空室は2年前から ①：熊本の地価は1.3%。住宅は一服し、工場の土地だけ上がりました
同じ県の、同じ調査です。住宅の土地は伸びが止まり、工場の土地だけが上がり続けています。
「TSMCの熊本も、もうブームは終わりなんでしょう」。
9月16日にある記事がトレンドに入ってから、そう言われました。
なぜ住宅と工場で逆を向くのか。なぜその数字が、記事の前日に出ていたのか。そして、いま熊本ではいくらのお金が動いているのか。
スマホやパソコンの中身をつくる材料の仕事に10年以上携わり、営業としては3年。熊本に住んで2年、菊陽町が仕事場である私が、9月15日に公表された基準地価と、時事通信・熊本日日新聞・読売新聞が報じた中身を並べます。
第1章｜トレンドに入った記事の、前日に出ていた数字
9月16日、ひとつの記事がトレンドに入りました。
「TSMCで沸いた熊本県菊陽町、早くもゴーストタウン化の実態」。3LDKのマンションが量産され、数千戸が空室だらけになっていると報じられています。
菊陽町では、台湾の半導体メーカーTSMCの第1工場がすでに稼働し、第2工場が建設中の場所です。私はこの町で仕事をしています。
ただ、この記事の前の日に、別の数字が出ていました。
9月15日、基準地価の公表です。
基準地価というのは、毎年7月1日時点の土地の値段を都道府県が調べて、9月に公表するものです。国が3月に出す地価公示と対になる調査で、年に2回、土地の値段を測る目安になります。
熊本県の上昇率は、1.3%でした。
熊本日日新聞が報じた中身はこうです。上昇率1.3%。上昇幅が縮小したのは2年連続。そして変動率が全国平均を下回ったのは、10年ぶりです。
ここだけを読むと、熱が冷めたように見えます。実際、記事がトレンドに入った翌日から、私は「熊本ももう終わりか」と何度か言われました。
第2章｜「早くも」ではありません。2年前から出ていました
まず、見出しの「早くも」について書きます。
菊陽町の空室は、2026年に急に出てきた話ではありません。報道をさかのぼると、2年前からすでに出ています。
2023年12月、東洋経済オンライン。
経済効果6.8兆円で激変する菊陽町の記事です。地価が高騰し、人口が急増して、インフラがパンクしていると書かれています。この時点では「足りない」側の話でした。
2024年11月、MONOist。
ここで向きが変わります。見出しはこうです。
「TSMC熊本工場周辺の賃貸住宅市場に変化 空室数は激減もいまは回復」
激減していた空室が、回復した。つまり、建てた部屋が入居の数を追い越しはじめた、ということです。私が熊本に来た年の、暮れの記事です。
2025年12月、KAB熊本朝日放送。
「新築物件の5割空室？TSMC周辺地域『かなり想定外』」
半分が空いている、という報道です。しかも取材を受けた側の言葉が「かなり想定外」でした。去年の暮れの話です。
そして2026年9月16日、現代ビジネスの「早くもゴーストタウン化」。
並べると、順番が見えてきます。現場で起きていたのは2年前からで、報道のほうが後から追いついたという形です。
「早くも」ではありません。むしろ、遅れて来た見出しです。
もうひとつ、並べておきたい事実があります。
2026年9月18日、熊本経済の記事です。
菊陽町の杉並台に、10階建ての分譲マンションが建つことが報じられました。分譲戸数は55戸。手がけるのは高松市の穴吹興産です。
「数千戸が空室だらけ」と報じられた2日後に、新しい供給の発表が出ています。
これをどう読むかは、あとの章に置きます。ここでは、そういう並びになっているという事実だけを書いておきます。
第3章｜同じ調査で、住宅と工場が逆を向いた
ところが、この1.3%は中身が2つに分かれています。
時事通信の見出しが、そのままでした。
「半導体工場周辺、住宅・商業は一服 工業地の上昇続く」
一服したのは、住宅と商業です。工業地の上昇は、続いています。
読売新聞も同じ方向で報じています。TSMC周辺の住宅地・商業地は不動産需要に一服感があり、菊陽町などの上昇幅は縮小した、と。
工業地というのは、工場が建つ土地のことです。
つまり、同じ県の、同じ調査の中で、住宅の土地と工場の土地が逆を向いています。
ここが、この回でいちばん大事なところです。
土地の値段が上がるのは、買いたい会社や人がいるからです。住宅の土地で伸びが止まったということは、家を欲しい人の数に、建った家の数が追いついた、あるいは追い越したということになります。
一方で工場の土地はまだ上がっている。これは、工場を建てたい会社がまだいるという意味です。
第4章｜工場の側は、1兆円で動いています
では、工場の側で何が動いているのか。順に並べます。
ソニーとTSMCの合弁工場です。
日本経済新聞が8月10日に報じています。熊本の工場に1兆円を投資し、次世代の画像センサーを2029年から量産するという内容です。
画像センサーというのは、スマホのカメラの目にあたる部品です。光を電気の信号に変える半導体で、ソニーはこの分野で世界の約半分のシェアを持っています。
EE Times Japanの報道では、この合弁会社への出資が7,470億円で、合志市の新しい工場を移管する形になっています。
続いて東京エレクトロン九州です。
東京エレクトロンは、半導体をつくる装置で世界の大手にあたる会社です。その生産を担う子会社の東京エレクトロン九州が、熊本県の合志市にあります。
同社は5月22日に新棟の建設を発表しました。本社の隣接地に物流棟を建てるもので、投資額は100億円、完成は2028年です。建設通信新聞によると着工は2027年春で、取得した事業用地は約11万平方メートルあります。
その前にも建てています。2025年10月、開発に特化した棟を470億円で竣工させ、2026年春に本格稼働の予定と報じられました。
そして、道路です。
2025年9月23日、セミコンテクノパーク周辺の道路整備が着工しています。県道大津植木線を2車線から最大6車線まで広げられる道幅にし、あわせて合志ICへのアクセス道路もつくる工事です。総事業費は195億円、2028年度の完成を目指しています。
セミコンテクノパークは、TSMCやソニーの工場が集まっている工業団地です。
さらに2025年12月、大津熊本道路の大津西から合志IC間、4.7キロが着工しました。熊本と大分を結ぶ中九州横断道路の一部にあたります。
ここまで挙げた工場と道路は、すべて同じ地域にかたまっています。
第5章｜この地価に、地震の影響は入っていません
最後に、読み間違えやすい点を1つ書いておきます。
読売新聞が明記しています。この基準地価に、地震の影響は反映されていません。
基準地価が測っているのは7月1日時点の値段です。7月末に起きた地震より前の時点なので、地震がどう効いたかは、この数字には入っていません。
だから「地震で冷えた」と読むことはできません。同じ理由で、「地震があっても平気だった」とも読めません。そこはまだ分からない、というのが正しい読み方です。
いま分かっているのは、これだけです。
伸びが止まったのは、住宅と商業の土地です。工場の土地は上がり続けています。そして工場の側では、1兆円や470億円や195億円という額のお金が、いまも動いています。
「熊本が終わった」という話にはなっていません。ただし「住宅の土地も上がり続ける」という話でもありません。
同じ県の数字でも、どこの土地の話なのかで、向きが変わります。ニュースの見出しだけで判断せず、その数字が何を測ったものかまで見たほうが、たぶん間違えにくいです。
いかがだったでしょうか。今回はトレンドになっているTSMC、そして熊本の住宅事情から、熊本在住の私が感じるリアルを記事にしました。
今後も現場ならではの視点で発信し続けます！
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参考記事｜熊本の半導体と、その周りのお金
参照した資料
熊本日日新聞「基準地価変動率、10年ぶり全国下回る 熊本県内上昇率1・3% 菊陽町・TSMC周辺の伸び鈍化」（2026年9月15日）
時事通信「半導体工場周辺、住宅・商業は一服 工業地の上昇続く―基準地価」（2026年9月15日）
読売新聞「『基準地価』TSMC周辺の住宅・商業地は不動産需要に一服感…菊陽町など上昇幅は縮小、地震影響は未反映」（2026年9月16日）
日本経済新聞「ソニーGとTSMC、熊本工場に1兆円投資 次世代画像センサー29年量産」（2026年8月10日）
EE Times Japan「ソニーとTSMC、イメージセンサー合弁会社に7470億円 熊本で29年量産」（2026年8月12日）
東京エレクトロン「東京エレクトロン九州 新棟建設のお知らせ」（2026年5月22日）
建設通信新聞「【東京エレクトロン九州】本社隣接地に新棟／設計・施工は大和ハウス工業／27年春着工」（2026年5月26日）
読売新聞「東京エレクトロン、470億円投資し熊本県合志市に新たな開発棟」（2025年10月16日）
TBS NEWS DIG「セミコンテクノパーク周辺の県道多車線化と合志ICアクセス道路が着工 2028年度までの完成目指す」（2025年9月23日）
熊本日日新聞「『大津熊本道路』大津西－合志IC間（4・7キロ）着工 中九州横断道路の一部」（2025年12月21日）
国土交通省「地価・不動産鑑定」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html
