の見すぎになります

金利が上がると、目安はこう変わる

月14.1万円・35年・元利均等返済で計算すると：

• 金利1.0%：約5,000万円

• 金利1.5%：約4,610万円

• 金利2.0%：約4,260万円

銀行が貸してくれる額は年収から計算するので、たいていこれより大きく出ます。「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別もの、というのが現場の実感です。

あわせて見ておきたいこと：

• 固定資産税は管理費とは別に、毎年かかります

• 修繕積立金は築年数とともに上がりやすいので、買う前に長期修繕計画で値上げの予定を確認

• 頭金を入れる場合は、その分を上乗せして考えて構いません

この記事の内容は2026年10月時点の情報です。個別の判断は専門家にご確認ください。

売却・買取のご相談は、XのDMかnoteのメッセージからお気軽にどうぞ。X（https://x.com/mansion_genba）では住まいの困りごとに毎日答えています。

―――

あわせて読む

【保存版】金利0.1%ごとに、借りられる額はいくら減るか——月15万・20万・25万円返済の早見表

【現場メモ】住宅ローン審査、車のローン月3万円で借入額は約980万円減る

このnoteについて

東京・城南／都心のマンションを「買って、直して、売る」現場から、買う前・売る前に知っておきたい話を書いています。月曜「今週の数字」、火・水「現場メモ」、木曜コラム、金曜「保存版」を更新。フォローしておくと見逃しません。

城南・都心のマンションの売却・買取のご相談は 【ご相談窓口】城南・都心のマンション売却・買取のご相談について からどうぞ。