中古マンションの資金計画書が高いと感じたら。契約前に見直すべき3つの費用

中古マンションの内見が終わり、気に入った物件の資金計画書をもらった時に、想像よりも総額が高くて不安になる方は少なくありません。
物件価格は事前に見ていたはずなのに、いざ資金計画書を見ると、仲介手数料、登記費用、ローン関係費用、火災保険、固定資産税の精算金などが並び、最終的な支払額が一気に大きく見えることがあります。
特に中古マンション購入では、物件価格だけではなく、購入時にかかる諸費用まで含めて判断する必要があるので、資金計画書を見て高いと感じるのは自然なことです。
ただし、資金計画書に書かれている費用がすべて必ずそのまま必要になるわけではありません。
もちろん、税金や登記費用など、基本的に削りにくい費用もあります。ですが、仲介手数料や住宅ローン関係の費用など、依頼先や進め方によって差が出る部分もあります。
今回は、中古マンションの資金計画書を見て高いと感じた方に向けて、契約前に見直したい3つの費用について整理します。

まず見るべきは、仲介手数料です

中古マンション購入で最も大きな差が出やすいのが、仲介手数料です。
一般的な不動産売買では、物件価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が目安になります。
たとえば、5,000万円の中古マンションを購入する場合、仲介手数料の上限は約171.6万円です。
6,000万円の中古マンションであれば、仲介手数料の上限は約204.6万円です。
この金額は、住宅ローンの頭金や引越し費用、家具家電の購入費にも影響する金額なので、軽く見ていい費用ではありません。
多くの方は、資金計画書に仲介手数料が入っていると、その金額をそのまま支払うものだと思っています。
ですが、仲介手数料は法律で上限が決まっている費用であり、必ず上限額でなければいけない費用ではありません。
つまり、同じ物件を購入する場合でも、どの不動産会社に依頼するかによって、購入時の総額が変わることがあります。
フリスムでは、購入時の仲介手数料を無料から最大50％以下でご案内できる物件があります。
仮に5,000万円の物件で仲介手数料が半額になる場合、約85万円以上の差が出る計算です。
物件そのものは変わらないのに、依頼先によって諸費用が大きく変わることがあるので、資金計画書を見た時はまず仲介手数料を確認することが大切です。

次に見るべきは、住宅ローン関係の費用です

中古マンション購入では、住宅ローン関係の費用も見落としやすい部分です。
資金計画書には、ローン事務手数料、保証料、印紙代、金融機関の手数料などが記載されることがあります。
この中でも特に注意したいのが、住宅ローンの組み方によって費用が変わる部分です。
住宅ローンは、どの金融機関を使うか、保証料型か手数料型か、借入金額はいくらか、固定金利か変動金利かによって、初期費用と毎月返済額のバランスが変わります。
資金計画書に入っているローン関係費用は、あくまでその不動産会社や提携先が想定している内容で作られていることがあります。
そのため、その金額が絶対に最安というわけではありません。
もちろん、金利だけを見て判断するのも危険です。
初期費用が安くても金利が高ければ長期的な負担が増えますし、初期費用が高くても金利が低ければ総支払額で有利になることもあります。
大切なのは、資金計画書に書かれている金額をそのまま受け入れるのではなく、初期費用と毎月返済額の両方を見て判断することです。
購入時の諸費用だけを下げればよいわけではないので、住宅ローンは総額で比較する必要がある部分です。

火災保険やその他費用も、内容確認が必要です

資金計画書には、火災保険料、登記費用、固定資産税の精算金、管理費や修繕積立金の精算金なども入ります。
このあたりの費用は、仲介手数料のように大きく下がるものではありません。
ただし、内容を確認せずにそのまま進めるのはおすすめできません。
たとえば火災保険は、補償内容や契約年数によって金額が変わります。
必要な補償を削りすぎるのは危険ですが、過剰な内容になっている場合は見直す余地があります。
登記費用についても、司法書士報酬や登録免許税などが含まれるため、どの部分が税金で、どの部分が報酬なのかを分けて見ることが大切です。
固定資産税や管理費、修繕積立金の精算金は、売主と買主の間で日割り精算される費用なので、基本的には物件ごとに発生します。
このように、削れる費用と削りにくい費用を分けて見ることが、資金計画書を正しく判断するポイントです。
すべてを安くするというより、どの費用が妥当で、どの費用が見直せるのかを確認することが重要です。

資金計画書が高いと感じたら、契約前に確認するべきです

資金計画書を見て高いと感じた場合、一番避けたいのは、よく分からないまま契約に進んでしまうことです。
不動産購入では、契約前と契約後で動ける範囲が変わります。
契約前であれば、仲介会社の変更や費用の見直しを検討できることがあります。
一方で、すでに申込や契約が進んでいる場合は、状況によって対応が変わるため、個別に確認が必要です。
特に、すでに内見をしていて、他社から見積もりや資金計画書をもらっている方は、購入意思がかなり具体的になっている段階です。
この段階で諸費用を見直せると、購入後の手元資金に大きな差が出ることがあります。
中古マンション購入では、物件価格を100万円下げる交渉より、仲介手数料や諸費用を見直す方が現実的なケースもあります。
もちろん、すべての物件で仲介手数料が安くなるわけではありません。
ですが、確認しないまま進めると、本来見直せた費用をそのまま支払うことになります。
購入後に気づいても戻せない費用が多いので、契約前の確認が大切です。

フリスムでは、資金計画書の見直しも相談できます

フリスムでは、SUUMOやアットホームなどで見つけた物件URLをLINEで送っていただくことで、購入時の仲介手数料や諸費用の目安を確認できます。
すでに内見済みの物件や、他社から資金計画書をもらっている物件でも、契約前であれば確認できる場合があります。
特に、次のような方は一度確認した方がいいですね。
資金計画書の総額が思ったより高い方。
仲介手数料が満額で入っている方。
中古マンション購入の諸費用を少しでも抑えたい方。
内見後に見積もりをもらったものの、そのまま進めていいか不安な方。
住宅ローンや初期費用まで含めて、無理のない購入にしたい方。
不動産購入では、物件選びも大切ですが、購入時にいくら支払うかも同じくらい大切です。
同じ物件でも、進め方によって購入時の負担が変わることがあります。
資金計画書を見て高いと感じたら、その違和感は放置しない方がいいです。
契約前に確認するだけで、数十万円から100万円以上の差が出ることもあります。
中古マンションを購入する時は、物件価格だけでなく、資金計画書の中身まで見て判断することが大切です。
フリスムでは、購入時の仲介手数料を無料から最大50％以下で前物件ご案内しております。
気になる物件のURLや、すでにもらっている資金計画書があれば、LINEで送っていただければ確認できます。
不動産購入は大きなお金が動く取引なので、契約前に一度見直すだけでも、判断の精度が大きく変わります。
資金計画書が高いと感じた方は、そのまま進める前に、まずは一度確認するのがおすすめです！

お問い合わせは公式LINEからお待ちしております↓
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