宿泊市場の「需要」を、全国678エリアで観測する ― ネドコロという新しい道具

宿泊施設を運営していると、毎週のように同じ問いが出てきます。

「このエリアの相場は、いまいくらなのか」
「いま出している価格は強気なのか、弱気なのか」
「前年比が落ちたのは、うちの問題か、それとも市場全体の問題か」

答えたいのに答えられない。理由は単純で、エリア単位でこの問いに答えてくれる公開統計がほとんどないからです。全国や都道府県の数字はあります。でも、浅草と上野は別の市場ですし、心斎橋と梅田も別の市場です。自施設の判断に使えるのは、隣の宿がいくらで売れたか、という距離感の数字だけです。

その数字を、全国のエリアごとに推定して見えるようにする。
それがネドコロ（ https://nedokoro.jp/ ）です。この記事では、ネドコロが何を見ているのか、どう使えるのか、そしてなぜ「数字だけでなく、示唆まで書く」ことにこだわっているのかを書きます。

ネドコロがやっていること

ネドコロは、大手宿泊予約サイトの公開掲載情報を観測しています。宿泊日ごとの残室と価格の変化を追いかけ、そこからエリアと施設の3つの数字を推定します。

対象は全国678エリア、約25,000施設。過去約1年と本日以降約1年を保持し、毎晩1日ずつ先へ伸びていきます。つまり「去年の同じ時期に何が起きたか」と「この先、いま何が起きつつあるか」を同じ物差しで並べて見られます。過去データは数年分蓄積しています。

見ているのは3つの数字だけ

ネドコロが出す数字は、意図的に3つに絞っています。多くの指標を並べるより、毎週同じ3つを追うほうが判断に使えるからです。

1つ目は「売れた値段（推定ADR）」。
その宿泊日に、実際に売れたと推定される価格です。予約サイトに出ている掲載価格ではありません。掲載価格は売れ残った高い価格帯も含むので、相場より高く見えがちです。売れた値段は、部屋が埋まっていった過程から推定した「本当に取引された値段」に近い数字です。

2つ目は「部屋の埋まり具合」。
エリアに掲載されていた宿の部屋が、その宿泊日にどれだけ埋まったかです。これが分かると「うちだけ空いているのか、エリア全体が空いているのか」が切り分けられます。

3つ目は「季節の需要指数」。
そのエリアの12か月の山と谷を、全国平均を100%として相対で見た数字です。絶対値ではなく全国比で見ることで、「このエリアならではの強い月・弱い月」が浮かび上がります。花火大会、祭り、連休、ハロウィンといった需要集中日も、この指数の上に現れます。

3つの数字はすべてエリア単位で出ますが、自施設の数字をエリアに重ねれば、「市場並みか、それとも市場から外れているか」が一目で分かります。

具体的には、こんな場面で使えます

自施設の価格調整のとき。
「来月の3連休、エリアではすでにどれくらい埋まっていて、いくらで出ているか」を見てから価格を決められます。エリアが先に埋まり始めているなら強気に、まだ通常の値段のままの日が多いなら様子見に、という判断の根拠になります。

前年比を説明するとき。
自施設の売上が前年比で落ちたとき、エリアの売れた値段と埋まり具合も同じように落ちていれば市場要因、エリアが横ばいなら自施設要因です。オーナーや投資家への説明が「感覚」ではなく「数字」でできます。

新しいエリアに投資を検討するとき。
候補エリアの季節の指数と売れた値段の分布を比べれば、「年間を通して安定しているエリア」と「特定の月に集中するエリア」の違いが見えます。間取りごとの売れた値段の段差も分かるので、どのタイプの物件を持つべきかの検討材料になります。

なぜ「数字」だけでなく「示唆」まで書くのか

市場データのサービスは世の中にいくつもあります。ネドコロが大切にしているのは、数字の出し方より、数字の読み方です。

ひとつ目は、数値が「何を測ったものか」と「どこまで言えるか」を必ず添えること。
ネドコロの数字はすべて予約サイトの公開掲載情報からの推定で、施設の実績そのものではありません。エリアに掲載されている宿は、売り切れや在庫制限、新規開業で日々変わります。だから去年比を見るときは、平均だけでなく中央値と掲載施設数をそろえて見る必要があります。こうした限界を隠さず、数字の横に書きます。

ふたつ目は、数字を並べて終わらせず、市場の需要に対して「だから自施設はどうするか」の示唆まで書くこと。
売れた値段が去年より上がった、埋まり具合が落ちた、という事実だけでは判断はできません。それが市場全体の需要の変化なのか、掲載された宿の入れ替わりなのか、特定の月や部屋のタイプに偏った動きなのかを切り分けて、はじめて「価格を上げてよいか」「様子を見るべきか」が言えます。ネドコロでは、分析したデータをそのまま提供したうえで、その読み方と、自施設の判断への示唆を必ず添えます。本日以降の数字は「途中経過」で、宿泊日が近づくにつれてまだ動きます。その点も、示唆の限界として隠さず書いていきたいと考えています。

note では、毎週ひとつのエリアを深掘りします。（目標!!）

ネドコロでは、この note で毎週ひとつのエリアを AI エージェントが深掘りし、ホワイトペーパーとして公開していきます。

取り上げてほしいエリア、間取り、施設規模があれば、この記事のコメントか お問い合わせフォーム からお寄せください。リクエストの多いエリアから順に、週次の深掘りで取り上げていきます。

また、この記事をフォローしていただければ、毎週のエリア分析をお届けします。次回は、次回（Vol.1）は「浅草 」エリアです。取り上げてほしいエリアがあれば、コメント、nedokoro.jp からお寄せください。

ネドコロについて

ネドコロは、全国の宿泊需要を毎日推計しています。 そのデータを起点に、API 提供・自動価格更新システム（AI-RMS）・分析型 AI エージェントによる分析レポートまで。「調べる」「考える」「決める」の時間を、テクノロジー側に移します。私たちは、需要の解像度を高めるツールを提供しています。