vol.75｜中古住宅の税金はいくら安くなる？住宅ローン控除・登記・取得税を計算
中古住宅の購入では、住宅ローン控除、登記時の登録免許税、不動産取得税の3つを分けると、税の負担を整理できます。同じ物件でも、1つ使えれば残りも自動的に使えるわけではありません。
例えば、この記事の条件を固定した中古戸建てでは、住宅ローン控除はその年14万円、建物の所有権移転と抵当権設定の登録免許税は32万円から6万円、不動産取得税は住宅・土地の軽減で60万円から0円という計算になります。
ただし、これは実在の物件・お客様の試算ではなく、制度の違いを理解するモデルです。「購入価格4,000万円なら誰でも同じ額」ではありません。何を計算の基にするか、条件を順に見ていきましょう。
Q1．どの税金が、いつ、何に対して軽くなる？
住宅ローン控除：年末の対象ローン残高等から計算し、所得税等から年ごとに控除。初年度は確定申告します。
登録免許税の軽減：建物等の評価額、抵当権なら債権額から計算。登記時の税を軽減し、住宅用家屋証明は登記申請に間に合わせます。
不動産取得税の軽減：住宅・土地の固定資産評価額から計算。取得にかかる都道府県税を軽減し、所在地の自治体へ必要な申告を行います。
現金購入でも、登録免許税や不動産取得税の軽減は対象になり得ます。住宅ローン控除は対象となる借入れが必要です。ローンを組めば必ず得とは限らず、利息・融資手数料等も別に比較します。
築年の条件だけで決まらず、制度ごとに資料・面積・手続を確認します。図解：バーティスホーム（AI作成）。
Q2．実際にいくら変わる？同じ中古戸建てで計算すると
以下の全条件を満たすモデルで計算します。一定の改修をした買取再販住宅などの別の特例、共有・ペアローン、併用住宅は扱いません。
東京都内の中古戸建て。1998年新築、住宅・土地とも単独所有で自宅専用。
2026年10月に住宅と土地を同時取得・登記し、同月入居。年末も居住。
購入価格は住宅・土地合わせて4,000万円。購入時の対象ローン3,000万円、返済期間30年、年末残高2,900万円。年末残高は繰上返済等を含む説明用の仮定で、通常返済の予定表から計算したものではありません。
住宅ローン控除では「その他の住宅」の区分。認定住宅等・税法上の買取再販住宅ではない。
建物の登記面積・取得税上の住宅床面積とも80㎡、建物の固定資産評価額1,000万円。
土地は宅地100㎡、固定資産評価額2,000万円。
本人のその年の合計所得金額500万円。住宅ローン控除前の所得税額20万円と仮定。
親族間売買ではなく、対象外となる住み替えの譲渡所得特例との併用なし。補助金・住宅取得資金贈与の特例による取得対価の調整なし。必要証明・申告等の要件も満たす。
①住宅ローン控除：初年の計算上の控除額は14万円
2026年入居の一般の中古住宅のうち「その他の住宅」は、控除率0.7％、年の控除限度額14万円、控除期間10年です。このモデルでは、
2,900万円×0.7％＝20万3,000円 → 年の上限14万円を適用
となります。控除前の所得税を20万円と置いたので、このモデルでは14万円を所得税から控除できます。
年末残高が減り、例えば1,500万円になれば、同じ区分での計算額は1,500万円×0.7％＝10万5,000円です。毎年14万円を10年受け取れる保証ではありません。実際の税額や年ごとの適用条件でも変わり、所得税で控除しきれない部分の住民税への控除にも別の上限・要件があります。具体的な適用は、お住まいの自治体に確認します。
なお、2026年入居の認定長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅などは限度額や期間が異なります。例えば認定住宅・ZEH水準の中古住宅の一般枠は年上限24.5万円・13年。省エネ基準適合住宅の一般枠は年上限14万円・13年です。子育て・若者夫婦世帯等の特例対象個人には別の上限があり、40㎡以上50㎡未満の住宅にはその上乗せの対象外条件があります。広告の「省エネ」だけで区分を決めず、必要な性能証明を確認します。
出典：国税庁 No.1211-3・中古住宅の住宅ローン控除（2026年4月1日現在法令等）。対象額は取得対価等でも制限され、控除額は100円未満切捨てです。
②登録免許税：建物と抵当権の税が32万円から6万円へ
一般の自宅用中古住宅として軽減要件を満たす場合の計算です。
建物の所有権移転：軽減なしは評価額1,000万円×2％＝20万円。軽減ありは1,000万円×0.3％＝3万円。
抵当権の設定：軽減なしは債権額3,000万円×0.4％＝12万円。軽減ありは3,000万円×0.1％＝3万円。
この2つの合計：32万円から6万円へ、差額は26万円です。
建物の税は売買価格4,000万円から計算しません。抵当権の設定も年末残高ではなく、ここでは設定する債権額3,000万円を使います。
土地の所有権移転税は別です。このモデルの土地売買では、2029年3月31日までの登記に適用される1.5％を使い、評価額2,000万円×1.5％＝30万円。これは住宅用家屋の軽減とは別のため、上の比較のどちらにも加わります。したがって、今回示した3種類の登記税だけでは合計62万円→36万円です。
税額と司法書士報酬、証明書代、その他の登記手続の費用は別です。「登録免許税6万円」や「36万円」を、登記費用すべての見積りにしないでください。国税庁の案内では、今回の住宅用家屋の取得に関する軽減は2027年3月31日までの取得等が対象で、取得後1年以内の登記などの要件があります。出典：国税庁 No.7191・登録免許税の税額表、新宿区・住宅用家屋証明。
③不動産取得税：住宅と土地それぞれで計算し、この例では0円
東京都の案内に基づき、住宅の控除と土地の減額を分けます。2027年3月31日までの住宅・土地の取得税率は3％、宅地等の課税標準は評価額の2分の1です。
住宅：1,000万円から、1998年新築の中古住宅に適用される控除額1,200万円を差し引きます。ただし控除は評価額までなので課税標準は0円。税も0円です。住宅の控除がなければ1,000万円×3％＝30万円です。
土地：まず、2,000万円×1/2×3％＝30万円。次に住宅の取得に伴う土地の減額を計算します。
1㎡当たりの価格：2,000万円×1/2÷100㎡＝10万円
住宅床面積の2倍：80㎡×2＝160㎡（上限200㎡以内）
10万円×160㎡×住宅の取得持分1×3％＝48万円
減額額は4万5,000円とこの48万円の大きい方ですが、実際に減らせるのは土地の当初税額30万円までです。したがって土地の税も0円。住宅・土地の合計は、住宅の控除・土地の減額を適用しない60万円から0円となります。この比較でも、3％の税率と宅地の評価額2分の1は両方に適用しています。
1997年4月1日以後の新築なら中古住宅の控除額は1,200万円ですが、それ以前は新築時期で異なります。例えば同じ建物評価額1,000万円でも、1983年新築で他の条件を満たす住宅なら控除額420万円なので、（1,000万円－420万円）×3％＝17万4,000円。築年だけで「取得税はゼロ」と思い込めない理由です。
出典：東京都主税局・不動産取得税Q5・Q6・Q13・Q14。中古住宅と土地の取得時期、取得者、自己居住、面積等の要件を満たす前提です。
3制度の数字を、まとめて「必ずこれだけ返ってくる」と足し算しないでください。住宅ローン控除は年ごとの税額控除、残る2つは取得・登記時の税負担の軽減です。お金が動く時期も異なります。
Q3．40㎡台のマンションでも3つとも使える？
一律には使えません。住宅ローン控除と不動産取得税には40㎡台の対象枠がありますが、今回の登録免許税の住宅用家屋の軽減は50㎡以上が要件です。
住宅ローン控除：原則50㎡以上・合計所得2,000万円以下。40㎡以上50㎡未満は特例既存住宅として合計所得1,000万円以下等の条件。マンションは登記の専有部分を使い、共用部分は含めません。
住宅用家屋の登録免許税軽減：登記上の床面積50㎡以上が要件です。
東京都の中古住宅の取得税軽減：2026年4月1日以後の取得は40㎡以上240㎡以下。現況床面積で判定し、マンションの共用部分の按分面積も含みます。
例えば、広告では50㎡台でも登記の専有面積が48㎡、本人の合計所得が800万円なら、住宅ローン控除は40㎡台の枠で検討できますが、登録免許税の今回の50㎡要件は満たしません。不動産取得税は共用部分の按分等を含む面積と、ほかの要件を別に確認します。これは面積の違いを示す仮定例です。
所得は給与の額面年収と同じではありません。住宅ローン控除には住宅の床面積の半分以上を自己居住用とする要件などもあります。借入審査と税の要件の違いは、狭いマンションの住宅ローンで確認したい面積・築年数も参考にしてください。
Q4．1981年以前の中古住宅は、税優遇をあきらめるしかない？
いいえ。所定の耐震証明等で対象になる場合があります。ただし「買ったあとで証明をそろえればよい」とは限りません。
3制度では、1982年1月1日以後の建築・新築という耐震関係の要件が使われます。それ以前なら耐震基準適合証明書等の種類、調査・証明等の時期を制度ごとに確認します。登記簿の所有権移転日ではなく、新築年月日を見る点にも注意してください。東京都の取得税は固定資産課税台帳等の建築年を基準とし、登記と違う場合は照合が必要です。建築基準の新耐震導入は1981年6月1日で、こちらは建築確認の時期を確認する話です。税の1982年1月の基準とは目的が違います。税の要件を満たすだけで、現在の建物の安全性まで確定するわけではありません。国土交通省・耐震基準の歴史資料。建物の確認と補強費用は、1982年築と新耐震の見分け方・耐震補強の費用例で具体的に整理しています。
住宅ローン控除の「要耐震改修住宅」には、取得の日までに所定の申請、入居までに改修と適合の証明、取得から6か月以内の入居という経路があります。一方、東京都の取得税には取得から6か月以内の改修・適合証明・居住による減額制度があります。これらを登録免許税にもそのまま流用しないでください。出典：国税庁 No.1211-5・要耐震改修住宅、東京都主税局Q13。
Q5．いつ、誰に、何を頼めば間に合う？
決済前に確認するのは、住宅用家屋証明と、必要なら耐震・性能証明の段取りです。初年度の住宅ローン控除だけを翌年の確定申告で行う、と分けると準備しやすくなります。
候補検討～契約前：仲介担当者と登記事項証明書、新築年月日・面積、評価額、耐震・性能資料を整理。本人の所得・借入・入居計画、売却特例との併用を税務署・都道府県・税理士へ確認します。
決済・登記申請前：司法書士、物件所在地の市区町村、証明を担当する専門家と住宅用家屋証明を準備。未入居なら入居予定等の所定資料、取得前申請が必要な改修経路も確認します。
取得後：物件所在地の都道府県税窓口に、不動産取得税の取得申告・軽減申告の要否と書類を確認します。
入居した年の翌年：初年度の確定申告。売買契約書、登記事項、借入残高、適用に応じた証明等をそろえて税務署・税理士へ。給与所得者は2年目以降、年末調整が可能です。
登記後に住宅用家屋証明を提出しても、今回の登録免許税の軽減は受けられません。「あとで還付されるだろう」とせず、決済担当の司法書士と先に確認します。例えば新宿区の住宅用家屋証明の発行手数料は1件1,300円で、司法書士の報酬とは別です。申請方法や未入居時の必要書類は市区町村により確認します。
東京都の取得申告は原則として取得から30日以内ですが、同期間内に登記申請した場合は原則不要という取扱いがあります。それでも軽減に必要な申告・書類まで不要と決めないことが大切です。所管の都税事務所へ確認します。出典：東京都主税局Q4・Q18、国税庁No.7191、新宿区住宅用家屋証明の案内。
金融機関の調書方式への対応等で、住宅ローン控除の提出方法が変わる場合もあります。国税庁の最新の必要書類案内を確認し、証明が必要な区分は購入前から取得方法を確かめましょう。
出典・確認日
初回情報確認日：2026年10月9日。2026年10月19日に国税庁No.1211-3・1211-5・7191（いずれも2026年4月1日現在法令等）、東京都主税局の現行Q&A、新宿区住宅用家屋証明の案内（2025年12月1日更新）を再確認し、計算例を加えました。住民税の控除の仕組みは京都市の案内（2026年5月13日更新）を同日に確認しています。歴史資料は現行税制の根拠として使用していません。
本文の金額は税額のため、消費税の税込・税抜という表示はしていません。司法書士報酬や工事代などは別に税込総額を確認してください。モデルは各制度の条件を満たす説明用の仮定で、すべての要件を網羅したものではありません。個別の税適用・最終税額は、取得・入居・登記する時点の制度と資料を基に、税務署・自治体・税理士・司法書士へ確認してください。
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