中古マンションの手付金は100万円で足りる？5,000万円の物件で契約日に必要な現金

気になる中古マンションが見つかり、住宅ローンの事前審査も通った。
これで購入に進めると思ったところで、不動産会社から手付金について説明されます。
5,000万円の物件なので、手付金は250万円です。
こう言われて、急に不安になる方は少なくありません。
住宅ローンで購入する予定なのに、契約前に250万円も現金が必要なのか。
手付金は初期費用とは別なのか。
100万円では足りないのか。
手付金について事前に知らないと、気に入った物件が見つかった後に資金面で止まってしまいます。
今回は、中古マンション購入時の手付金について、5,000万円の物件を例に具体的に整理します。

手付金は、物件価格とは別に消える費用ではありません

最初に知っておきたいのは、手付金は仲介手数料や登記費用のように、物件価格へ上乗せされる費用ではないことです。
手付金は、売買契約を結ぶ時に買主から売主へ支払い、最終的には売買代金の一部に充当されるのが一般的です。
たとえば、5,000万円の中古マンションを購入し、契約時に250万円を手付金として支払った場合、決済時に支払う物件代金の残額は4,750万円です。
5,000万円に250万円を追加して、合計5,250万円を支払うわけではありません。
ただし、住宅ローンの融資が実行されるのは、通常は物件の引渡しを受ける決済日です。
手付金はそれより前の売買契約時に支払うので、一時的にまとまった現金を用意する必要があります。
ここが、中古マンション購入で資金計画が崩れやすい部分です。

5,000万円の物件なら、手付金はいくらになるのか

中古マンションの手付金は、法律で一律に金額が決まっているわけではありません。
売主と買主の合意によって決まりますが、実際の取引では売買価格の5％から10％程度を目安として提示されることがあります。
5,000万円の物件で計算すると、5％なら250万円です。
10％なら500万円です。
500万円をすぐに用意できる方は、決して多くありません。
実際の中古マンション売買では、物件価格の5％程度や、100万円から200万円程度の手付金で契約するケースもあります。
ただし、売主の考え方や他の購入希望者の状況によって変わるので、買主だけで金額を決められるものではありません。
特に複数の申込みが入っている物件では、手付金が少ないことを売主から不安視されることがあります。
そのため、単純に安くしてもらえばいいという話ではなく、購入意思や資金計画を含めて条件を整える必要があります。

5,000万円の物件で手付金100万円は足りるのか

5,000万円の物件に対する手付金100万円は、物件価格の2％です。
100万円で契約できないという法律上の決まりはありません。
売主が了承すれば、手付金100万円で契約することは可能です。
ただし、売主が250万円や500万円を希望している場合に、買主側から100万円へ減額してほしいと伝えることになります。
そのため、売主が必ず応じるとは限りません。
売主からすると、手付金が極端に少ない買主は、契約後に購入をやめる可能性が高いと感じることがあります。
人気物件で他にも購入希望者がいる場合は、手付金を十分に用意できる買主が優先されることもあります。
一方で、長期間売れていない物件や、売主が早く売却したい事情がある場合は、手付金の減額について相談できることがあります。
大切なのは、契約直前に現金がないと判明するのではなく、物件を探す段階で用意できる手付金の額を整理しておくことです。

フルローンでも、契約日に現金は必要です

物件価格の全額を住宅ローンで借りるフルローンなら、自己資金は必要ないと思われがちです。
ですが、フルローンでも売買契約時の手付金は先に用意する必要があります。
住宅ローンは、売買契約を結んだ時点ですぐに振り込まれるものではありません。
住宅ローンの本審査や契約を経て、決済日に融資が実行されます。
そのため、契約日から決済日までの間は、手付金として支払った現金が手元から出ている状態です。
融資額や決済方法によっては、決済後に手付金相当額が手元へ戻る形になることもあります。
それでも、契約時点では先に現金を出す必要があります。
フルローンだから現金を用意しなくていいという考え方で進めると、購入直前に資金不足になります。

契約日に必要なのは、手付金だけではありません

中古マンションの売買契約日に必要となる現金は、手付金だけとは限りません。
売買契約書に貼る印紙代が必要になるほか、不動産会社によっては仲介手数料の一部を契約時に支払う場合があります。
仲介手数料を契約時と決済時に分けて支払う会社もあれば、決済時にまとめて支払う会社もあります。
支払時期は不動産会社によって異なるので、資金計画書を見る時は、総額だけではなく支払日も確認する必要があります。
たとえば5,000万円の中古マンションを購入し、手付金が250万円だったとします。
さらに契約時に仲介手数料の半分を支払う条件であれば、一般的な上限額約171.6万円の半分となる約85.8万円が加わります。
手付金250万円と合わせると、契約日前後に約335.8万円を用意する計算です。
印紙代やその他の費用もあるので、実際にはもう少し余裕が必要です。
物件価格だけ見れば住宅ローンで買えるとしても、契約時に使える現金が不足していれば購入は進められません。

手付金を払った後にキャンセルするとどうなるのか

手付金は、気軽に返してもらえる預け金ではありません。
一般的な解約手付として売買契約を結んだ場合、一定の時期までは、買主が支払った手付金を放棄することで契約を解除できます。
つまり、250万円を手付金として支払った後に買主都合で契約をやめれば、250万円を失う可能性があります。
売主側から契約を解除する場合は、受け取った手付金を返し、さらに同額を買主へ支払う手付倍返しが一般的です。
ただし、どの時点まで手付解除ができるのかは、契約内容や相手方が契約の履行に着手しているかによって変わります。
また、住宅ローン特約が付いた契約で、定められた期限までに住宅ローンが承認されなかった場合は、契約を解除して手付金が返還されるのが一般的です。
ただし、どの金融機関へ、いくらの借入れを申し込み、いつまでに結果を出すのかは契約書で決められます。
自己判断で住宅ローンの手続きを止めた場合や、期限を過ぎた場合まで必ず返還されるわけではありません。
手付金を支払う前に、ローン特約と解除条件を確認することが重要です。

手付金が足りない時は、物件を諦める前に相談するべきです

手付金が250万円必要だと言われても、すぐに用意できる現金が100万円しかないことはあります。
その場合、最初から購入を諦める必要はありません。
売主へ手付金の減額を相談できるケースがあります。
ただし、契約直前になってから突然伝えるより、購入申込みを入れる段階で自己資金の状況を整理しておく方が話は進めやすいです。
手付金を100万円に抑えられたとしても、仲介手数料や登記費用、住宅ローン事務手数料などは別に必要です。
そのため、手付金だけを減らして安心するのではなく、購入から引渡しまでに必要な現金を時系列で確認する必要があります。
資金計画書には、何にいくらかかるのかだけでなく、いつ支払うのかまで記載してもらうことが大切です。

フリスムなら、全物件の仲介手数料は0円から50％です！

手付金自体は最終的に売買代金へ充当されます。
一方で、仲介手数料は物件価格とは別に発生する費用です。
5,000万円の中古マンションでは、一般的な仲介手数料の上限は約171.6万円です。
フリスムなら、全物件の仲介手数料は0円から上限額の50％なので、最大でも約85.8万円です。
一般的な上限額と比べると、最大約85.8万円を抑えられます。
手付金としてまとまった現金が必要な時期だからこそ、仲介手数料を抑えられる効果は大きいです。
同じ物件を購入する場合でも、依頼する不動産会社によって、購入後に残る現金は変わります。
気になる中古マンションが見つかったら、他社へ内見予約を入れる前に物件URLを送ってください。
紹介できる物件かどうか、現在の販売状況、仲介手数料を含めた初期費用を確認します。

手付金は、物件を探し始めた時点で考えておくべきです

中古マンションの手付金は、物件価格とは別に消える費用ではありません。
それでも、住宅ローンの融資より先に現金で支払う必要があるので、購入時の大きなハードルになります。
5,000万円の物件で手付金が5％なら250万円です。
100万円で契約できるケースもありますが、売主の了承が必要です。
契約後に買主都合で解除すれば、手付金を失う可能性もあります。
だからこそ、物件を気に入ってから慌てて考えるのではなく、物件探しを始めた時点で用意できる現金を整理することが大切です。
気になる物件が見つかったら、内見予約前に物件URLを送ってください。
手付金だけでなく、仲介手数料や住宅ローン関係費用を含めて、購入時に必要な金額を確認します。

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