vol.74｜1982年築なら新耐震？旧耐震の中古住宅を買う前の確認と補強費用

1982年に完成した住宅でも、それだけでは新耐震と断定できません。まず建築確認を受けた時期を確認します。

旧耐震の物件を一律に候補から外す必要はありません。ただし、「安いから、買ってから補強すればよい」と先に決めるのは禁物です。必要な診断、補強の内容、費用、入居までの工程が見えてから、購入総額で比べましょう。

この記事では「築年でどこまで分かる？」「1990年代の木造は？」「補強はいくら考える？」に、具体例を使って答えます。

Q1．1982年築なら新耐震？どの日付を見ればいい？

完成日ではなく、原則として建築確認の時期を見ます。境目は1981年6月1日です。確認から完成までは時間がかかるため、1982年完成の建物でも、建築確認が1981年5月以前ということがあります。

まず仲介担当者を通じ、確認済証・旧名称の確認通知書、建築計画概要書などの記録を確認します。申請した日と、確認を受けた日も混同しないようにします。

• 1981年5月以前の建築確認：一般に旧耐震として、診断・補強記録を重点確認。現在の耐震性は、時期だけでは分かりません。

• 1981年6月以降の建築確認：新耐震基準の時期に入ります。ただし無傷の保証ではなく、劣化・増改築の影響も別に確認します。

• 2000年6月の改正：主に木造で、基礎・耐力壁の配置・接合部の仕様を確かめる節目。RCマンションを同じ基準で判定するものではありません。

出典：国土交通省「住宅の性能等に関する参考情報の概要」（2015年6月、PDF7ページ目。歴史の説明に使用）。

建築確認の時期、木造の仕様、現在の診断・補強記録を分けて確認します。図解：バーティスホーム（AI作成）。

確認済証が見当たらない場合は、直ちに「違法」「新耐震ではない」と決めません。自治体に残る記録を調べられることがあります。例えば新宿区の台帳記載事項証明は、区が建築確認を行い、台帳に記載がある建物等が対象です。取得できる資料や記録の保存範囲は自治体により異なります。

Q2．新耐震なら安心して買える？1995年の木造住宅は？

新耐震は重要な判断材料ですが、それだけで調査不要とはいえません。特に2000年以前の在来軸組工法の木造住宅は、接合部なども確認したい対象です。

国土交通省は、熊本地震の被害を踏まえ、2000年以前の木造住宅を中心に、リフォームなどの機会に接合部等を確認することを推奨しています。1995年築の在来木造なら「新耐震だから終了」ではなく、柱や梁の接合部、壁の配置、基礎、劣化、後から壁を撤去した履歴まで、資料と現地で確認する方針です。国土交通省・新耐震木造住宅検証法の公表

また、新耐震基準の目標は、大きな地震で倒壊・崩壊による人命の危険を防ぐことです。「地震のあとも修理費がかからない」という保証ではありません。国土交通省のQ&A・問10も、中規模と大規模の地震を分けて説明しています。

Q3．旧耐震の候補を見つけたら、何が分かれば購入を検討できる？

「診断結果」「必要な工事」「自分の負担額」「実施できる時期」の4点をそろえることが、比較を進める目安です。これは購入を保証する判定ではなく、確認不足のまま契約を急がないための整理です。

例A：1982年完成、建築確認の時期は不明

最初にするのは、補強工事の発注ではなく記録の確認です。建築確認が1981年5月以前なら旧耐震として診断・補強履歴を調べます。確認が同年6月以降でも、その後の劣化や増改築の確認は残ります。資料が取れなければ、その部分は「未確認」のまま専門家に相談します。

例B：1995年築の在来木造で、購入後に間取り変更をしたい

床や壁をきれいにする見積りと、構造上撤去できる壁の判断を分けます。新耐震の時期でも2000年以前なので、接合部等の検証と、予定する間取り変更の検討を同じ建築士に相談すると、補強を含む工事範囲を整理しやすくなります。希望の間取りを先に確約しないことが大切です。

例C：旧耐震マンションで「補強を検討中」と説明された

「検討中」「実施決定」「工事完了」は別の状態です。耐震診断報告書、総会議事録、補強計画、資金計画を確認し、決定済みなら一時金・積立金の増額・借入れの有無と、その住戸の負担を調べます。専有部分をリフォームしても、建物全体の構造上の課題が解消するとは限りません。

例えば、資金計画で一時金80万円、修繕積立金の増額が月5,000円と示されているなら、5年間の追加負担は80万円＋5,000円×60か月＝110万円です。これは計算のための仮定で、相場や実在物件の実績ではありません。実際には決議内容、負担の対象者・時期、ほかの修繕計画も確認します。

確認する管理資料は、国土交通省のマンション管理状況チェックシートでも整理されています。

Q4．耐震診断と補強工事には、いくら見ておけばいい？

診断と工事は別料金です。自治体の対象制度なら診断が無料になる例がありますが、補強まで無料という意味ではありません。改修費は、実際の工事範囲を決めてから見積ります。

診断の例：新宿区の対象木造住宅は技術者の無料派遣

新宿区には、一定の木造2階建て以下の住宅等について、予備耐震診断・詳細耐震診断を行う技術者の無料派遣制度があります。旧耐震のほか、1981年6月1日～2000年5月31日に着工した在来軸組工法など、対象条件が定められています。

購入希望者なら誰でも申し込める制度ではありません。所有者等の申込資格があり、購入前なら売主の協力や同意の取り方を含めて区に確認します。工法、増改築の経緯、受付期間でも対象が変わります。新宿区・木造住宅への技術者無料派遣（2026年4月1日更新）

改修の例：横浜市の公表実績では設計・工事の合計平均約350万円

横浜市の資料は、2016～2024年度に補助金を交付した約270件の精密診断型による耐震改修について、次の平均額を公表しています。

• 設計費用の平均：約45万円

• 工事費用の平均：約305万円

• 合計の平均：約350万円

出典：横浜市公開資料・耐震改修の実例（PDF38ページ目、冊子11ページ）。同時に行う別のリフォーム費用は含まれません。税込・税抜の区別は当該表に記載がないため未確認です。

これは過去の対象案件の統計で、2026年の全国相場や、候補物件を350万円で直せるという見積りではありません。面積・傷み方・屋根・基礎・壁の補強範囲に差があるため、同じ金額にはなりません。補助金を差し引いた自己負担額としても使わないでください。

この統計から購入予算に生かせるのは、「補強を数十万円の予備費だけで済むと決めず、設計と工事を分けて見積る」という点です。RCマンション全体の診断・改修費へ、この木造住宅の金額を当てはめることもできません。

Q5．見積りは何を分けて頼めば、予算漏れを防げる？

調査、設計、工事、元に戻す工事、入居までの費用を分けて依頼します。同じ「耐震工事一式」でも、壁の復旧や設備の移設を含むかで購入後に必要な現金は変わります。

• 資料・調査：資料取得、現地調査、耐震診断。見えない部分の扱い、追加調査、診断報告書まで含むか。

• 補強設計・工事監理：目標、図面、施工中の確認、完了時の報告までの範囲。

• 補強工事：壁・接合部・基礎・屋根等の施工範囲、数量と消費税込みの総額。

• 付随工事：解体・処分、内外装の復旧、設備の脱着、劣化部の補修を含むか。

• 工事以外：仮住まい、引越し、保管料、工期延長時の住居費。補助金の入金前に必要な支払い。

国土交通省も、診断から計画・設計を経て、工事費の見積りへ進む手順を示しています。補助を見込む場合は、対象者・工事・着手前の手続などを自治体に確かめ、採択前の金額を確定収入として予算に入れないようにします。国土交通省・耐震改修の進め方

Q6．インスペクションや税の証明で、耐震診断を省ける？

それぞれ確認する内容が違うため、書類の名前だけで置き換えることはできません。建物状況調査は主に劣化・不具合等を確認する調査で、耐震性の評価を目的とした耐震診断とは分けて依頼します。詳しくは中古戸建の内見とインスペクションで分かること・分からないことで整理しています。

住宅ローン控除などで出てくる「1982年1月1日以後の建築」という税の要件も、建築確認の1981年6月という区分とは別です。税優遇を受けられることだけで、現在の建物の安全性を判定しません。古い住宅でも、所定の証明等を使える場合があります。実際の税額は、中古住宅の住宅ローン控除・登記税・取得税の計算例で整理しています。国税庁・中古住宅の住宅ローン控除

最後は「築年が古いか」だけでなく、必要な確認と工事をした後の総額が予算に収まり、入居予定にも無理がないかで比べます。調査できない、負担額が決まらない、工事時期が読めないという場合は、その不確実さを残したまま購入を急がず、別の候補と比べる判断も必要です。

出典・確認日

初回情報確認日：2026年10月9日。本文で使用する国土交通省・自治体・国税庁の公表資料を2026年10月19日に再確認し、Q&Aと費用例を加えました。歴史資料は2015年6月、木造住宅検証法の公表は2017年5月16日、国土交通省Q&Aは2005年12月8日の資料です。Q&Aは耐震基準の考え方の説明に限って使用し、古い税制・契約責任・支援制度は引用していません。

横浜市の費用統計は2016～2024年度の対象案件で、現在の価格提示ではありません。各補助・税制度は、実際の申請・取得・入居時の条件で確認してください。記事中の判断例は説明用で、当社の顧客事例ではありません。個別建物の耐震性は建築士等、税の適用は税務署・自治体等に確認します。

建物の確認と、無理のない購入予算を一緒に

バーティスホームでは、販売条件や当社が受領できる報酬等により、仲介手数料無料・キャッシュバックの対象となる物件があります。無料対象外は、売出価格7,000万円未満なら77万円（税込）を上限、7,000万円以上なら売出価格×1.1％（税込）。法令上限が低い場合はそちらを優先し、その他の諸費用・工事費は別途必要です。

気になる物件がある方は、その物件のURLをLINEでお送りください。これから探す方は、希望エリア・ご予算・間取りなど、決まっていることだけ教えてください。確認したい点と購入総額を整理し、ご自身にとって納得できる住まい選びを一緒に考えます。

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