vol.9｜仲介手数料無料でも物件は選べる？知らないと損するレインズの基本

2026年4月9日 21:28

先に結論

仲介手数料無料の会社でも、レインズ等を通じて、他の不動産会社が売主側の窓口となる物件を紹介できるケースがあります。ただし、掲載されていれば必ず紹介できるわけではありません。重要なのは「流通の仕組み」「例外ケース」「対応エリア」を正しく理解することです。本記事では、他社経由購入に関する誤解を整理します。

この記事で確認できること

仲介手数料無料だと物件選択肢は狭くなるのか
SUUMO掲載物件を別会社経由で買えるのか
専任媒介・専属専任媒介の誤解は何か

こんな不安を解消します

仲介手数料無料の会社だと紹介物件が減るのではないか
SUUMOの掲載会社を通さないと買えないのではないか
専任媒介の物件は他社経由で買えないのではないか

レインズの仕組み

レインズ（REINS）は、不動産会社が物件情報を共有する業者向けデータベースです。
専任媒介・専属専任媒介の物件は、一定期間内の登録義務があるため、他社からも閲覧しやすい構造になっています。

ここでいうレインズは「不動産会社どうしで物件情報を確認する共通システム」です。
1社だけが見られる仕組みではないため、買主は相談窓口を選べる余地があります。

要点:

専任媒介: レインズ登録義務あり
専属専任媒介: レインズ登録義務あり
登録された物件は、他社が情報を確認し、元付会社へ紹介可否を照会できる
物件が紹介可能かどうかと、手数料条件（無料・定額・割引）は別に確認する

この仕組みにより、仲介手数料無料の会社を選んだからといって、紹介可能物件が大幅に減るとは限りません。

気になる物件URLを送る。確認1：紹介できる物件か。売主側の意向、商談状況、取引条件を確認。確認2：手数料の適用条件は。無料・定額・キャッシュバックは物件ごとに確認。掲載中でも紹介や無料を保証するものではありません。 — 物件URLを共有し、「紹介できるか」と「仲介手数料の適用条件・見積額」を別々に確認します。

SUUMO掲載物件を別会社で買える理由

SUUMOは「広告の掲載先」であり、購入窓口の独占権を保証する仕組みではありません。
物件情報がレインズで共有されている場合、掲載元以外の会社でも仲介できるケースがあります。

つまり、買主は次の2つを分けて考えられます。

物件を探す場所（SUUMO等のポータル）
どの会社を通して買うか（仲介会社の選択）

同じ物件でも、どの仲介会社を選ぶかで総支払額が変わるため、「物件選び」と「窓口選び」を分離して考えることが重要です。

専任媒介・専属専任媒介の誤解

「専任媒介」「専属専任媒介」と書かれていても、買主がその掲載会社経由でしか買えない、という意味ではありません。
これは売主と売主側会社の契約形態を示す表記です。

専任媒介: 売主が依頼先を1社にする契約（売主側の契約）
専属専任媒介: 専任媒介より報告ルールが厳しい契約（売主側の契約）
どちらも買主の相談窓口を直接1社に固定する契約ではない（実際の紹介可否は個別確認）

誤解しやすいポイント:

誤解: 専任媒介 = その会社以外は不可
実際: 売主側の依頼形態であり、買主側仲介を別会社が担当できるケースもある

この点を理解すると、仲介手数料無料の会社を使う選択肢を持ちやすくなります。

紹介可否を確認したいケース

すべての物件が必ず他社仲介できるわけではありません。紹介可否を個別に確認したいケースは次のとおりです。

レインズ未登録で、売主側の窓口や取引条件の確認が必要な物件（未登録だけで紹介不可と決まるわけではありません）
売主側の事情で取引条件が特殊な物件
取引タイミングや申込状況により受付停止中の物件

実務では、物件URLを基に「仲介可能か」「手数料条件はどうなるか」を事前確認するのが確実です。

対応エリア・対応物件タイプ

バーティスホームの対応エリアは1都3県（東京・神奈川・千葉・埼玉）です。
このエリア内で、レインズ掲載の新築戸建て・中古マンション・中古戸建て・土地などを対象に検討できます。

気になる物件は、ポータルサイトのURLを送って仲介可否と条件を先に確認すると、比較検討がスムーズです。

デメリット・注意点

掲載物件でも、タイミングによっては受付停止や条件変更が起こる
他社で先に見学・申込を進めると、窓口変更が難しくなる場合がある
「紹介可能」と「無料適用可能」は別論点なので、手数料条件を必ず分けて確認する

適用条件・例外・注意事項

本記事は買主向けの一般論です。個別物件の取扱可否は都度確認が必要です。

仲介手数料

バーティスホームでは、売主または販売会社から所定の報酬を受領でき、当社の無料適用条件を満たす物件は、買主様の仲介手数料を無料としています。物件の販売条件等によっては、キャッシュバックの対象になる場合もあります。

仲介手数料無料の対象外となる物件は、売出価格7,000万円未満の場合77万円（税込）を上限、7,000万円以上の場合は売出価格×1.1％（税込）です。ただし、算出額が法令上の報酬上限を超える場合は、法令で定められた上限額が適用されます。

無料・定額・キャッシュバックの適用可否は物件ごとに異なるため、購入申込み前に個別のお見積もりをご確認ください。

FAQ

Q1. SUUMO掲載物件はどの不動産会社でも買えますか？

A. 掲載元以外の会社でも仲介できるケースがありますが、すべてではありません。売主の意向、商談状況、取引条件等を個別に確認します。

Q2. 専任媒介の物件は掲載会社でしか買えませんか？

A. いいえ。専任媒介は売主側の契約形態で、買主側仲介を他社で行えるケースはあります。

Q3. 仲介手数料無料の会社だと紹介を断られることはありますか？

A. 物件や取引条件によっては調整が必要です。買主側の料金体系だけで一律に決まるものではありませんが、元付会社の方針や商談状況等も含めて個別に確認します。

Q4. 紹介不可になるのはどんな場合ですか？

A. 売主側の取引条件や申込状況などで対応できない場合があります。レインズ未登録でも紹介できる場合があるため、登録の有無だけでは判断せず確認しましょう。

Q5. 失敗しにくい進め方はありますか？

A. 他社を通して内見する前に、取引をしたい不動産会社に物件URLを共有し、仲介可否と手数料条件を先に確認してください。他社を経由して内見した後では、対応が難しいケースがあります。

初回相談前チェックリスト

気になる物件URLを送り、「紹介可能か」を先に確認する
「紹介可能」と「手数料条件」は別だと理解して確認する
見学の前に、仲介手数料の条件（無料・定額・割引）を確認する
申込期限が短い物件は、連絡手段と返信時間の目安を決めておく

まとめ

仲介手数料無料の会社を選んでも、物件選択肢が大きく減るとは限らない
SUUMO掲載物件は、掲載元以外の会社から購入できるケースもあるが個別確認が必要
専任媒介の表記は、買主の窓口選択を直接制限する意味ではない
実務では「仲介可否」と「手数料条件」を見学前に確認するのが重要

さらに知りたい方には、こちらがおすすめ。

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仲介手数料とは別に必要となる主な費用

仲介手数料が無料となる場合でも、不動産購入に伴う諸費用は別途必要です。主なものには、次の費用があります。

登録免許税・司法書士報酬などの登記費用
売買契約書やローン契約書などの印紙税（書面で課税文書を作成する場合）
住宅ローンを利用する場合の金融機関の事務手数料・保証料
火災保険料・地震保険料（加入条件・補償内容による）
固定資産税・都市計画税の清算金（契約条件による）
マンションの場合の管理費・修繕積立金等の清算金
その他、取引内容に応じて必要となる専門家費用など

必要な費用と金額は、物件の種類、契約方法、借入先、引渡日、保険内容等によって異なります。購入申込み前に、仲介手数料を含めた資金計画書または個別見積もりをご確認ください。

情報確認日・参考資料

情報確認日：2026年10月2日（本文校閲・料金確認）

※物件の紹介可否と料金の適用可否は、売主の意向、商談状況、取引条件等によって異なります。購入申込み前に個別にご確認ください。

気になる物件は、見学前に「紹介可否」と「購入総額」を確認

バーティスホームでは、仲介手数料無料の対象か、対象外の場合はいくらかを物件ごとにご案内します。仲介手数料以外の諸費用も含め、暮らしに無理のない資金計画を一緒に整理します。

気になる物件がある方は、その物件のURLをLINEでお送りください。仲介手数料や諸費用を含めた購入総額を一緒に確認します。

これから探す方は、希望エリア・ご予算・間取りなど、決まっていることだけ教えてください。条件がまだまとまっていない方も、住まい探しや無理のない資金計画からご相談いただけます。

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