空き家を買う前に「宿にできるか」を10分で見分ける方法|用途地域・道路・面積

2026年10月27日 12:01

安い空き家を見つけて「宿にしたら稼げるかも」と思ったら、買う前に6つだけ調べてください。 どれも、物件を見に行く前に地図と役所で調べられます。

見分けるのは6つだけ

用途地域、市街化調整区域、道路、延べ面積、検査済証、周り100m。

13の用途地域のうち、旅館業ができるのは○と△の6つ。

自治体のホームページにある「都市計画の地図」で、住所を入れると分かります。低層住居専用地域などの×の地域では、旅館業(簡易宿所を含む)は原則できません。 民泊(届出)なら工業専用地域以外でできますが、年180日までです。

同じ地図で分かります。市街化調整区域では、建物の用途を変えることにも許可が要る場合が多く、宿にするのは難しくなります。

建物を建て替えたり用途を変えたりするには、敷地が道路に接している必要があります。自治体によっては、宿などの建物に、もっと広い道路や長い接道を求める条例があります。

宿にする部分が200㎡を超えると、用途変更の確認申請が必要になる。

200㎡以下なら確認申請はいりませんが、建築基準法の基準に合わせる必要はあります。

古い家では、検査済証がないことが珍しくありません。ないと、宿にするときの手間とお金が大きくなります(特に200㎡を超えるとき)。役所の建築の窓口で、台帳に検査の記録があるかを調べられます。

旅館業の許可では、学校や児童福祉施設などのおおむね100mの範囲にある場合、その施設の設置者などの意見を聞いたうえで判断されます。

青は計画に進む、黄は専門家の調査が必要、赤は旅館業は難しい。

黄や赤が1つでもあれば、買う前に建築士や自治体の窓口に相談してください。

「検査済証がない」と分かったときに、それでも宿にできるかを判断する手順と、売主・役所・建築士に聞く質問票をまとめました。
https://note.com/resort_hotel110/n/n0f7cd0c5ebe5

本稿は一般的な情報提供です。個別の物件で宿ができるかは、自治体の窓口と建築士にご確認ください。

この記事を書いた人
ホテル開発リサーチ室。ホテルの現場を経て、ホテル・旅館の開発実務に携わっています。フォローしていただくと、新しい記事が届きます。