vol.48｜単身で狭いマンションを買うと住宅ローンは通りにくい？面積・築年数の注意点

2026年10月5日 09:09

「単身だから、小さなマンションで十分。でも、住宅ローンは使える？」。単身かどうかだけでは決まりません。物件の面積・築年数・使い方と、金融機関の商品条件によって変わります。

もうひとつ大事なのが、住宅ローンを借りられる条件と、住宅ローン控除を受けられる条件は別、ということ。広告の「専有面積」だけで判断せず、登記事項証明書と商品条件をそろえて確認しましょう。

狭いマンションが、すべて融資対象外というわけではない

金融機関・商品によって最低面積や確認方法は異なります。例えば、ドコモSMTBネット銀行の公式FAQでは、登記面積25㎡未満のマンションは取扱い対象外としています。ただし、25㎡以上なら融資承認が保証されるという意味ではありません。申込経路や商品の条件も確認が必要です。

フラット35の中古マンションの技術基準は30㎡以上で、共同建ての住宅を登記事項証明書で確認する場合には28.31㎡以上でもよいとされています。面積以外にも、耐震性や管理規約、長期修繕計画などの条件があります。

つまり、面積が小さいほど「最初に申込先を絞る」ことが重要です。物件を契約してから対象外と分からないよう、検討段階で面積の資料を金融機関へ示しましょう。

「広告では40㎡」と「登記で40㎡」は同じとは限らない

壁の中心を基準にする壁芯面積と、壁の内側を基準にする内法面積では、数字が異なります。マンションの住宅ローン控除は、登記事項証明書上の専有部分の床面積で判断します。共用廊下などは含めません。

例えば広告に40.5㎡と書かれていても、登記面積が39.0㎡なら、40㎡以上という税制の面積要件を満たしません。これは説明用の仮定です。物件ごとに、面積の数字と測り方を確認してください。

2026年の住宅ローン控除は、面積だけで決まらない

2026年に一般的な中古住宅へ入居する場合、床面積40㎡以上50㎡未満の小規模住宅は、その年の合計所得金額1,000万円以下などの要件を満たせば、住宅ローン控除の対象となる制度があります。50㎡以上の場合は、合計所得金額2,000万円以下などの要件です。

「合計所得金額」は給与の額面年収と同じではありません。取得から6か月以内の入居、控除を受ける年の年末までの居住、床面積の2分の1以上を専ら自己居住に使うこと、10年以上の分割返済となる対象ローン、耐震性なども確認します。新築や一定の買取再販住宅は別の区分のため、ご自身の物件に適用される案内で判断してください。

控除が使えなくても住宅ローンを借りられる場合はあります。控除を受けられる前提で購入予算を増やさず、まずは控除なしでも返せる家計か確認するのがおすすめです。

築年数が影響するのは、金利だけではない

築年数や建物の条件によって、借入期間が短くなったり、対象外となったりする商品があります。低い金利を選べても、返済期間が短くなれば毎月返済額が大きくなる可能性があります。

例えばUI銀行では、中古マンションは築経過年数による融資期間の制限があり、大規模修繕記録が必要となる場合があります。旧耐震基準の物件も対象外とされています。これはUI銀行の商品条件であり、築古物件すべてが他の銀行でも借りられないという意味ではありません。

築年だけでなく、建築確認日、耐震性を示す資料、管理規約、長期修繕計画、修繕履歴、管理費・修繕積立金の状況を確認しましょう。

「住むため」と「貸すため」のローンを混同しない

現在の用途が事務所、賃貸中、土地の権利が借地権などの場合は、その状況も最初に伝えましょう。借地権の内容や管理規約、賃貸借契約、入居できる時期によって確認事項が変わります。自己居住用の住宅ローンの対象となるかは金融機関へ、希望する使い方ができるかは関係資料・専門家と確認し、一律に「借りられる」「借りられない」と決めつけないでください。

自分が住むための住宅ローンを使い、当初から賃貸や投資目的で購入することは避けてください。将来転勤などで貸したくなった場合も、借入先への相談と契約条件の確認が必要です。「あとで貸せば返済できる」という計画だけで、家計を組まないようにしましょう。

単身での購入では、結婚、転勤、働き方の変化も考え、売却・住み替え時に費用がかかることを見込んでおきます。将来の売値や賃料、希望時期の売却は保証されません。

売却時には、次の買主が使えるローンも影響し得ます。面積・築年数・権利関係などで借入先や期間の選択肢が限られると、検討できる買主の範囲や資金計画に影響する場合があります。現在自分が借りられることと、将来も同じ条件で売れることは別です。管理状況や修繕積立金、長期修繕計画も含め、住み続ける場合と売る場合の両方から考えましょう。

物件を見つけたら、この5点をそろえる

販売図面と、登記上の専有面積
築年月・建築確認日・耐震関係の資料
管理規約・長期修繕計画・修繕履歴
希望する借入額・期間と、手元に残す現金
自分が住む予定と、将来の住み替えの可能性

資料がない項目は「未確認」として、売主側へ確認します。分からないまま「たぶん借りられる」で契約を進めないことが大切です。

参考・確認日

2026年10月2日確認（10月5日再確認）。国税庁の中古住宅の控除案内は令和8年4月1日現在法令等、床面積判定の質疑は令和7年8月1日現在法令・通達等です。資料の日付と本記事の確認日は別です。

借入れや税制の適用を保証するものではありません。個別の物件・申込条件を金融機関、税務の適用を税務署・税理士へ確認してください。

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