vol.11｜仲介手数料無料のからくり｜なぜ0円でも成り立つのか

バーティスホーム

2026年4月9日 21:31

先に結論

仲介手数料無料は特別なトリックではなく、収益構造の違いで成り立ちます。売主側手数料やコスト構造の設計によって、買主側の手数料を無料または低額にできるケースがあります。本記事では、法定上限と実務の仕組みを整理して解説します。

この記事で確認できること

仲介手数料はなぜ無料にできるのか
片手仲介と両手仲介の違いは何か
無料にならないケースは何か

こんな不安を解消します

「無料」の仕組みが分からず、怪しく感じる
片手仲介・両手仲介の違いが判断できない
自分の検討物件が無料対象かどうか不安

仲介手数料の基本（3%+6万円の上限）

仲介手数料は、不動産売買が成立したときに仲介会社へ支払う成功報酬です。
400万円を超える売買代金（消費税等を除く）の場合、課税事業者である仲介会社が売主または買主の一方から受け取る手数料の通常の上限は、次の簡易式で計算できます。

仲介手数料の通常の上限（税込）＝（消費税等を除く売買代金×3％＋6万円）×1.1

例（売買代金に消費税等が含まれない場合）：

3,000万円: 105.6万円（税込）
5,000万円: 171.6万円（税込）
8,000万円: 270.6万円（税込）

ここで重要なのは、この式が「通常の上限」を示すもので、各社が必ず請求する料金ではないことです。売買代金に建物の消費税等が含まれる場合は、その額を除いて計算します。消費税等を除く売買代金が800万円以下の宅地・建物には、媒介に要する費用を勘案し、事前の説明・合意のもと、依頼者の一方から33万円（税込）まで受領できる特例があります。

片手仲介と両手仲介の違い

仲介の構造は、大きく「片手仲介」と「両手仲介」に分かれます。

片手仲介

売主側と買主側で仲介会社が別
各社がそれぞれの依頼者から手数料を受け取る
買主の立場では、担当会社が買主側の条件交渉に専念しやすい形です。

両手仲介

1社が売主・買主の双方を仲介
売主側と買主側の双方から手数料を受け取れる
買主の立場では、説明の透明性や提案根拠をより丁寧に確認することが重要です。

仲介手数料無料の仕組みは、この収益構造の違いを前提に設計されています。

仲介手数料無料の仕組み。売主様・販売会社からの所定の報酬額と物件の販売条件をバーティスホームが確認し、条件を満たす場合に買主様の仲介手数料を無料にします。報酬を受け取れるだけで必ず無料になるわけではありません。無料対象外は事前の見積りで料金を確認。登記・税金・ローン関連などの費用は別途必要です。 — 仲介手数料無料は、物件の販売条件と当社が受領できる報酬額に応じて判断します。登記・税金・ローン関連などの諸費用は別途必要です。

無料が成立する収益構造

仲介手数料無料が成立する主な理由は、次の3点です。

売主側手数料を収益源にできるケースがある
業者売主物件などでは、売主側からの手数料を前提に取引が組まれるケースがあります。
固定コストの設計が異なる
大規模店舗や大量広告に依存しない運営なら、買主側手数料を抑えやすくなります。
件数ベースで収益を設計している
1件あたりの利益を抑えても、成約件数を積み上げて収益を作る戦略を取る会社があります。買主にとっては、料金の理由が説明できるかを確認することが大切です。

バーティスホームでは、物件ごとの販売条件と、売主または販売会社から当社が受領できる報酬額に応じて、買主様の仲介手数料を無料にできる場合があります。

無料にならないケース

売主側から所定の報酬を受領できない物件などは、買主様の仲介手数料が無料にならない場合があります。個人が売主の中古物件でも、共同仲介など取引条件によって扱いが異なるため、売主の属性だけで一律には判断できません。

仲介手数料

バーティスホームでは、物件ごとの販売条件と、売主または販売会社から当社が受領できる報酬額に応じて、買主様の仲介手数料を無料にできる場合があります。キャッシュバック対象の物件もありますが、すべての物件に適用されるわけではありません。

仲介手数料無料の対象外となる物件は、売出価格7,000万円未満の場合77万円（税込）を上限とし、7,000万円以上の場合は売出価格×1.1％（税込）です。ただし、算出額が法令上の報酬上限を超える場合は、法令で定められた上限額が適用されます。

無料・定額・キャッシュバックの適用可否は物件ごとに異なるため、購入申込み前に個別のお見積もりをご確認ください。

例えば売出価格と成約価格がともに5,000万円で、売買代金に消費税等が含まれず、当社料金77万円（税込）が適用される場合、通常の法定上限171.6万円との差は94.6万円です。他社が必ず上限額を請求するという意味ではありません。

デメリット・注意点

無料という言葉だけで判断すると、条件の違いを見落としやすい
対象物件や価格帯によっては、無料ではなく定額・割引が適用される
仲介手数料が無料でも、登記費用、印紙税、ローン関連費用、保険料、税・管理費等の清算金などは別途必要
価格だけでなく、担当者の説明力・対応品質・連絡速度も必ず確認する

FAQ

Q1. なぜ仲介手数料を無料にできるのですか？

A. 売主側手数料を収益源にできる取引構造や、固定コストを抑えた運営設計により、買主側手数料を無料化できるケースがあるためです。

Q2. どの物件でも無料になりますか？

A. すべての物件で無料になるわけではありません。無料・キャッシュバックは、物件ごとの販売条件と当社が受領できる報酬額によって決まります。無料対象外の料金も含め、検討中の物件ごとに事前にご案内します。

Q3. 無料対象外では、どのような料金体系になりますか？

A. バーティスホームでは、売出価格7,000万円未満は77万円（税込）を上限とし、7,000万円以上は売出価格×1.1％（税込）です。法令上の報酬上限を超える場合は上限額が適用されます。

Q4. 無料と定額のどちらが得かはどう判断しますか？

A. 物件価格、追加費用、値引き余地を含めた総支払額で比較するのが基本です。計算方法の詳細は早見表記事で確認できます。

Q5. 「怪しいかどうか」の判断はどこを見ればよいですか？

A. 仕組み説明の透明性、条件・例外の明示、見積書の明確さを確認してください。不安解消の観点は怪しい記事で詳しく解説しています。

初回相談前チェックリスト

「なぜ無料にできるのか」を1分で説明してもらい、理解できるか確認する
無料対象外のとき、いくらになるか（定額・割引）を先に確認する
見積書で、仲介手数料とそれ以外の費用を分けて確認する
口頭説明だけでなく、条件を文章で残してもらう

まとめ

仲介手数料無料は、収益構造の違いで成立する正当なビジネスモデル
仲介手数料には法令上の上限があり、実際の料金は仲介会社ごとに異なる。計算時は売買代金に含まれる消費税等や、低価格物件の特例も確認する
無料対象外のケースでは、定額や割引の設計で総額を抑える方法がある
判断時は「適用条件」「例外」「諸費用」をセットで確認することが重要

さらに知りたい方には、こちらがおすすめ。

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＼仲介手数料無料・キャッシュバックは、販売条件と当社が受領できる報酬額によります。／
バーティスホーム公式サイト

仲介手数料とは別に必要となる主な費用

仲介手数料が無料となる場合でも、不動産購入に伴う諸費用は別途必要です。主なものには、次の費用があります。

登録免許税・司法書士報酬などの登記費用
売買契約書やローン契約書などの印紙税（書面で課税文書を作成する場合）
住宅ローンを利用する場合の金融機関の事務手数料・保証料
火災保険料・地震保険料（加入条件・補償内容による）
固定資産税・都市計画税の清算金（契約条件による）
マンションの場合の管理費・修繕積立金等の清算金
その他、取引内容に応じて必要となる専門家費用など

必要な費用と金額は、物件の種類、契約方法、借入先、引渡日、保険内容等によって異なります。購入申込み前に、仲介手数料を含めた資金計画書または個別見積もりをご確認ください。

情報確認日・参考資料

情報確認日：2026年9月5日。仲介手数料・表現の再確認：2026年10月2日。

※制度・税率・商品条件は改正される場合があります。個別の適用条件は、金融機関、司法書士、税務署または税理士等へご確認ください。

「この物件の仲介手数料は無料になる？」を、条件から確認しませんか？

バーティスホームでは、物件ごとの販売条件と当社が受領できる報酬額に応じて、仲介手数料無料・キャッシュバックの対象となる場合があります。適用可否と金額、無料対象外の料金も事前にご案内します。

気になる物件がある方は、その物件のURLをLINEでお送りください。仲介手数料や諸費用を含めた購入総額を一緒に確認します。

これから探す方は、希望エリア・ご予算・間取りなど、決まっていることだけ教えてください。条件がまだまとまっていない方も、住まい探しや無理のない資金計画からご相談いただけます。

仕組みと見積りを確認し、納得できる購入計画を一緒に考えましょう。仲介手数料が無料でも、登記・税金・住宅ローン関連などの諸費用は別途必要です。

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