中古マンションの管理費・修繕積立金が月4万円。これって高いの？35年で考える「買った後」の負担

中古マンションを探していると、物件価格や住宅ローンの返済額には目が向きます。
一方で、物件概要の下に小さく書かれている管理費と修繕積立金は、何となく見て終わる方も多いです。
たとえば、管理費が月1万8,000円、修繕積立金が月2万2,000円で、合計4万円の中古マンションがあったとします。
住宅ローンの返済に加えて毎月4万円が必要と聞くと、高いと感じる方もいるはずです。
ただ、月4万円だから高すぎると即断することもできません。
共用施設が充実したマンションと、小規模で設備の少ないマンションでは必要な管理費が違うので、金額だけでは判断できないためです。
反対に、管理費や修繕積立金が安ければ安心というわけでもありません。
特に修繕積立金が不自然に安いマンションは、購入後に大幅な値上げや一時金が発生することもあるので、現在の金額だけを見る方が危険です。
今回は、中古マンションの管理費と修繕積立金が月4万円の場合、本当に高いのかを最新の平均データと35年間の負担額から考えます。

首都圏中古マンションの平均は月2万7,805円です

東日本不動産流通機構が公表した2025年度のデータでは、首都圏で成約した中古マンションの月額平均は、管理費が1万3,895円、修繕積立金が1万3,910円です。
合計すると、月2万7,805円です。
1㎡当たりでは、管理費が217円、修繕積立金も217円で、合計434円です。
専有面積70㎡の中古マンションへ単純に当てはめると、月額は約3万380円になります。
そのため、70㎡前後の物件で管理費と修繕積立金の合計が月4万円なら、首都圏平均より月約9,620円高い計算です。
年間では約11万5,440円の差になります。
35年間、金額が一度も変わらないと仮定すると、平均との差は約404万円です。
月々で見ると1万円弱の差ですが、長く住む前提では無視できない金額です。
ただし、この数字は首都圏全体の成約物件を集計した平均です。
東京都心のマンションと郊外のマンション、50㎡と80㎡、30戸の小規模マンションと300戸の大規模マンションを同じ条件で比べることはできないので、平均はあくまで最初の目安です。

月4万円を35年間払うと、合計1,680万円です

管理費と修繕積立金は、住宅ローンを完済しても終わりません。
マンションを所有している間は、原則として毎月支払い続ける費用です。
月3万円なら、年間36万円です。
35年間では1,260万円です。
月4万円なら、年間48万円です。
35年間では1,680万円です。
月5万円なら、年間60万円です。
35年間では2,100万円です。
しかも、これは35年間一度も値上げされない前提での単純計算です。
実際には、建築費や人件費の上昇、大規模修繕工事の費用増加などにより、修繕積立金が途中で見直されることがあります。
中古マンションを買う時は、物件価格5,000万円という数字だけでなく、購入後に1,000万円を超える維持費がかかる可能性まで考えた方がいいです。
住宅ローンの返済額だけで毎月の負担を判断すると、購入後の家計が想定より重くなるので注意が必要です。

管理費と修繕積立金は、使い道が違います

管理費と修繕積立金は、まとめて表示されることが多いですが、使い道は別です。
管理費は、マンションを日常的に維持するための費用です。
共用部分の清掃、管理員の人件費、エレベーターの点検、共用部分の電気代、植栽管理、管理会社への委託費などに使われます。
そのため、内廊下、コンシェルジュ、ラウンジ、ゲストルーム、複数のエレベーターなどがあるマンションは、管理費が高くなりやすいです。
一方、修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えて積み立てるお金です。
外壁、防水、給排水設備、エレベーター、共用廊下など、まとまった工事が必要になった時に使われます。
管理費が高い場合は、日常管理や共用サービスにお金がかかっている可能性があります。
修繕積立金が高い場合は、将来の工事に備えて多く積み立てている可能性があります。
月4万円という合計額だけを見るのではなく、管理費と修繕積立金がそれぞれいくらなのかを分けて確認することが大切です。

修繕積立金が高い物件より、安すぎる物件の方が怖いこともあります

修繕積立金が高いと、毎月の負担が重く感じます。
ただ、修繕積立金は安ければ安いほど良い費用ではありません。
修繕積立金が不足すれば、必要な大規模修繕を予定どおり実施できなくなる可能性があります。
工事をするために、所有者から一時金を集めることもあります。
月額を一気に引き上げることもあります。
場合によっては、管理組合が金融機関から借入れを行うこともあります。
特に注意したいのが、購入時の負担を軽く見せるため、当初の修繕積立金を低く設定し、数年ごとに値上げする段階増額積立方式です。
国土交通省は、将来にわたって安定的に積立金を確保する観点では、計画期間中の積立額を均等にする方式が望ましいとしています。
現在の修繕積立金が1万円だから安くて良いと判断するのではなく、5年後、10年後にいくらになる予定なのかを見る必要があります。
月4万円の物件でも、長期修繕計画に基づいて十分な積立てができているなら、単純に割高とは言えません。
反対に、現在は月2万円台でも、将来大幅な値上げや一時金が必要なら、購入後の負担は重くなります。

築年数が進むと、修繕積立金は上がりやすくなります

東日本レインズの2025年度データでは、築10年以内の中古マンションは、管理費と修繕積立金の合計が月2万7,363円です。
築11年から20年では月3万991円、築21年から30年では月3万585円です。
特に修繕積立金は、築10年以内の平均が月1万474円なのに対し、築21年から30年では月1万6,588円です。
築年数が進むほど、外壁や屋上防水、給排水設備などの修繕が現実的になるので、修繕積立金も上がりやすくなります。
ただし、築30年を超えた物件の平均合計額は月2万4,301円と低くなっています。
これは、築年数が古ければ必ず負担が高いという意味ではありません。
物件価格、面積、管理状況、過去の修繕履歴などが異なる物件をまとめた平均なので、個別のマンションでは長期修繕計画と積立残高を確認する必要があります。
築年数だけで判断するのではなく、これまで必要な修繕を実施してきたのか、次の大規模修繕に向けた資金が足りているのかを見る方が重要です。

小規模マンションだから安いとは限りません

管理費と修繕積立金は、総戸数にも影響されます。
東日本レインズのデータでは、総戸数50戸未満の中古マンションは、1㎡当たりの管理費と修繕積立金の合計が月484円です。
100戸から149戸では月394円です。
同じ設備を維持する場合でも、戸数が多いほど費用を多くの所有者で分担できるので、1戸当たりの負担を抑えやすいです。
一方で、200戸以上の大規模マンションは1㎡当たり月412円です。
大規模マンションには、コンシェルジュ、ラウンジ、ゲストルーム、複数のエレベーターなど、維持費のかかる設備が多いこともあります。
そのため、大規模なら必ず安いとも言い切れません。
総戸数だけでなく、マンションにどのような設備があり、その設備を維持するためにいくらかかっているのかを見る必要があります。
機械式駐車場があるマンションも注意が必要です。
利用者が減って駐車場収入が不足している一方、設備の点検や更新費用が必要になると、管理組合の収支を圧迫することがあります。

月4万円の中古マンションで確認したいことです

管理費と修繕積立金が月4万円だった場合、金額だけを見て候補から外す必要はありません。
まず、管理費と修繕積立金の内訳を確認します。
管理費が高いのか、修繕積立金が高いのかで意味が変わります。
次に、長期修繕計画を確認します。
今後どのような工事を予定していて、その工事費を現在の積立金でまかなえる計画なのかを見る必要があります。
修繕積立金の残高も重要です。
毎月の積立額が高くても、過去の大規模修繕直後なら残高が少ないことがあります。
反対に、積立額がそれほど高くなくても、十分な残高が確保されている場合もあります。
管理費や修繕積立金の滞納状況も確認した方がいいです。
滞納額が大きいマンションでは、本来入るはずのお金が入らず、管理組合の資金繰りへ影響する可能性があります。
今後の値上げ予定や一時金の徴収予定、大規模修繕の実施履歴、管理組合の収支、機械式駐車場の稼働状況も確認した方が安心です。
現在の月額だけではなく、購入後の負担がどう変わるのかまで見て判断することが大切です。

安い管理費ではなく、納得できる管理を選ぶ方がいいです

管理費と修繕積立金は、できれば安い方がうれしい費用です。
ただ、管理費を削りすぎれば、清掃や点検の質が下がる可能性があります。
修繕積立金が不足すれば、必要な修繕を先送りすることになります。
マンションは、一つの建物を複数の所有者で維持する不動産です。
自分の部屋だけをきれいにしても、外壁、屋上、エレベーター、配管、共用廊下の状態が悪ければ、マンション全体の住みやすさや資産価値に影響します。
そのため、管理費と修繕積立金は単なる出費ではなく、マンションの状態を維持するための費用です。
見るべきなのは、金額の安さではありません。
支払っている金額に対して、必要な管理と修繕が行われているかです。
月4万円でも、建物の規模や設備、修繕計画に見合っているなら納得できる負担です。
月2万円でも、将来の工事資金が不足しているなら安心できる物件とは言えません。
住宅ローンに月4万円を加えた金額で考える必要があります中古マンションの購入予算を考える時は、住宅ローンの返済額だけで判断しない方がいいです。
たとえば、住宅ローンの毎月返済額が15万円で、管理費と修繕積立金が4万円なら、毎月の支払いは合計19万円です。
これに固定資産税、火災保険、駐車場代、室内設備の修理費なども加わります。
住宅ローンの返済額だけを見て月15万円なら払えると判断すると、実際の住居費との差が大きくなります。
反対に、物件価格が少し高くても、管理費と修繕積立金が適切で、将来の値上げリスクが比較的小さい物件の方が、長期的には家計を管理しやすいこともあります。
中古マンションを比較する時は、物件価格と住宅ローンだけでなく、毎月の総住居費で見ることが大切です。

フリスムなら、売買物件は全物件仲介手数料半額です

管理費と修繕積立金は、マンションを維持するために必要な費用なので、購入後に簡単に削ることはできません。
だからこそ、購入時に抑えられる費用は、最初に確認した方がいいです。
フリスムでは、売買物件は全物件仲介手数料半額です。
5,000万円の中古マンションでは、一般的な仲介手数料の上限は約171万6,000円ですが、フリスムなら約85万8,000円です。
差額は約85万8,000円です。
管理費と修繕積立金が月4万円の場合、この差額は約21カ月分に相当します。
同じ中古マンションを購入する場合でも、依頼する不動産会社によって、購入後に残せる手元資金は変わります。
気になる物件が見つかったら、他社へ内見予約を入れる前に物件URLを公式LINEへ送ってください。
物件の紹介可否、現在の販売状況、管理費、修繕積立金、仲介手数料を含めた初期費用を確認します。
管理費や修繕積立金が高いか分からない物件でも、物件URLがあれば、築年数や専有面積、総戸数などを見ながら判断材料を整理できます。
中古マンションは、買えるかどうかだけでなく、買った後も無理なく支払えるかまで考えることが大切です。

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