SUUMOのURLを送ると、不動産会社は裏で何を見ているのか｜不動産会社の裏側 #1

SUUMOで気になる中古マンションを見つける。

価格は4,980万円。70㎡の3LDK。駅からも近く、室内写真を見る限りかなり良さそうです。

そのURLを不動産会社へ送って、

「この物件どうですか？」

と聞く。

これだけで何が分かるのか、不思議に感じる方もいると思います。

「不動産会社も、結局は自分と同じSUUMOを見ているだけでは？」

と思いますよね。

実際、最初に見る画面自体は大きく変わりません。

価格、間取り、築年数、管理費、修繕積立金、写真。

ただ、不動産会社にとってSUUMOのURLは「答え」ではありません。

ここから確認を始めるための入口です。

今回は「不動産会社の裏側」シリーズ第1回として、フリスムで中古マンションの物件URLを受け取ったとき、実際にどのような順番で見ていくのかを書いてみます。

一般的な仲介実務もありますが、この記事はフリスムでの確認の流れをベースにしています。

最初の数分は、皆さんと同じ物件ページを見ています

最初に見るのは、SUUMOに公開されている情報です。

価格が4,980万円。

専有面積が70㎡。

築18年。

駅徒歩7分。

管理費が月1万4,000円。

修繕積立金が月1万8,000円。

このような基本情報ですね。

SUUMOは、不動産会社などから提供された物件情報を掲載する不動産・住宅情報サイトです。

そのため、まずは掲載内容から物件の概要をつかみます。

ただし、単に項目を上から読むだけではありません。

たとえば築18年のマンションなのに修繕積立金がかなり低い。

土地権利が所有権ではなく借地権になっている。

「オーナーチェンジ」と書かれている。

旧耐震基準の建物。

専有面積がかなり小さい。

告知事項に関する記載がある。

こうした情報があれば、次に何を確認する必要があるかを考えます。

つまり、SUUMOを見る段階では、

「良い物件か」を決めているのではなく、「どこを追加確認する必要があるか」を探しています。

次に見るのは、「この物件は今も買えるのか」です

これが意外と重要です。

SUUMOに掲載されているからといって、その瞬間も必ず購入できるとは限りません。

ポータルサイトの掲載情報と、実際の販売状況には時間差が生じることがあります。

たとえば、

昨日すでに購入申込みが入った。

売主が申込者との契約準備へ進んでいる。

内見予約が複数入っている。

価格変更が決まり、まだサイトへ反映されていない。

という状態です。

そのため、物件ページだけを見て、

「販売中なので内見できます」

とは決めません。

売主側の窓口などへ、現在の販売状況を確認します。

ここで、

「まだ紹介できます」

となれば次へ進みます。

逆に、

「すでに一番手の申込みが入っています」

となる場合もあります。

その場合でも二番手を受け付けるのか、すでに契約予定なのかによって状況は違います。

ポータルサイトに載っているかより、今の販売状況の方が重要です。

その次に、「フリスムから紹介できる物件か」を確認します

ここは住宅購入を始めたばかりの方が、特に分かりにくいところです。

SUUMOに掲載されている物件は、掲載している不動産会社からしか購入できない。

そう思われている方もいます。

実際には、掲載会社以外の不動産会社から紹介できる物件もあります。

売却物件では、媒介契約の種類に応じてREINSという不動産会社向けの情報ネットワークへ登録されるものがあります。

専任媒介・専属専任媒介ではREINSへの登録義務があり、一般媒介でも登録は可能です。

そのため、一つの売却物件を複数の仲介会社が購入希望者へ紹介できるケースがあります。

実際、SUUMOでも同じマンション・同じ部屋が複数の不動産会社から掲載されていることがありますよね。

ただし、

「SUUMOに載っている物件＝必ずどの不動産会社でも扱える」ではありません。

売主側の販売方針。

取引形態。

現在の商談状況。

物件の種類。

すでにほかの会社を通して内見や申込みを進めているか。

こうした事情によって、別の会社から紹介できないことがあります。

だからフリスムでも、URLが届いたらまず紹介可否を確認しています。

「同じ物件なら、どの会社で買っても全部同じ」でもありません

ここも少しややこしいです。

購入する部屋そのものは同じです。

4階の405号室をA社経由で買っても、B社経由で買っても405号室ですね。

売主も物件価格も同じです。

ただし、仲介する会社が変わると、

仲介手数料。

連絡方法。

住宅ローンの相談。

初期費用の説明。

購入申込みの出し方。

売主側との条件調整。

契約までの進め方。

は変わります。

そのため、不動産会社を選ぶことも住宅購入の一部です。

SUUMOで物件を探すことと、どの不動産会社を通して購入するかは、分けて考えて構いません。

管理費と修繕積立金は、URLに書かれた金額だけでは判断しません

たとえば物件ページに、

管理費　1万4,000円
修繕積立金　1万8,000円

と書かれていたとします。

合計3万2,000円です。

この数字だけなら、「それほど高くない」と感じる方もいるかもしれません。

ただ、不動産会社側で気になるのは現在の月額だけではありません。

今後値上げする予定はないのか。

長期修繕計画はどうなっているのか。

修繕積立金は十分に貯まっているのか。

大規模修繕はいつ行われたのか。

管理費や修繕積立金の滞納状況はどうか。

ここまで見なければ、そのマンションの管理状態は判断できません。

そして、これらはSUUMOのURLだけですべて確認できる情報ではありません。

管理関係の資料を取得・確認する段階で分かることも多いです。

ですから、URLを受け取った直後に、

「このマンションは管理が完璧です」

と断定することはできません。

URLから分かることと、資料を取り寄せないと分からないことを分けて考える必要があります。

「100万円値引きできますか？」も、URLだけでは答えられません

4,980万円の物件を見つけて、

「4,880万円なら買いたいです。100万円下がりますか？」

という相談もあります。

これも、URLだけ見て、

「いけます」

とは言えません。

確認したいのは、

いつから販売しているのか。

これまで価格変更しているか。

同じマンションに競合物件があるか。

ほかの購入申込みが入っているか。

売主がどのような条件を希望しているか。

室内にリフォームが必要か。

などです。

同じ100万円の交渉でも、

半年間売れていない5,000万円の物件。

販売開始3日目で内見予約が何件も入っている5,000万円の物件。

では意味が違います。

後者で根拠なく大きな値引きを入れれば、満額で買いたい別の人に負けることもあります。

値引き交渉は、

「いくら下げられるか」だけではなく、「その条件を付けても物件を買える可能性があるか」

まで考える必要があります。

住宅ローンで気になる条件も見ています

住宅ローンというと、

年収。

勤務先。

勤続年数。

自己資金。

など、購入者側の条件を思い浮かべる方が多いですね。

もちろん重要です。

ただ、住宅ローンでは物件側の条件も関係します。

築年数。

専有面積。

土地の権利。

建物の法的状況。

物件の用途。

管理状態。

などです。

そのため、年収700万円だから4,980万円の中古マンションなら問題ない、と物件価格だけで判断することはできません。

気になる条件があれば、ローン相談を進める段階で確認します。

URLをもらった段階で、比較的早く出せるのが「購入費用」です

ここまで読むと、

「結局、URLだけでは何も分からないのでは」

と思うかもしれません。

そんなことはありません。

URLから物件価格が分かれば、仲介手数料の確認はできます。

さらに物件条件が分かれば、

登記関連費用。

住宅ローン関連費用。

火災保険。

固定資産税等の精算。

管理費・修繕積立金の精算。

など、購入時に必要になる費用項目を整理できます。

もちろん、契約条件が決まる前から1円単位で確定できるわけではありません。

それでも、

「4,980万円のマンションだから4,980万円用意すれば買える」

という状態から、

「物件価格以外にどの費用があり、どのくらい現金を残しておく必要があるのか」

まで見えるようになります。

これは内見前でも確認しておく価値があります。

URL一本から、情報はこう増えていきます

整理すると、こんなイメージです。

段階分かることSUUMOのURL価格・間取り・面積・築年数・管理費などの公開情報販売状況の確認現在も販売中か、申込み状況、内見可否紹介可否の確認別の仲介会社から紹介できる物件か資料の確認管理状況、修繕、権利関係、契約上の注意点資金計画仲介手数料、住宅ローン、購入諸費用契約準備重説・契約条件・引渡し条件など

つまり、不動産会社へURLを送る意味は、

「SUUMOを代わりに読んでもらうこと」ではありません。

SUUMOに書かれている情報から、その先の確認を始めることです。

逆に、URLだけでは分からないこともあります

ここは正直に書いておきたいです。

URLを送っただけで、

マンションの将来価格。

100万円値下げできるか。

住宅ローンが絶対に通るか。

建物に将来トラブルが起きないか。

まで分かるわけではありません。

不動産には、確認を進めないと分からない情報があります。

ですから私たちは、URLが届いた時点で、

「この物件は絶対に買いです」

と決めるのではなく、

「次に何を確認すべき物件なのか」

を見るようにしています。

ここは、不動産会社へ物件探しを依頼する意味の一つだと考えています。

フリスムの場合、物件URLを受け取ったら最初に確認すること

フリスムでは、SUUMO、LIFULL HOME'S、at homeなどで見つけた物件URLから相談できます。

まず確認するのは、

現在の販売状況。

フリスムから紹介できる物件か。

仲介手数料はいくらになるか。

購入時に必要な費用はどのくらいか。

次に確認した方がいい条件は何か。

です。

フリスムの購入時仲介手数料は、取扱い可能な全物件で法定上限額の50％以下です。

仲介手数料を抑えられる理由もシンプルです。

LINE・オンライン中心で相談内容や物件情報を共有し、大規模な広告へ過度に依存せず、電子契約なども活用して運営コストを整理しています。

その分を仲介手数料へ反映しています。

料金を安くするために、重要事項説明や契約業務そのものを省略する仕組みではありません。

物件URLが届いたからといって、購入を決める必要もありません。

「この物件は今も買えるのか」

「フリスムから紹介できるのか」

「費用はいくらになるのか」

ここまで確認してから、内見するか考えても大丈夫です。

すでに別の不動産会社へ問い合わせている物件でも、申込み前であれば相談できるケースがあります。

内見済み・見積取得済みの場合も、現在の状況から切り替え可能か確認できます。

物件探しは、SUUMOで終わりではありません

SUUMOは、住宅を探すうえで非常に便利な入口です。

ただ、良さそうな物件を見つけたところから、住宅購入の判断は始まります。

今も買えるのか。

誰から購入できるのか。

管理状態はどうなのか。

ローンに問題はないのか。

初期費用はいくらなのか。

購入条件は妥当なのか。

一つずつ確認して、初めて「この物件を買うか」を考えられます。

気になる物件が出てきたとき、

そのURLの先で何を確認すればいいか分からなければ、不動産会社へ聞いて構いません。

フリスムでも、物件URL一本から確認できます。

まだ買うと決めていない段階で問題ありません。

公式LINE

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参考資料

東日本不動産流通機構「媒介契約制度」

SUUMO

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