vol.52｜中古戸建の内見チェックリスト｜インスペクションで分かること・分からないこと

リフォーム済みのきれいな室内を見て、「この家なら大丈夫そう」と感じることはありませんか。中古戸建てでは、内装の印象と、建物の状態・これから必要な修繕費を分けて確認することが大切です。

内見は、自分で欠陥の有無を判定する場ではありません。気になる点を見つけ、資料と専門家の調査で確認するための入口です。この記事では、内見時のチェックと、建物状況調査（インスペクション）の範囲・限界を整理します。

内見前に、まず用意したい3つのもの

• 気になることのメモ：家族の動線、駐車、収納、日当たり、将来の修繕など。

• 物件資料：間取り、建築時期、増改築・修繕の履歴、用意できる設計図書など。

• 周辺情報：駅や買い物先への経路、自治体のハザードマップ、避難先。

資料がない項目は「未確認」として残します。売主が居住中なら、撮影や設備の操作、収納・点検口の確認は、事前に許可を取ってください。

可能なら、配置図・測量図、建築確認済証・検査済証、設備表・物件状況報告書、境界・私道の資料も依頼します。書類がないだけで直ちに違法とはいえませんが、建築・増改築の内容や融資条件を確認する必要があります。

内見チェックは「外・中・記録」の3つに分ける

外から：屋根・外壁・基礎と、周辺の水の流れ

安全に見える範囲で、ひび割れ、外壁の浮きやはがれ、雨樋の状態、敷地の高低差などを確認します。気になる部分は場所を記録し、原因や補修の必要性は専門家へ。自分で屋根に上ったり、狭い床下に入ったりする必要はありません。

擁壁の亀裂やふくらみ、敷地の水たまりも確認項目です。修繕費だけでなく、安全性や建て替えへの影響を自治体・専門家に確認します。

室内から：染み・におい・建具・設備

天井や壁の染み、結露の跡、床の感触、窓や扉の開閉、かびのにおいなどを見ます。ただし、染みだけで現在の雨漏りと断定したり、何も見えないから雨漏りがないと判断したりしないでください。水回りや給湯設備は、使用可否・年式・修理履歴を確認します。
天窓がある住宅は、天窓の雨漏り・結露の確認点と、修理・交換費の例も参考にしてください。

通電・通水されていない設備や、荷物で見えない床下・小屋裏は「未確認」と記録します。音や日当たり、周辺の様子は時間帯によっても変わります。

記録から：いつ、どこを、どう直したか

屋根・外壁・防水・給排水設備などの修繕時期、過去の雨漏り、増改築の有無を聞き、残っている資料と照合します。リフォーム済みでも、工事が内装中心なのか、屋根や設備まで含むのかで購入後の予算は変わります。

土地・道路の条件は、建物とは別に確認する

道路種別、接道間口、セットバック、私道負担、境界・越境、通行・掘削の承諾などを資料と照合します。駐車も幅だけでなく、道路幅や電柱、切り返しまで現地で確認しましょう。

現状で住めることと、将来建て替えられることは別です。再建築の可否、用途地域、建ぺい率・容積率、増改築の適法性、上下水道等は、役所調査・登記・建築関係資料と専門家の確認を組み合わせます。

建物状況調査では、何を調べる？

ここでいう建物状況調査は、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、主に構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分の劣化・不具合等を確認する調査です。目視や計測など、建物を壊さない方法で行います。国土交通省｜建物状況調査の案内（PDF・1ページ目）

「インスペクション」という名称で提供されるサービスは内容がさまざまです。依頼時は、法令上の建物状況調査なのか、追加で何を調べるのか、報告書に何が記載されるのかを確認してください。

調査済みでも、分からないことがある

建物状況調査は、欠陥がないことを保証するものではありません。点検口がない、家具などで隠れているといった理由で、調査できない部分もあります。「異常の指摘なし」と「調査できなかった」は必ず分けて読みましょう。

給排水管などの設備は、法令上の建物状況調査の対象には含まれません。別途調査するサービスもあるため、設備の動作確認など、気になる事項の範囲と料金は依頼先に確認します。木造戸建てでは確認できる範囲で床下の蟻害や腐朽等も調べますが、シロアリの生息状況などの詳細調査が必要かは、調査結果に応じて相談しましょう。国土交通省｜建物状況調査Q＆A（冊子1・5ページ）

また、耐震性を詳しく評価する耐震診断とは目的が異なります。築年が新しい、内装がきれい、建物状況調査の指摘が少ないという理由だけで、地震への安全性を保証できません。必要に応じて耐震診断や追加調査を検討してください。築年と新耐震の関係、補強費用の見方は、1982年築なら新耐震？旧耐震住宅の確認と費用例で詳しく解説しています。国土交通省｜耐震診断・耐震改修

報告書は『調査結果』『未調査』『対象外』を分けて読みます。図は確認区分のイメージです。点検口の有無・立入り可能範囲等により実際の調査範囲は異なり、方法も依頼先に確認します。

いつ依頼する？費用は誰が払う？

検討を進めたい物件が見つかったら、売買契約の前に調査を実施できるか、早めに相談するのがおすすめです。購入希望者が調査を行うには、売主の承諾が必要です。日程、調査範囲、費用負担を先に調整しましょう。

国土交通省は、実施費用は依頼者が負担するのが一般的と案内しています。費用には一律の基準があるわけではないため、追加調査・報告書等も含めて見積りを確認します。調査自体が、すべての中古住宅売買で一律に義務付けられているわけではありません。国土交通省Q＆A（冊子2〜3ページ）

売主が用意した報告書がある場合も、調査日、対象範囲、未調査の部分、その後の工事や不具合を確認してください。昔の報告書だけで現在の状態が確定するわけではありません。

指摘があったら、購入中止と決める前に

まず、追加調査が必要なのか、修繕を急ぐのか、費用をどの程度見込むのかを専門家へ確認します。そのうえで、売主が対応する範囲、買主が負担する工事、時期を整理し、購入予算と契約条件に反映できるかを相談しましょう。

指摘があれば必ず値引きされる、契約後も自由に解除できる、という意味ではありません。修繕や解除の取扱いは、個別の契約内容と状況によります。必要な条件は契約前に確認し、口頭の約束だけで進めないことが大切です。

契約不適合責任の範囲・期間、設備の動作確認と引渡し条件も確認します。調査と保証・保険は別の仕組みです。調査で指摘がないことだけを根拠に、将来の不具合がすべて補償されるとは考えないでください。

建物と、暮らしの予算をセットで考える

中古戸建ての選び方は、欠点をゼロにすることではなく、分かっていることと未確認のことを分け、必要な費用を負担できるか判断することです。修繕費を使い切って生活予備費がなくならないかも確認しましょう。

災害リスクは建物調査とは別に、国のハザードマップポータルと自治体の最新地図で確認します。購入資金は、住宅ローンを金利・団信・総費用で比べる記事も参考にしてください。情報確認日：2026年10月2日（2026年10月7日に公式情報を再確認）。国土交通省の建物状況調査の説明は、確認日に公式サイトに掲載されている2024年4月の手引き・Q＆Aを参照しています。個別の建物の安全性・適法性を判定する記事ではありません。

修繕も含めて、購入費用を整理したい方へ

バーティスホームでは、販売条件と当社が受領できる報酬額に応じ、仲介手数料無料・キャッシュバックの対象になる場合があります。別途諸費用は必要です。

無料対象外は、売出価格7,000万円未満なら77万円（税込）を上限、7,000万円以上なら売出価格×1.1％（税込）です。法令上限が低い場合はそちらを優先します。

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