vol.17｜【2026年10月確認】新築住宅の住宅ローン減税｜いくら戻る？対象条件と控除額
「住宅ローン減税で毎年いくら戻る？」「子育て世帯なら、控除を満額使える？」。先に押さえたいのは、制度上の最大額と、自分が実際に軽減できる税額は別ということです。
2026年入居の新築住宅は、省エネ基準適合住宅以上なら控除率0.7％・控除期間13年が基本。住宅性能、世帯区分、面積、所得によって条件が変わります。本記事は税制上の新築（建築後未使用の住宅を含む）の購入を中心に、2026年10月2日に確認した公式情報で整理します。
住宅ローン減税は「残高の0.7％がもらえる制度」ではありません
住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、一定の条件を満たす住宅と借入れについて、所得税などの負担を軽くする仕組みです。
計算上の控除額＝対象となる年末残高等×0.7％。ただし住宅性能別の借入限度額があり、取得対価の方が少なければそちらが基礎になります。取得対価からは、一定の補助金や住宅取得等資金の贈与の特例を受けた金額も差し引きます。
所得税から引ききれない分は、一定の範囲で翌年度の住民税（所得割）から控除されます。2026年入居の場合の住民税側の上限は、所得税の課税総所得金額等の5％、最大9万7,500円。引ききれない額が全額現金で支給されるわけではありません。計算方法は国税庁の新築住宅の解説、住民税の扱いは京都市の公式説明で確認できます。
2026年入居｜住宅性能ごとの借入限度額
以下は13年控除の対象となる主な新築住宅です。「年最大」は計算上の上限で、還付を約束する金額ではありません。一般とは、子育て世帯等の上乗せ措置を利用しない場合です。
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅
一般：4,500万円まで／年最大31.5万円
上乗せ対象：5,000万円まで／年最大35万円
ZEH水準省エネ住宅
一般：3,500万円まで／年最大24.5万円
上乗せ対象：4,500万円まで／年最大31.5万円
省エネ基準適合住宅
一般：2,000万円まで／年最大14万円
上乗せ対象：3,000万円まで／年最大21万円
上乗せ対象は、19歳未満の扶養親族がいる方、または夫婦のいずれかが40歳未満の方など、税法上の「特例対象個人」です。原則として入居した年の12月31日時点で判定します。上乗せの利用には登記面積50㎡以上が必要です。
上記の区分別の額は、国税庁「マイホームを持ったとき」でも確認できます。
省エネ基準を満たさない新築でも、2023年末までに建築確認を受けたものなどは、借入限度額2,000万円・10年控除の経過措置があります。「古くに完成した未入居住宅」などは一律に対象外とせず、建築確認日・建築日と面積を国税庁の経過措置の条件と照合してください。
いくら戻る？「計算上の額」と「実際の軽減額」を分けて試算
例1：一般世帯・ZEH水準・年末残高4,000万円
借入限度額3,500万円を使うため、計算上は3,500万円×0.7％＝24万5,000円です。取得対価等は3,500万円以上、その他の要件を満たすと仮定します。
ただし、仮に所得税から10万円、翌年度住民税から9万7,500円を差し引ける人なら、軽減額は合計19万7,500円です。残り4万7,500円が追加で支給されるわけではありません。この例では復興特別所得税への影響等を省略しています。
例2：上乗せ対象・ZEH水準・年末残高4,500万円
面積などの要件を満たし、取得対価等も4,500万円以上なら、計算上は4,500万円×0.7％＝31万5,000円。こちらも実際に使える額は、その人の税額で変わります。
返済で年末残高は減り、育休・転職などで所得も変わります。「年最大×13年」を、そのまま家計に入る予定額にしないことが大切です。
契約前に確認したい条件は、金利だけではありません
引渡し・工事完了から6か月以内に入居し、原則として控除を受ける年の12月31日まで住み続ける。
床面積の2分の1以上を自宅として使い、返済期間10年以上の対象ローンを利用する。
控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下。給与の額面年収とは別の数字です。
登記面積は原則50㎡以上。40㎡以上50㎡未満は所得1,000万円以下などの条件があり、子育て世帯等の上乗せは使えません。
住宅性能を、認定通知書や所定の性能証明書などで確認できる。
特にマンションは、広告の壁芯面積と登記上の専有面積が異なることがあります。また、住み替えで旧宅の売却に3,000万円特別控除などを使う場合は、住宅ローン減税と併用できない期間があります。売却と購入を別々に判断せず、税理士・税務署に確認しましょう。詳細は国税庁の適用要件に記載されています。
2028年以降の入居は、2026年の条件を当てはめない
令和8年度の関連税制法は2026年3月31日に成立済みです。一方、すべての変更が2026年から適用されるわけではありません。
通常の新築購入では、2028年以降に入居する省エネ基準適合住宅は原則対象外。ただし、2027年末までの建築確認、または2028年6月30日までの建築など、経過措置に該当すれば借入限度額2,000万円・10年控除となります。
また2028年以降の入居では、一定の災害レッドゾーンにある新築も原則対象外となります。特定建替えなど例外もあるため、入居予定日・建築確認日・建築日・所在地をセットで確認してください。成立状況と改正内容は国土交通省の住宅税制ページで確認できます。
初年度の確定申告は、購入前から書類を準備
初めて控除を受ける年分は、会社員でも確定申告が必要です。2026年入居なら2026年分の申告を行い、給与所得者は2年目以降、年末調整で受けられる場合があります。
売買契約書・登記関係書類・性能を証明する書類・年末残高の情報などを準備します。「調書方式」に対応した金融機関では手続きや添付書類が一部異なります。
性能証明はあとから頼めば必ず間に合うとは限りません。2026年4月以降の入居では、性能証明のための調査・評価が原則として取得日前に完了していることなど、書類ごとの期限があります。契約前に売主・施工会社へ確認し、国税庁の提出書類・取得時期の表と照合してください。
よくある質問｜減税を理由に借入額を増やしてよい？
頭金を減らす方がお得ですか？
一概にはいえません。残高を増やしても控除上限や税額に達していれば減税は増えず、利息・手数料は増えることがあります。生活予備費を残したうえで、支払総額を比べましょう。
減税分を毎月の返済に充てて考えてよいですか？
毎月入金される制度ではないため、おすすめしません。まず減税を含めずに家計が回る返済額を決めましょう。金利上昇時の負担はvol.15の借入額別シミュレーションでも確認できます。
減税額より先に、購入後も続けられる家計を
減税の見込額だけでなく、購入時の費用と購入後に残せるお金も確認しましょう。バーティスホームでは、家計に無理のない「ちょうどいい選択」を一緒に考えます。
物件・取引条件により、買主様の仲介手数料が無料になる場合があります。また、条件によりキャッシュバックの対象となる場合もあります。適用可否と金額は物件ごとに異なり、登記費用・税金・住宅ローン関連費用などは別途必要です。
気になる物件がある方は、その物件のURLをLINEでお送りください。
これから探す方は、希望エリア・ご予算・間取りなど、決まっていることだけ教えてください。条件がまだまとまっていない方も、住まい探しや無理のない資金計画からご相談いただけます。
紹介可否と仲介手数料を確認し、購入総額を一緒に整理します。
情報確認日：2026年10月2日。本記事は一般的な制度説明です。実際の適用可否・税額・申告書類は、税務署や税理士、お住まいの自治体へご確認ください。
