梅田の去年比−15%は万博の反動。10月はすでに55%が埋まった【週次エリア分析 Vol.2】

毎週ひとつのエリアを AI が深掘りするシリーズの第2回。
今回は「梅田（大阪）」です。
シリーズの趣旨と数値の定義は第1回にまとめています → ［https://note.com/nedokoro/n/n780282b4853f?app_launch=false］

梅田の去年比マイナスは自分の宿の問題ではなく、去年の秋が大阪・関西万博の会期中だったことによる「比べる相手の高さ」だ、ということです。

1. 現状：この夏、梅田の宿はいくらで売れ、どれだけ埋まったか

2026年6月11日から9月8日までの90日間、梅田エリア（梅田・中之島・福島・天満）に掲載されていた宿は平均89施設で、売れた値段（推定ADR）の平均は18,846円でした。中央値（89施設を安い順に並べて真ん中、45番目の施設）は12,940円で、平均より約5,900円安い。この差は浅草（約3,200円）より大きく、部屋数の多い高いホテルが平均を押し上げている街だと分かります。自分の宿と比べるなら、平均ではなく12,940円のほうです。

部屋の埋まり具合は平均72.0%、中央値でも69.5%。10室出せば7室が売れた計算です。8割を超えた日は土曜と連休に限られました。いちばん高く売れたのは8月1日（土）の26,616円で平均の1.4倍、いちばん安かったのは9月6日（日）の15,134円でした。

価格帯で見ると、90日のうち30日以上売れた86施設の6割（53施設）が1.5万円未満です。最多は1万円未満の31施設で、1施設あたり160室ほどのビジネスホテルが中心。埋まり具合が最も高かったのは2万〜3万円の8施設で81%、逆に5万円以上の6施設は49%と半分しか埋まりませんでした。「高い宿ほど埋まった」浅草とは逆の形です。

2. 差分：去年の8月から何が変わったか

主語は「梅田エリアに掲載されていた宿」です。掲載されている宿は、売り切れ・在庫の制限・新規開業で日々変わります。

去年の8月と今年の8月を比べると、売れた値段（推定ADR）の平均は22,356円 → 18,933円（−3,423円、−15.3%）、中央値は17,296円 → 13,234円（−4,062円、−23.5%）でした。部屋の埋まり具合は82.6% → 73.4%。掲載されていた宿の数は76施設 → 89施設（+13施設、+17%）に増えています。新しい開業に加えて、去年の8月は売り切れで掲載が消える日が多かったことによるものです。

参考として、両方の8月に掲載が続いていた73施設だけで見ても、売れた値段の平均は26,322円 → 22,581円（−14.2%）、中央値は−18.9%、埋まり具合は79.0% → 68.2%でした。エリア平均の−15.3%とほぼ同じで、下げ幅は宿の入れ替わりではなく市場そのものの動きです。

理由ははっきりしています。去年の8月は大阪・関西万博の会期中でした。全国では上場ホテル12社の2025年度の客室単価が+8.6%（東京商工リサーチ、2026年6月）と上がる中で、大阪の推定成約ADRは2026年3〜5月で去年比−19.5%、2年前と比べると+4.1%（HotelBank、2026年7月）と、万博の反動で「正常化」している局面です。梅田の−15%はこの向きと一致します。

自分の宿の8月の去年比は、−14〜−15%を「市場並み」の目安にしてください。それより悪ければ自分の宿の問題、それより良ければ市場より粘れたということです。

3. 要因：なぜ高い月・安い月があるのか

2025年9月から2026年8月までの12か月で、売れた値段（推定ADR）が最も高かったのは10月の28,307円、最も安かったのは6月の18,786円でした。9〜10月は25,000〜28,000円で9割近く埋まり、万博の閉幕（10月13日）まで続きました。11月に23,695円へ一段落ち、12月22,164円、1月18,770円と冬にかけて下がり、3〜4月に23,000円台まで戻っています。中央値は万博後、1.3万〜1.6万円に落ち着きました。

季節の指数（各宿の通常の値段を100として、いま出ている値段が何倍か。売れた値段とは別の数字です）を全国と比べると、梅田が全国より強かったのは万博の9〜11月だけでした。全国を100%として9月154%、10月152%、11月125%、12月113%と段階的に下がり、1〜2月は100%、6〜8月は99〜102%と全国並みです。万博がなくても3〜5月は107〜111%とやや強く、春は梅田の地力と読めます。

つまり、この秋の値付けの前提は「去年の実績」ではなく「全国並み＋春程度の強さ」です。

4. 要因：曜日と部屋のタイプでどれだけ違うか

曜日で見ると、高いのは土曜だけです。土曜23,825円に対して月曜17,279円で、6,500円の差があります。金曜は19,046円で平日に近く、「金土」ではなく「土曜だけ」が特別。埋まり具合は土曜79.9%が最高で、日曜59.8%、月曜63.6%が谷です。日曜が週でいちばん空く。観光より仕事で泊まる街のリズムで、水〜金は値段が17,900〜19,000円で並び、埋まり具合も75〜78%でそろっています。（都市部の中心でもあるため、やはり土曜日が突出していますね。）

部屋のタイプでは、ツイン（71施設）が26,038円、ダブル（62施設）が15,892円で、同じ2人部屋でも1万円違います。ツインは宿によって13,000〜26,000円と幅が広い。トリプルは31,153円ですが12施設だけ、シングル（35施設）は9,675円でした。4ベッドと和室は施設が少なく載せていません。ダブル中心の宿は、ツインに切り替えられる部屋があるかを先に確かめると、値段の上限が広がります。

5. 影響：この先6か月にどう出ているか

ここからは2026年9月から2027年2月の宿泊日について、9月8日時点で観測できた「いま埋まっている部屋」と「いま出ている値段（掲載価格）」です。着地ではなく途中経過で、毎日動きます。

予約の入り具合。10月は55.5%、11月は47.1%がすでに埋まっています（去年の最終は87.4%と81.2%）。9月の残り22日は58.5%。12月37.8%、1月35.2%、2月33.9%はまだ3割台で、中央値は12月29%、1月24%、2月21%と売り出し直後の宿が多く、判断材料にはなりません。去年の最終まで埋まるなら、10〜11月の残り4〜5割は9〜10月に売れることになります。ただし去年は万博でした。

いま出ている値段。10月は24,349円で売られていて、去年に売れた28,307円より安い。11月22,766円（去年23,695円）、12月20,495円（22,164円）も去年を下回っています。売れ残った高い部屋を含む掲載価格でなお下回っているので、着地は去年比−10%より悪くなりえます。それでも、今年の4月に売れた23,449円は上回っています。1〜2月は15,148円・14,579円と、去年に売れた値段より3,600〜5,500円安く、冬の弱さを宿の側が先に織り込んでいます。

通常の値段のままの日の割合。去年の9〜11月は万博で毎日が値上げの日（0%）でした。今年は10月13%、11月23%、12月48%と、平日に値上げしない宿が戻っています。いちばん強気な宿（上位5%）が通常の何倍で売っているかは、10月2.2倍（去年2.5倍）、11月1.9倍（1.9倍）で、値上げの幅も小さくなりました。売り出し直後は高く出やすいので、本物かどうかは10月の最終結果で確かめます。

値段が最も上がる日。上位8日のうち7日が秋の土曜です。最大は10月31日（土）のハロウィンで、通常の2.5倍、全国と比べても1.9倍と梅田固有の強さが出ています。10月17日（土）はなにわ淀川花火大会で、9月8日時点で67%が埋まりました。10月3日から11月28日まで9週すべての土曜が上位12日に入ります。9月20日（日）は5連休の中日で30,799円ですが、全国も高い日なので全国比では1.27倍にとどまります。

6. 判断：ここまでの数字から何が言えるか

・自分の宿の去年比は良いのか悪いのか → エリア平均−15.3%、掲載が続いた宿−14.2%。−14〜−15%が市場並みで、下げ幅の大半は万博で市場の基準が動いたことによる。
・秋の値段はいまのままでよいか → 10月に埋まった部屋55.5%、通常の値段のままの日13%。半分は埋まり、値段は今年の春より高い。去年の28,307円を目標にせず、24,000円前後を守る。
・いつ・どこで稼ぐ市場か → 土曜は月曜より+6,500円、日曜の埋まり具合59.8%。秋の土曜、とくにハロウィンと淀川花火で稼ぎ、日曜と月曜は埋めることを優先する。

7. アクション：9月中に決めること3つ

1. 去年の8〜10月の実績を予算から外す。万博の月は比べる相手になりません。今年の予算の基準は、今年の春（4月23,449円、埋まり具合74.6%）に置きます。
2. 10〜11月の残り半分の下限を決める。10月は55%、11月は47%が埋まり、値段は24,000円台です。直前の値下げで崩さないよう、下限の値段を先に決めておきます。
3. 土曜で稼ぎ、日曜と月曜を埋める。土曜は週平均より5,000円高い一方、日曜59.8%・月曜63.6%は空いています。土日連泊や月曜とセットのプラン、早期予約割で埋まり具合を確保します。

マクロの動きは公開統計で確認しました。訪日外客数2026年7月推計値（日本政府観光局、8月19日発表：7月344万人で去年比+0.1%、1〜7月累計−1.7%、中国−56%、韓国+32%・台湾+26%）。上場ホテル12社の客室単価と部屋の埋まり具合（東京商工リサーチ、6月：2025年度の客室単価+8.6%、埋まり具合83.3%、阪急阪神ホテルズは+16.2%）。宿泊料CPIで見る価格転嫁力（HotelBank、7月：大阪の推定成約ADRは3〜5月で去年比−19.5%、2年前比+4.1%）。残暑と紅葉の後ろ倒し・秋の予約動向（HotelBank、6月：9月は早く埋まる一方、10月後半が空きやすい）。エリアごとの去年比・価格帯の分布・値上げの広がりは、これらの公開統計にはなく、本記事の観測で補っています。

おわりに

ネドコロは、宿泊市場のデータを毎日観測し、エリアごとの「売れた値段（推定ADR）」「部屋の埋まり具合」「季節の指数」を推定しているサービスです。毎週ひとつのエリアを AI エージェントが深掘りし、その分析をホワイトペーパーとして note で公開しています。
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このシリーズの記事
・このシリーズについて → ［リンク］
・第1回 浅草（東京）→［リンク］
・第2回 梅田（大阪）← この記事

次回（Vol.3）は「名古屋駅・名古屋城周辺（愛知）」です。取り上げてほしいエリア・間取り・施設規模があれば、コメントか nedokoro.jp からお寄せください。

本資料は公開資料です。引用の際は出典「ネドコロ 週次エリア分析」と掲載ページのURLを明記してください。数字はすべて推定値で、宿の実績ではありません。