vol.50｜諸費用・リフォーム費用も住宅ローンにまとめられる？手付金と融資時期の注意点

中古住宅は、物件代金を払えばすぐ暮らせるとは限りません。登記、保険、仲介手数料に加え、水回りや内装の工事、引越しなどにもお金がかかります。

諸費用や購入に伴うリフォーム費用を、住宅ローンに含められる商品はあります。ただし「費用が対象か」と「支払日に融資が間に合うか」は別問題です。手元資金を残しながら、引渡しと工事を無理なく進めるための確認点を整理します。

最初に作るのは「金額×支払日」の費用表

銀行を選ぶ前に、次の項目を「金額・支払先・支払日・借入対象か・先に必要な現金」の5列で並べましょう。未確定の金額はゼロではなく「見積り待ち」として残します。この一覧は購入・入居に必要な資金の整理であり、すべてが住宅ローンの対象になるという意味ではありません。

• 物件代金：契約時の手付金と、引渡し時の残代金

• 仲介手数料、登記、保険、住宅ローン関連費用、税・管理費等の精算

• リフォーム：契約金・着手金・中間金・完了時の残金

• 引越し、家具・家電、仮住まい等

• 購入後に残す生活予備費

手付金は、取引が完了すれば通常は物件代金に充当されます。代金と別の費用として二重計上せず、支払時期を分けて管理します。生活予備費も、住宅ローンから自由に受け取れる資金とは考えないでください。

何を含められるかは、商品・申込経路で異なる

たとえば三菱UFJ銀行は、新規借入れについて、物件価格の110％を上限に、登記、仲介手数料、火災・地震保険、融資事務手数料、引越し費用などを含めて申し込めると案内しています。

これは「誰でも110％借りられる」という意味ではありません。所得や既存の借入れ、物件の評価などを踏まえた審査があります。対象費目でも、申請額がそのまま承認されるとは限りません。三菱UFJ銀行｜新規借入れの諸費用

家具・家電や既存の車のローンも、通常の住宅ローンへ当然に含められるわけではありません。ドコモSMTBネット銀行の「住宅ローンプラス」は消費性資金も扱う別条件の商品で、金利上乗せがあり、WEB申込コースやフラット35では利用できないと案内されています。個人消費性資金は住宅ローン減税の対象外です。住宅ローンプラスの対象・注意事項

リフォームは「完成日と支払日」で選べる銀行が変わる

購入と同時の支払いを条件とする例

ドコモSMTBネット銀行の公式FAQでは、中古住宅の引渡しまでに工事が完了し、購入資金と同時にリフォーム代金を支払う場合は利用できると案内しています。一方、購入資金より後にリフォーム代金を支払う分岐では、利用できないとの回答です。BaaS提携サービスは取扱いが異なる場合があります。同銀行｜リフォーム資金の利用条件

支払いを分けられる例

りそな銀行の「リフォーム資金セット型」は、中古住宅の購入と工事代金の支払時期が異なる場合に分割実行で対応する商品です。ただし、購入後1年以内に工事を完了し代金を支払うこと、増築登記が必要な工事ではないことなどの条件があり、工事会社にも所定の要件があります。

「分割実行」は、融資を複数回に分けて受け取ることです。申込時に工事額を見積書・工事請負契約書で確認できることも条件なので、施工会社選びと銀行への相談を並行して進めましょう。

諸費用分は住宅購入価格の10％相当額以内とされ、別途担保価値等による制約もあります。分割できることと、希望する日程・全額で借りられることは同じではありません。りそな銀行｜リフォーム資金セット型

手付金や工事着手金は、融資前の現金も確認

諸費用まで借りる予定でも、売買契約時にはまだ融資を受けていないケースがあります。手付金や工事の着手金を「ローンから払うつもり」で契約すると、支払日に資金が足りなくなるおそれがあります。

銀行の融資実行日、売主への支払日、工事会社への支払日を同じ表で確認しましょう。つなぎ融資等が必要なら、利用できるかだけでなく、利息・手数料も事前確認が必要です。後から必ず手配できるとは限りません。審査承認は、すでに入金されたという意味ではありません。契約前に、担当者・銀行・工事会社と次の3点をそろえましょう。

• 融資前に必要な支払いは、いくら・いつか。

• その日までに使える自己資金と、融資の実行予定額はいくらか。

• 融資や工事が遅れた場合、支払日を変更できるか。

また、引渡し前の工事を前提にする場合は、売主の承諾や立入り・工事の条件を担当者と確認します。ローンの条件に合わせるためだけに、工事契約を急がないことが大切です。

よくある質問

Q．リフォーム見積りは概算のまま審査できる？

銀行・申込経路・審査段階によります。ドコモSMTBネット銀行のFAQ2779には、見積書で審査できるものの、正式審査承認後に契約書の提出が必須との案内があります。一方、WEB申込コースの正式審査書類一覧は工事請負契約書等を求め、見積書は不可としています。

「どの段階で、何が必要か」を申込窓口へ確認してください。契約を急ぐために金額を作るのではなく、工事内容・施工会社・金額・支払時期を早めに具体化し、変更時も銀行に相談しましょう。同銀行｜WEB申込コースの必要書類

施工会社を比較するときは、リフォームの相見積りで工事範囲と「一式」の中身をそろえる手順も参考にしてください。

Q．借りられるなら、全部ローンにした方がよい？

一概には言えません。現金を残せる一方、借入額が増えれば利息や定率手数料も増えます。融資率によって金利条件が変わる商品もあります。工事の優先順位、購入後の予備費、金利上昇時の返済額まで比べましょう。

Q．工事費が増えたら、ローンも増やせる？

自動では増えません。追加審査や再申込みが必要となる場合があります。追加工事に合意する前に、資金と期限を確認してください。予算が厳しければ、急がない工事を後に回す選択もあります。

まとめ・参照元

「何を借りるか」「いつ受け取るか」「いつ払うか」をそろえると、資金計画の不足が見えやすくなります。最終的に借りる額だけでなく、契約から入居までに必要な現金を確認しましょう。

情報確認日：2026年10月2日（公式情報を10月5日に再確認）。参照元は各説明直後の公式URLです。資料の作成日と確認日は異なります。商品・申込経路・審査結果で条件が異なり、融資承認を保証するものではありません。

費目の整理はvol.2の新築戸建て購入の諸費用、銀行の比較はvol.14の金利・団信・総費用もご覧ください。

購入と工事を、一つの資金計画に

バーティスホームでは、物件の販売条件と当社が受領できる報酬額に応じ、仲介手数料無料・キャッシュバックの対象になる場合があります。適用可否・金額は物件ごとに異なり、登記・税金・住宅ローン関連費用などは別途必要です。

無料対象外は、売出価格7,000万円未満なら77万円（税込）を上限、7,000万円以上なら売出価格×1.1％（税込）です。法令上限が低い場合はそちらを優先します。

気になる物件がある方は、その物件のURLをLINEでお送りください。仲介手数料や諸費用を含めた購入総額を一緒に確認します。

これから探す方は、希望エリア・ご予算・間取りなど、決まっていることだけ教えてください。条件がまだまとまっていない方も、住まい探しや無理のない資金計画からご相談いただけます。

リフォームも検討している方は、希望する工事もあわせてお知らせください。

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