vol.10｜仲介手数料はいくら？3分でわかる早見表と計算方法【2026年版】
先に結論
仲介手数料は法令上の上限と、実際の見積額を分けて確認しましょう。消費税等を除く売買代金が400万円を超える場合、通常の上限（税込）は「（売買代金×3％＋6万円）×1.1」です。価格帯別の早見表を使うと、概算をすぐ把握できます。本記事では、5,000万円・8,000万円などの具体例と、値引き交渉時の注意点まで整理します。
この記事で確認できること
仲介手数料はどう計算するのか
価格帯ごとにいくらかかるのか
値引き交渉で確認すべき注意点は何か
こんな不安を解消します
仲介手数料の計算が合っているか不安
5,000万円や8,000万円で費用差がどれくらい出るか分からない
値引き交渉で何を先に確認すべきか迷う
仲介手数料の計算式（3%+6万円）
仲介手数料は、物件価格ごとに上限が定められています。
消費税等を除く売買代金が400万円を超える場合、課税事業者である仲介会社が売主または買主の一方から受け取る通常の上限は、次の簡易式で計算できます。
仲介手数料の通常の上限（税込）＝（消費税等を除く売買代金×3％＋6万円）×1.1
この式は「通常の上限」を求めるための式で、必ずこの金額を支払うわけではありません。売買代金に建物の消費税等が含まれる場合は、その額を除いて計算します。消費税等を除く売買代金が800万円以下の宅地・建物には、媒介に要する費用を勘案し、事前の説明・合意のもと、依頼者の一方から33万円（税込）まで受領できる特例があります。
価格帯別早見表（3,000万/5,000万/8,000万）
以下は、売買代金に消費税等が含まれない場合の、通常の上限（税込）です。
売買代金3,000万円：105.6万円（税込）
売買代金5,000万円：171.6万円（税込）
売買代金8,000万円：270.6万円（税込）
この表は仲介手数料の目安です。購入判断では、登記費用やローン関連費用を含む総額で確認してください。
「まず概算を知りたい」場合は、この3価格帯の感覚を持つだけでも判断しやすくなります。
ケース別シミュレーション（上限・バーティスホーム料金・無料）
ここでは、売出価格と成約価格がともに8,000万円で、売買代金に消費税等が含まれない物件を例に比較します。法定上限は成約した売買代金、当社料金は売出価格が計算の基準です。
法令上の通常の上限額：270.6万円（税込）
バーティスホームで仲介手数料無料の対象外となる場合：88万円（税込）
無料条件が適用される場合：0円（物件の販売条件等によってはキャッシュバックの対象となる場合があります）
通常の上限額270.6万円と88万円との差は182.6万円です。他社が必ず上限額を請求するという意味ではありません。
売出価格と成約価格がともに5,000万円で、売買代金に消費税等が含まれず、当社料金77万円（税込）が適用される場合、通常の法定上限171.6万円との差は94.6万円です。
値引き交渉の考え方と注意点
購入検討者は、値引き交渉を「仲介手数料だけ」でなく総支払額で考えることが重要です。
次の順で、申込前から契約直前まで確認すると判断の精度が上がります。
申込前: 物件価格の交渉余地
見積時: 仲介手数料条件（無料・定額・割引）
契約直前: 会社固有の追加費用の有無
注意点:
「手数料が安い」だけでなく、価格交渉力と説明の透明性を合わせて評価する
口頭説明だけでなく、見積書で費目別に確認する
契約直前の条件変更がないか最終確認する
仲介手数料とは別に必要となる主な費用
仲介手数料が無料となる場合でも、不動産購入に伴う諸費用は別途必要です。主なものには、次の費用があります。
登録免許税・司法書士報酬などの登記費用
売買契約書やローン契約書などの印紙税（書面で課税文書を作成する場合）
住宅ローンを利用する場合の金融機関の事務手数料・保証料
火災保険料・地震保険料（加入条件・補償内容による）
固定資産税・都市計画税の清算金（契約条件による）
マンションの場合の管理費・修繕積立金等の清算金
その他、取引内容に応じて必要となる専門家費用など
必要な費用と金額は、物件の種類、契約方法、借入先、引渡日、保険内容等によって異なります。購入申込み前に、仲介手数料を含めた資金計画書または個別見積もりをご確認ください。
デメリット・注意点
早見表はあくまで概算であり、個別条件で金額が変わる
「無料」や「定額」の適用対象が限定される場合がある
物件価格だけ見て判断すると、諸費用で見込みがずれることがある
値引き交渉はタイミングと根拠が重要で、常に成功するわけではない
バーティスホームの料金と適用条件
仲介手数料
バーティスホームでは、売主または販売会社から所定の報酬を受領でき、当社の無料適用条件を満たす物件は、買主様の仲介手数料を無料としています。物件の販売条件等によっては、キャッシュバックの対象になる場合もあります。
仲介手数料無料の対象外となる物件は、売出価格7,000万円未満の場合77万円（税込）を上限とし、7,000万円以上の場合は売出価格×1.1％（税込）です。ただし、算出額が法令上の報酬上限を超える場合は、法令で定められた上限額が適用されます。
仲介手数料の金額と、無料・キャッシュバックの適用可否は物件ごとに異なるため、購入申込み前に個別のお見積もりをご確認ください。
FAQ
Q1. 3%+6万円は必ず支払う必要がありますか？
A. 必ずではありません。これは上限の目安であり、仲介会社によって無料・定額・割引の設定があります。
Q2. 5,000万円の物件だと仲介手数料はいくらですか？
A. 消費税等を含まない売買代金が5,000万円の場合、通常の上限は171.6万円（税込）です。当社では売出価格が7,000万円未満で無料対象外の場合、77万円（税込）を上限とし、法令上限が低い場合はそちらを優先します。無料の適用可否は物件ごとに確認します。
Q3. 8,000万円だとどれくらい差が出ますか？
A. 売出価格と成約価格がともに8,000万円で、売買代金に消費税等が含まれない場合、通常の上限は270.6万円（税込）です。当社の無料対象外料金は88万円（税込）で、上限との差は182.6万円です。無料条件が適用される物件では仲介手数料が0円となります。
Q4. 値引き交渉はいつ相談するのがよいですか？
A. 申込前から方針を共有し、見積段階で総額比較を行うのが効果的です。
Q5. 仲介手数料以外で見落としやすい費用はありますか？
A. 登記費用、ローン関連費用、印紙代、保険料などです。総額見積で確認してください。
初回相談前チェックリスト
物件価格だけでなく、諸費用込みの総額見積をもらう
仲介手数料が上限計算か、定額か、無料かを明確に確認する
見積の有効期限と、条件変更が起こるタイミングを確認する
「いつまでに何を決めるか」を担当者と共有しておく
まとめ
仲介手数料は法令上の上限と実際の見積額を分け、売買代金に含まれる消費税等や低価格物件の特例も確認する
3,000万・5,000万・8,000万の早見表で費用感を素早く把握できる
実際の請求額は、無料・定額・割引の条件で大きく変わる
比較時は手数料単体ではなく、諸費用込みの総額で判断する
さらに知りたい方には、こちらがおすすめ。
🏠まずは気になる物件をチェックしてみたい方へ🏢
＼ 物件・取引条件により仲介手数料無料・キャッシュバックの対象に ／
バーティスホーム公式サイト
情報確認日・参考資料
情報確認日：2026年9月5日。仲介手数料・表現の再確認：2026年10月2日。
※制度・税率・商品条件は改正される場合があります。個別の適用条件は、金融機関、司法書士、税務署または税理士等へご確認ください。
この物件の仲介手数料と購入総額を、LINEで確認
バーティスホームでは、物件の販売条件と当社が受領できる報酬額に応じて、仲介手数料無料・キャッシュバックの対象となる場合があります。無料対象外の料金も含め、適用条件と見積額を事前にご案内します。
仲介手数料が無料でも、登記・税金・ローン関連などの諸費用は別途必要です。価格だけでなく、購入後の暮らしにも無理のない総額で比較しましょう。
気になる物件がある方は、その物件のURLをLINEでお送りください。仲介手数料や諸費用を含めた購入総額を一緒に確認します。
これから探す方は、希望エリア・ご予算・間取りなど、決まっていることだけ教えてください。条件がまだまとまっていない方も、住まい探しや無理のない資金計画からご相談いただけます。
