vol.6｜【2026年確定版】住宅ローン減税は40㎡から？対象条件と注意点

結論：40㎡以上へ広がったが、すべての住宅・すべての人が対象ではない

2026年度税制改正により、住宅ローン減税は2030年12月31日まで5年間延長されました。あわせて、床面積40㎡以上への緩和が既存住宅にも広がりました。関連税制法は2026年3月31日に成立しており、いまは「検討中」ではなく確定した制度です。

ただし、40㎡以上50㎡未満の住宅は、合計所得金額や世帯区分などの条件を確認する必要があります。広告の専有面積ではなく、登記簿上の床面積で判定する点も重要です。

2026年改正で変わった3つのポイント

1．適用期限が2030年入居まで延長

対象となる入居期間は、2026年1月1日から2030年12月31日までです。契約日だけでなく、実際の入居時期が制度適用に関わります。

2．40㎡以上の緩和が既存住宅にも拡大

これまで40㎡以上50㎡未満の緩和は主に一定の新築住宅で使われてきました。2026年以降は既存住宅にも適用され、都心のコンパクトマンションなども候補に入りやすくなりました。

3．省エネ性能の高い既存住宅を拡充

省エネ性能の高い既存住宅は、借入限度額の引上げ、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ、控除期間13年への拡充が行われました。対象区分や借入限度額は、住宅性能と世帯条件によって異なります。

40㎡台で特に確認したい主な条件

• 自ら居住する住宅であること

• 原則として住宅の新築・取得の日から6か月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住すること

• 借入金の償還期間が10年以上であること

• 40㎡以上50㎡未満の場合、控除を受ける各年の合計所得金額が1,000万円以下であること

• 登記簿上の床面積が40㎡以上であること

合計所得金額が1,000万円を超える年や、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額上乗せを利用する場合は、床面積50㎡以上が必要です。50㎡以上の場合も、控除を受ける各年の合計所得金額2,000万円以下などの要件があります。

つまり、「40㎡あれば誰でも減税を受けられる」わけではありません。合計所得金額、世帯区分、住宅性能、入居時期をセットで確認してください。上記は主な条件の抜粋です。耐震要件や、売却時の税特例との併用制限なども個別に確認しましょう。

広告面積と登記面積は同じとは限らない

マンション広告の専有面積は、壁の中心線から測る「壁芯面積」で表示されることが一般的です。一方、住宅ローン減税の床面積は登記簿上の表示で判定され、区分所有マンションでは壁の内側から測る「内法面積」が使われます。

そのため、広告で40㎡を少し超えていても、登記簿では40㎡未満となる可能性があります。40㎡台前半の住戸は、購入申込み前に登記事項証明書で専有部分の床面積を確認するのが安全です。

購入前に確認する順番

1. 登記事項証明書で床面積を確認する

2. 住宅の省エネ性能と対象区分を確認する

3. 入居予定日と借入期間を確認する

4. 本人の合計所得金額と、上乗せ措置を使うか確認する

5. 税務署・税理士、金融機関に個別の適用可否を確認する

減税額だけで購入を決めるのではなく、物件価格、管理費・修繕積立金、将来の売却しやすさ、住宅ローン金利を含めた総額で判断してください。

まとめ

• 住宅ローン減税は2030年入居まで延長

• 40㎡以上への床面積緩和は既存住宅にも拡大

• 各年の合計所得金額が1,000万円超の場合や上乗せ措置を利用する場合は50㎡以上が必要

• マンションは広告面積ではなく登記簿上の床面積で確認

• 省エネ性能・所得・入居日・借入期間も個別に確認する

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情報確認日・参考資料

情報確認日：2026年10月2日

• 国土交通省｜住宅税制（令和8年度税制改正）

• 国土交通省｜住宅ローン減税

• 国税庁｜マイホームを持ったとき

※控除額や適用可否は、住宅性能、所得、入居時期、床面積、借入条件等で異なります。控除上限額が、そのまま全額還付されるわけではありません。実際に軽減される税額は、本人の所得税額や住民税の控除限度などにも左右されます。個別案件は税務署・税理士等へご確認ください。
詳しい要件：国税庁｜中古住宅の住宅ローン控除

あわせて読む：新築住宅の住宅ローン減税と控除額

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