【宅建】盛土規制法2大区域＆住宅税制特例！3,000万控除の盲点

2026年10月15日 18:30

みなさん、こんにちは！「合格CORE宅建塾」塾長のアオタツ（青松龍俊）です。

2026年10月の宅建本試験（10月18日）まで、いよいよ残り3日となりました！

直前7週間プログラム・最終週の第4日目、木曜日です。月曜日の「業法（電磁的交付＆IT重説）」、火曜日の「権利関係（相続登記義務化＆所有者不明土地）」、昨日の「法令上の制限（建築確認2025年大改正）」に続き、毎日の朝夕クイズ道場としての出題は、なんと本日がラスト（第40回）となります！

この記念すべき超直前ヤマ当ての最終講義でお届けするのは、法令上の制限と税法の2大頻出分野から、試験委員が最もひっかけ問題を作りやすい超重要テーマ、【盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）の2大規制区域】と【居住用財産等の最新住宅税制特例】のファイナル総点検です！

「盛土規制法の2つの区域（宅地造成等工事規制区域・特定盛土等規制区域）って、どこがどう違うの？」
「山奥の森林や農地であっても、盛土規制法の許可が必要になることがあるの？」
「崖（がけ）ができる工事って、切土と盛土で高さ何メートルから許可がいるんだっけ？」
「マイホームを売ったときの『3,000万円特別控除』って、10年住んでいないと使えないの？」
「おじいちゃんからマイホームの頭金を援助してもらった！贈与税が非課税になる所得の限度額はいくら？」

これらの論点は、数字や要件が非常に細かいため、試験直前の受験生が最も知識を混同しやすい危険地帯です。しかし、出題されるパターンは完全に決まっています。「なぜその法律・制度が作られたのか」という立法趣旨（リーガルマインド）に立ち返れば、試験委員が仕掛ける巧妙な引っかけの意図が手に取るように見えてきます。

本日も受講生のサキちゃんと一緒に、全40回の集大成となるヤマ当て論点を爽快に打ち破っていきましょう！

☕ アオタツ先生とサキちゃんのブレイク・トーク

サキちゃん「アオタツ先生！朝の4肢択一クイズ、正解は『肢1（下流に被害を及ぼすおそれがあれば森林や農地も特定盛土等規制区域に指定できる）』でしたね！表紙画像の私のセリフを思い出して、迷わず正解できました！」

アオタツ先生「見事な即答でしたね、サキちゃん！素晴らしい仕上がりです。この『特定盛土等規制区域』の存在意義こそが、旧法の宅地造成等規制法から新法の『盛土規制法』へと生まれ変わった最大の理由なんですよ。ではね、サキちゃん。なぜ昔の法律では防げなかった土砂崩れ災害を、この新法では防げるようになったのか、その背景は分かりますか？」

サキちゃん「ええと……昔の法律は『宅地造成』だけが対象だったから、住宅街から離れた山奥の森林や農地に危険な残土が大量に捨てられても、取り締まることができなかったんですよね？熱海で起きた悲しい土石流災害も、山奥の盛土が原因だったというニュースを見ました！」

アオタツ先生「その通り！大正解です、サキちゃん。土砂崩れや土石流は、人家のすぐそばだけでなく、遠く離れた山奥の斜面で発生し、下流の街へと一気に押し寄せてきます。だから国は、土地の用途（宅地・森林・農地）を問わず、『危険な盛土によって人々の生活に危害が及ぶおそれがある場所は、山奥であってもすべて【特定盛土等規制区域】に指定して、全国どこでも逃さず規制する』という強固な網を張ったんです。」

サキちゃん「なるほど〜！『山奥の危険な盛土から、下流の人たちの暮らしを守るための区域』なんですね！それなら絶対に忘れません！あと、肢2の『3,000万円特別控除は10年超の所有が必要』というのも、ものすごい引っかけでしたね。」

アオタツ先生「ふふふ、そうなんです。税制特例の中で最も受験生が間違えやすいのが、その『所有期間の縛り』です。国が国民のマイホーム売却を後押しするための特例ですから、転勤などで住めなくなった人も救済するために、【3,000万円特別控除には、所有期間の制限は一切ない（1日住んだだけでもOK）】んです。『10年超』が必要なのは、税率そのものを安くする『10年超所有軽減税率』だけなんですね。」

サキちゃん「『3,000万円控除は所有期間不問！10年超は軽減税率！』ですね。頭の中のゴチャゴチャが一瞬でスッキリ整理できました！先生、最後のヤマ当て講義、気合を入れてついていきます！」

アオタツ先生「頼もしいですね！さあ、この調子で盛土規制法と住宅税制の全急所を完全にマスターしていきましょう！」

第一章：盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）の完全攻略

盛土規制法は、土地の用途（宅地、森林、農地等）にかかわらず、危険な盛土・切土等に伴う災害から国民の生命・身体を守るために制定された強力な法律です。

1. 【最重要】スキのない「2大規制区域」の役割分担

都道府県知事等（指定都市・中核市の長を含みます）は、基本方針に基づき、以下の2つの規制区域を指定することができます。

Plaintext

【盛土規制法の2大規制区域】

① 宅地造成等工事規制区域（市街地・集落等のエリア）
   👉 市街地や集落など、人家等が存在し、盛土等が行われれば「その場所自体で」
      人家等に危害を及ぼしうる区域。

② 特定盛土等規制区域（森林・農地等のエリア）
   👉 市街地や集落から離れた山奥の森林、農地、原野等であっても、
      斜面で盛土等が行われれば、土砂が流出して「下流の人家等に」危害を及ぼしうる区域。

＞ 【アオタツ先生の魂の解説】 ＞試験委員は「特定盛土等規制区域は、市街化区域内に限って指定される」などと嘘をついてきます。特定盛土等規制区域の真骨頂は「人家から離れた山奥の森林や農地でも、下流に危険が及ぶなら指定できる」点にあります。この法の網の目から逃げ場はないと覚えてください。

2. 【絶対暗記】知事の許可を要する「工事の規模基準」

規制区域内において、一定規模を超える盛土・切土・一時的な土石の堆積を行う場合は、あらかじめ【都道府県知事等の許可】を受けなければなりません。数字の組み合わせを完璧に頭に刻んでください。

切土（きりど：削る工事）： 切土をした土地の部分に、【高さ 2m を超える崖】を生ずることとなるもの。
盛土（もりど：盛る工事）： 盛土をした土地の部分に、【高さ 1m を超える崖】を生ずることとなるもの。
切土と盛土を同時に行う場合： 盛土部分の崖が1m以下であっても、切土と盛土を合わせて【高さ 2m を超える崖】を生ずることとなるもの。
崖を生じない盛土： 崖を生じない場合であっても、盛土の高さが【 2m を超える】もの。
面積基準（崖の高さに関係なく許可が必要）： 切土または盛土をする土地の面積が【 500㎡を超える】もの。
一時的な土石の堆積（たいせき）： 土砂を一時的に積み上げる行為で、面積が500㎡を超えるもの、または高さ2m超かつ面積300㎡を超えるもの。

＞ 【サキちゃんの数字ゴロ合わせ】 ＞ * 「切って（切土）ツー（2m）、盛って（盛土）ワン（1m）！」 ＞ * 「面積はゴー（500㎡超）！」 ＞盛土の方が土砂崩れを起こしやすくて危険だから、切土（2m）よりも厳しい「1m超」でアウトになるんだね！

3. 工事の検査と保全義務（中間検査・完了検査・保全命令）

中間検査： 災害防止のために知事が必要と認めた特定工程が終了したときは、【中間検査】を受けなければなりません。
完了検査： 工事が完了したときは、国土交通省令で定めるところにより、知事の【完了検査】を受け、検査済証の交付を受けなければなりません。
常時安全保持義務（土地所有者等の責務）： 規制区域内の土地の所有者、管理者、占有者は、盛土等に伴う災害が生じないよう、その土地を【常時安全な状態に維持するように努めなければならない】（保全義務）。
保全命令（勧告・改善命令）： 安全が保たれていない場合、知事は所有者等に対して改善を勧告できます。さらに災害発生の恐れが大きい場合は、【所有者等だけでなく、危険な工事を行った原因行為者（過去の工事施工者等）に対しても改善命令を出すことができる】とされています。

4. 届出が必要な行為（工事着手届など）

指定時の既存工事： 規制区域に指定された際、すでに着工していた工事については、改めて知事の許可を取り直す必要はありませんが、指定の日から【 21日以内】に知事に届け出なければなりません。
公共施設用地の転用： 道路、公園、河川等の公共施設用地を転用して工事を行う場合は、転用した日から【 14日以内】に届出が必要です。

第二章：譲渡所得税の「居住用財産特例」ファイナル総点検

個人がマイホーム（居住用財産）を売却したときの税金を劇的に減額する特例です。本試験では、それぞれの特例の「所有期間の有無」と「併用（重ねがけ）ルール」が最大のヤマとなります。

1. 3,000万円特別控除（居住用財産を譲渡した場合の特例）

内容： マイホームを売却して得た利益（譲渡益）から、無条件で【最高 3,000万円】を控除してくれる特例。
【盲点の急所】所有期間の制限： 【所有期間の制限は一切なし（不問）】！
- ※数ヶ月しか住んでいない場合であっても、本当に自分が住んでいたマイホームであれば適用されます。
売却時期のリミット： 住まなくなった日から【 3年を経過する日の属する年の 12月31日まで】に売却すること。
適用除外（使えない相手）： 配偶者、直系血族（親・子・孫など）、生計を一にする親族、同族会社への売却には適用されません。

2. 10年超所有軽減税率の特例

内容： 3,000万円を引いた後、残った利益に対する税率を通常よりも低い税率（6,000万円以下の部分は所得税10％・住民税4％）に軽減してくれる特例。
【絶対暗記】所有期間の要件： 譲渡した年の【 1月1日現在】において、所有期間が【 10年を超える】こと！
【最頻出】最強コンボ（併用ルール）： 【 3,000万円特別控除】＋【 10年超所有軽減税率】 ➔ 併用【できる】！

3. 特定の居住用財産の買換え特例

内容： マイホームを売って新居に買い換えた場合、売った時の利益に対する課税を「将来新居を売る時まで先送り（繰り延べ）」してくれる特例。
所有期間の要件： 譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が【 10年超】、かつ居住期間が通算【 10年以上】。
【併用ルール】： 買換え特例は、3,000万円特別控除とも、10年超軽減税率とも【一切併用できない（選択適用）】！

第三章：直系尊属からの住宅取得等資金の贈与税非課税特例

親や祖父母（直系尊属）から、自分が住むための家を新築・購入・増改築するための資金の贈与を受けた場合の非課税ルールです。

1. 【2026年最新基準】受贈者（もらう人）の要件

年齢要件： 贈与を受けた年の1月1日において【 18歳以上】であること。
【超重要】所得制限： 贈与を受けた年の合計所得金額が【 2,000万円以下】であること！
- ※旧法の3,000万円以下から引き下げられています。古い数字を絶対に選ばないでください。

2. 対象となる家屋の床面積基準

原則： 登記簿上の床面積が【 50㎡以上 240㎡以下】であること。
【法改正の盲点】コンパクト住宅特例： 受贈者の合計所得金額が【 1,000万円以下】である場合に限り、床面積が【 40㎡以上 50㎡未満】の狭小住宅であっても特例の適用が認められます！

3. 居住要件のタイムリミット

贈与を受けた年の【翌年 3月15日まで】に、その住宅用家屋を新築・取得し、かつ実際に居住すること（または居住することが確実であること）。

第四章：住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の最新ルール

住宅ローンを組んでマイホームを取得した場合に、所得税額から直接ローン残高の一定割合を控除してくれる減税制度です。

1. 主な適用要件

所得制限： 合計所得金額が【 2,000万円以下】であること。
床面積要件： 原則として【 50㎡以上】（※所得1,000万円以下であれば40㎡以上50㎡未満も可）。
居住期限： 新築または取得の日から【 6ヶ月以内】に居住の用に供すること。
借入金要件： 償還期間（返済期間）が【 10年以上】の割賦償還ローンであること。

2. 【2026年基準】省エネ基準適合の必須化

現在の新築住宅においては、「一定の省エネ基準（省エネ適合住宅、ZEH水準、長期優良住宅など）」に適合していることが原則必須となっており、単なる一般の省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として住宅ローン控除の対象外（借入限度額0円）となります。実務のトレンドとして頭の片隅に置いておいてください。

覚えるべきはこれだけ！「盛土規制法＆住宅税制特例完全マスターマトリクス」

本試験で出題される盛土の数字と税法の要件を一撃で比較判定できる最強のマトリクス表です！

🚨 ひっかけ注意報！試験委員が仕掛ける5つの罠

本試験で出題者が受講生の足をすくうために仕掛けてくる、代表的なひっかけパターンです！

罠①：盛土規制法の「切土と盛土の高さ」を逆にする罠

×誤りパターン： 「盛土規制法の宅地造成等工事規制区域内において、切土であって高さ1.5mの崖を生ずるものを行う場合、あらかじめ都道府県知事等の許可を受けなければならない。」
〇正解： 切土で許可が必要となるのは高さ【 2mを超える崖】です！（※盛土は1m超）。切土と盛土の高さをテレコにする定番の手口です。

罠②：特定盛土等規制区域を「市街地に限定」する罠

×誤りパターン： 「特定盛土等規制区域は、市街化区域などの人家が密集している地域に限定して指定されるものであり、森林や農地等の区域を指定することはできない。」
〇正解： 特定盛土等規制区域は、まさに人家から離れた【森林、農地、原野等】であっても、下流に危害を及ぼすおそれがある場所を網羅するために指定されます！

罠③：3,000万円特別控除に「10年超の所有期間」を要求する罠

×誤りパターン： 「個人が居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例は、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えている家屋に限り適用される。」
〇正解： 3,000万円特別控除には【所有期間の制限は一切ありません】！10年超が必要なのは「軽減税率の特例」です。

罠④：買換え特例と3,000万円控除を「併用できる」とする罠

×誤りパターン： 「居住用財産の買換えの特例の適用を受ける場合、譲渡所得の計算において、あわせて居住用財産の3,000万円特別控除の特例の適用を受けることができる。」
〇正解： 買換え特例は、3,000万円控除とも10年超軽減税率とも【重ねて適用（併用）することは絶対にできません】！

罠⑤：住宅資金贈与特例の所得制限を「3,000万円以下」とする旧法の罠

×誤りパターン： 「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例は、受贈者の贈与を受けた年の合計所得金額が3,000万円以下であれば適用を受けることができる。」
〇正解： 法改正により、現在の所得制限は【 2,000万円以下】です！（※床面積40㎡台の場合は1,000万円以下）。

✍️ 本試験4肢択一問題（朝のクイズ完全版・全肢徹底解説）

今朝出題した4肢択一問題を、各選択肢の根拠条文と詳細な解説とともに振り返りましょう！

【本試験問題】

盛土規制法及び税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

盛土規制法において、森林や農地等の区域であっても、土砂流出により下流の人家等に被害を及ぼすおそれがある場所は、「特定盛土等規制区域」として指定することができる。
居住用財産を譲渡した場合の「3,000万円特別控除の特例」は、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えていなければ適用を受けることができない。
宅地造成等工事規制区域内において、切土であって高さが1.5mの崖を生ずるものを行う場合、面積にかかわらずあらかじめ都道府県知事等の許可を受けなければならない。
直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例は、受贈者の合計所得金額が3,000万円以下であれば適用を受けることができる。

【解答・アオタツの魂の解説】

正解：1

肢1：［正しい！］

盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）第26条の規定です。都道府県知事等は、宅地造成等工事規制区域以外のエリアであっても、土地の傾斜、地質その他の状況からみて、盛土等が行われれば土砂の流出等により下流の市街地、集落等に危害を生ずるおそれが大きい「森林、農地その他の区域」について、【特定盛土等規制区域】として指定することができます。土砂災害を上流から防ぐための画期的な新制度です。本肢は記述の通り完全に正しいです。

肢2：［誤り］

租税特別措置法第35条に規定する「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」に関する問題です。本特例には、所有期間に関する要件（10年超や5年超など）は一切定められていません。実際に本人が居住していたマイホームであれば、短期所有であっても適用を受けることができます。10年超の所有期間が要求されるのは「10年超所有軽減税率の特例」です。したがって本肢は誤りです。

肢3：［誤り］

盛土規制法第12条に基づく許可基準の数字です。宅地造成等工事規制区域内において許可が必要となる崖の高さ基準は、①盛土の場合は「高さ1mを超える崖」、②切土の場合は「高さ2mを超える崖」です。本肢の「切土であって高さ1.5mの崖」は、面積が500㎡を超える等の別要件を満たさない限り、高さ基準単体では許可を要する規模に達していません。したがって本肢は誤りです。

肢4：［誤り］

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例（租税特別措置法第70条の2）の受贈者要件です。贈与を受けた年の受贈者の合計所得金額は、「2,000万円以下」でなければなりません。かつての税制では3,000万円以下とされていましたが、税制改正により引き下げられています。古い知識を問う引っかけ肢であり、本肢は誤りです。

📱 没入型（immersive形式）本試験予想問題スタート！

さあ、いよいよ最後の「4肢択一道場・超直前スペシャル」です！盛土規制法、譲渡所得税、贈与税、住宅ローン控除の全範囲から、本試験でそのまま出題される超重要論点を凝縮した10問をご用意しました！

スマホの画面を指でタッチしながら、本番さながらの研ぎ澄まされた集中力で挑んでみてください。

第1部：四肢択一形式（5問）

【問1】 盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

都道府県知事は、基本方針に基づき、市街化区域の全域を「宅地造成等工事規制区域」として指定しなければならず、指定しないことはできない。
宅地造成等工事規制区域内において、切土であって高さ2.5mの崖を生ずることとなる工事を行う場合、切土をする土地の面積が300㎡であっても、あらかじめ知事等の許可を受けなければならない。
特定盛土等規制区域内において行われる土石の堆積（一時的な堆積）については、土砂の流出の危険が少ないため、盛土規制法の許可の対象となることはない。
宅地造成等工事規制区域に指定された際、現に当該区域内において行われている規制対象の盛土工事については、知事等の許可を改めて受け直さなければ、工事を継続することができない。

【問2】 盛土規制法に基づく監督処分及び保全義務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

規制区域内の土地の所有者、管理者又は占有者は、盛土等に伴う災害が生じないよう、その土地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。
都道府県知事は、規制区域内の土地について、盛土等に伴う災害の防止のため必要があると認めるときは、当該土地の所有者等に対し、擁壁の設置等の改善工事を行うよう勧告することができる。
都道府県知事は、許可を受けずに無許可で盛土工事を行った者に対してのみ工事の停止を命ずることができ、当該土地の所有者に対して是正命令を出すことはできない。
都道府県知事は、災害の発生のおそれが極めて大きいと認めるときは、土地の所有者等だけでなく、当該危険な盛土等を行った原因行為者に対しても、土砂の除去等の改善命令を出すことができる。

【問3】 個人が自己の居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合における税制特例に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

「3,000万円特別控除の特例」は、自己の居住の用に供さなくなった日から2年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しなければ適用を受けることができない。
「3,000万円特別控除の特例」は、家屋を取り壊して更地として譲渡した場合、いかなる理由があっても適用を受けることはできない。
「10年超所有軽減税率の特例」の適用を受ける場合、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えているマイホームであれば、「3,000万円特別控除の特例」と重ねて適用を受けることができる。
「特定の居住用財産の買換えの特例」の適用を受ける場合、譲渡益の全額について非課税となるため、「3,000万円特別控除の特例」とあわせて適用を受けることができる。

【問4】 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

本特例の適用を受けることができる受贈者は、贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であり、かつ、贈与を受けた年の合計所得金額が1,500万円以下でなければならない。
取得する住宅用の家屋は、登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下でなければならないが、受贈者の合計所得金額が1,000万円以下であるときは、床面積が40㎡以上50㎡未満の家屋であっても本特例の適用を受けることができる。
贈与を受けた住宅取得等資金の全額を、自己の居住用家屋の敷地の用に供するための土地の取得資金のみに充てた場合、本特例の適用を受けることはできない。
受贈者が、贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住しなかった場合であっても、その後居住することが確実であると見込まれるときは、本特例の適用を受けることができる。

【問5】 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、住宅を取得した個人のその年分の合計所得金額が2,000万円以下でなければならない。
控除の対象となる住宅ローンは、民間の金融機関等からの借入金であって、償還期間が10年以上の割賦償還によるものでなければならない。
取得した住宅の床面積（登記簿面積）は原則として50㎡以上でなければならないが、合計所得金額が1,000万円以下である年分については、40㎡以上50㎡未満の住宅についても適用を受けることができる。
既存住宅（中古住宅）を取得して住宅ローン控除の適用を受ける場合、昭和56年以前に建築された古い住宅であっても、耐震基準への適合証明書等を要することなく無条件で適用を受けることができる。

第2部：個数問題形式（5問）

【問6】 盛土規制法における許可を要する行為に関する次の記述のうち、知事等の許可を受けなければならない工事に該当するものはいくつあるか（いずれも宅地造成等工事規制区域内で行われるものとする）。ア. 切土であって、高さが1.8mの崖を生ずることとなり、かつ、切土をする土地の面積が400㎡である工事イ. 盛土であって、高さが1.5mの崖を生ずることとなり、かつ、盛土をする土地の面積が300㎡である工事ウ. 切土と盛土を同時に行う工事であって、盛土部分の崖の高さが0.8m、切土と盛土を合わせた崖の高さが2.2mとなり、土地の面積が400㎡である工事エ. 崖を生じない盛土であって、盛土の高さが1.5mであり、盛土をする土地の面積が600㎡である工事

1つ
2つ
3つ
4つ

【問7】 盛土規制法の手続き及び制度に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。ア. 宅地造成等工事規制区域内において、知事等の許可を受けて行われる工事が完了したときは、工事主は工事完了の日から4日以内に知事等の完了検査を申請しなければならない。イ. 知事等は、災害の防止のため必要があると認めるときは、工事の工程のうち政令で定める特定工程について中間検査を行うことができる。ウ. 規制区域に指定された際、現に工事を行っていた者は、その指定の日から21日以内に知事等に届け出なければならない。エ. 公共施設用地を転用して盛土等を行おうとする者は、転用した日から14日以内に知事等に届け出なければならない。

1つ
2つ
3つ
4つ

【問8】 マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合の3,000万円特別控除に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。ア. 譲渡した年の1月1日において、土地及び建物の所有期間がともに5年を超えていなければ、本特例の適用を受けることはできない。イ. 居住用家屋を自己の長男（直系卑属）に対して譲渡した場合であっても、売買代金が適正な時価であれば、本特例の適用を受けることができる。ウ. 自己が居住していた家屋を取り壊して更地として譲渡した場合、取り壊した日から1年以内に売買契約を締結し、かつ、住まなくなった日から3年目の年末までに譲渡すれば、本特例の適用を受けることができる。エ. 本特例は、前年又は前々年に本特例又は買換え特例等の適用を受けていた場合であっても、重ねて適用を受けることができる。

1つ
2つ
3つ
4つ

【問9】 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。ア. 贈与者は、受贈者の父母又は祖父母等の直系尊属でなければならず、配偶者の父母（義理の父母）からの贈与は原則として対象とならない。イ. 受贈者の合計所得金額が2,000万円を超える年分については、本特例の適用を受けることはできない。ウ. 新築又は取得した住宅用家屋の登記簿上の床面積が250㎡である場合であっても、耐震基準に適合していれば本特例の適用を受けることができる。エ. 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅用家屋に居住しなかったときは、いかなる理由があっても本特例の適用を取り消される。

1つ
2つ
3つ
4つ

【問10】 住宅に関する税制特例の「併用関係」に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。ア. 「居住用財産の3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」は、同一のマイホームの譲渡について重ねて適用を受けることができる。イ. 「居住用財産の3,000万円特別控除」と「特定の居住用財産の買換えの特例」は、同一のマイホームの譲渡について重ねて適用を受けることができる。ウ. 「10年超所有軽減税率の特例」と「特定の居住用財産の買換えの特例」は、同一のマイホームの譲渡について重ねて適用を受けることができる。エ. 住宅ローン控除は、居住の用に供した年又はその前後の一定期間内に「居住用財産の3,000万円特別控除」の適用を受けている場合、原則として重ねて適用を受けることができない。

1つ
2つ
3つ
4つ

🎯 解答・アオタツの魂の解説パート

超直前スペシャル道場、お疲れ様でした！盛土規制法の数字パズルと税法の要件、完璧に見破れましたか？全問の解説で知識を完全に固定しましょう！

第1部：四肢択一形式（解答・解説）

【問1】解答：2

誤り。知事は規制区域を「指定することができる」と規定されており、市街化区域の全域を一律に「指定しなければならない」という義務規定ではありません。
正しい！切土によって生ずる崖の高さが「2mを超える（2.5m）」ため、面積が500㎡以下（300㎡）であっても、高さ基準によって知事等の許可が必要となります。
誤り。盛土規制法においては、盛土や切土だけでなく、「土石の一時的な堆積」についても、一定規模を超える場合は知事の許可の対象となります。土砂崩落を防ぐための新法の重要ポイントです。
誤り。区域指定の際、すでに着工していた工事については、改めて許可を受け直す必要はなく、指定の日から「21日以内」に知事に届け出れば工事を継続することができます。

【問2】解答：3

正しい。規制区域内の土地所有者等には、土地を「常時安全な状態に維持する努力義務（保全義務）」が課されています。
正しい。知事は、災害防止のために必要があるときは、土地所有者等に対して改善措置を「勧告」することができます。
誤り。【ひっかけ注意報！】 知事は、無許可工事を行った施工者等に対して是正を命ずることができるだけでなく、危険な状態を放置している「土地の所有者等」に対しても、擁壁の設置等の改善命令（是正命令）を出すことができます。
正しい。災害発生のおそれが切迫している場合、知事は所有者等のみならず、その危険な工事を行った「原因行為者（施工業者等）」に対しても直接、土砂の除去等の改善命令を発することができます。

【問3】解答：3

誤り。3,000万円特別控除の期限は、住まなくなった日から「2年」ではなく、「3年を経過する日の属する年の12月31日」までです。
誤り。家屋を取り壊して更地として譲渡した場合であっても、取り壊しから1年以内の契約締結など一定の要件を満たせば、3,000万円特別控除の適用を受けることができます。
正しい！【最強コンボ！】 マイホームの譲渡において、「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率」は、要件を満たせば【重ねて（併用して）適用を受けることができます】。本肢は記述の通り正しいです。
誤り。「買換えの特例」は、3,000万円特別控除とも10年超軽減税率とも併用することは絶対にできません（選択適用となります）。

【問4】解答：2

誤り。受贈者の合計所得金額の上限は、1,500万円ではなく「2,000万円以下」です。
正しい！床面積の要件は原則「50㎡以上240㎡以下」ですが、受贈者の合計所得金額が1,000万円以下である場合に限り、「40㎡以上50㎡未満」の住宅についても本特例の適用が認められます。
誤り。住宅用の家屋の新築等と「あわせて」その敷地である土地を取得する場合は、土地の取得資金についても本特例の対象に含まれます。
誤り。原則として贈与を受けた年の「翌年3月15日まで」に居住しなければなりません。翌年末まで放置することは認められません。

【問5】解答：4

正しい。住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額は、2,000万円以下でなければなりません。
正しい。ローンの償還期間（返済期間）は10年以上であることが要件です。
正しい。所得1,000万円以下の年分については、床面積要件が40㎡以上に緩和されます。
誤り。昭和56年（1981年）以前の旧耐震基準の住宅を取得する場合は、新耐震基準に適合していることの証明書等を取得しなければ住宅ローン控除は適用されません。「無条件で適用される」とする本肢は誤りです。

第2部：個数問題形式（解答・解説）

【問6】解答：3（イ、ウ、エの3つが該当する）

ア. 該当しない。切土は高さ「2m超」で許可対象ですが、1.8mであり面積も500㎡以下（400㎡）のため不要です。
イ. 該当する。盛土で生ずる崖の高さが「1m超（1.5m）」であるため、面積に関係なく許可が必要です。
ウ. 該当する。切土と盛土を合わせて生ずる崖の高さが「2m超（2.2m）」であるため、許可が必要です。
エ. 該当する。崖を生じない盛土であっても、面積が「500㎡超（600㎡）」であるため、面積基準により許可が必要です。
※許可が必要なものはイ、ウ、エの3つです。

【問7】解答：3（イ、ウ、エが正しい）

ア. 誤り。完了検査の申請期限について、建築基準法では「4日以内」ですが、盛土規制法には「4日以内」という固定日数の規定はなく、省令の定めに従って完了時に遅滞なく申請することとされています（※建築基準法の完了検査4日以内との混同トラップ）。
イ. 正しい。知事は特定工程について中間検査を行うことができます。
ウ. 正しい。指定時の既存工事は、指定の日から「21日以内」に届出が必要です。
エ. 正しい。公共施設用地の転用は、転用した日から「14日以内」に届出が必要です。
※正しいものはイ、ウ、エの3つです。

【問8】解答：3（ア、イ、エの3つが誤り）

ア. 誤り。3,000万円特別控除に所有期間の制限はありません。
イ. 誤り。直系卑属（子）などの特殊関係者に対する譲渡には適用されません（時価であっても不可）。
ウ. 正しい。更地にして売る場合の正しい要件です。
エ. 誤り。前年または前々年に3,000万円控除等の適用を受けている場合は、重ねて適用を受けることはできません（3年に1度しか使えません）。
※誤っているものはア、イ、エの3つです。

【問9】解答：2（ア、イが正しい）

ア. 正しい。贈与者は受贈者の直系尊属に限られます。
イ. 正しい。受贈者の所得制限は2,000万円以下です。
ウ. 誤り。床面積の上限は「240㎡以下」です。250㎡の家屋は対象外となります。
エ. 誤り。翌年3月15日までに居住できなかった場合でも、工事の遅延等やむを得ない事情があり、その後遅滞なく居住することが確実であるときは適用が認められる救済措置があります。
※正しいものはア、イの2つです。

【問10】解答：2（ア、エが正しい）

ア. 正しい。3,000万円控除と10年超軽減税率は併用できます。
イ. 誤り。買換え特例と3,000万円控除は併用できません。
ウ. 誤り。買換え特例と10年超軽減税率は併用できません。
エ. 正しい。住宅ローン控除は、居住年の前後3年間（計5年間）に3,000万円特別控除等の適用を受けている場合、併用して適用を受けることはできません（どちらか有利な方を選択します）。
※正しいものはア、エの2つです。

🌟 アオタツ先生からの直前熱血応援メッセージ

直前7週間プログラム・全40回の4肢択一道場、これにて【完全制覇・満願成就】です！みなさん、本当にお疲れ様でした！

7週間前、このプログラムが始まった日のことを覚えていますか？宅建業法の免許基準から始まり、権利関係の意思表示や抵当権、法令上の制限の都市計画法や開発許可、そして税・その他。毎日毎日、休むことなく届く難問の数々に、逃げ出したくなった日もあったはずです。

しかし、あなたは立ち止まらずにペンを握り、私の解説を読み、サキちゃんと一緒に考え抜いて、今日この場所まで辿り着きました。

今日学んだ盛土規制法と住宅税制の絶対ルールは、以下の5行です。

盛土規制法区域： 市街地だけでなく【山奥の森林・農地も特定盛土区域に指定可能】！
盛土の許可基準： 【切土2m超・盛土1m超・面積500㎡超】！
3,000万円控除： 【所有期間の制限は一切なし】！親族間売買はダメ！
特例の併用関係： 【 3,000万控除＋ 10年軽減税率】は併用OK！買換えは単独！
住宅資金贈与： 所得【 2,000万円以下】！所得1千万以下なら40㎡〜OK！

本試験まで、あとたったの「3日」。

明日（金曜日）は、問題を解く勉強を一旦ストップし、本番の120分間で持てる実力を120％発揮するための【本番でのパニック回避術＆マークシートの魔法（特別戦略講義）】をお届けします！解く順番、時間の配分、わからない問題にぶつかったときの心の整え方など、合否を分ける「現場の知恵」を余すところなく伝授します。

あなたはもう、合格するための十分な知識を持っています。あとはそれを、本番の解答用紙に正確にぶつけるだけです。

自分を誇りに思ってください。ここまでやってきたあなたなら、絶対に合格できます！

この記事が「役に立った！」「盛土の数字と住宅税制の併用ルールが完璧に頭に入った！」「全40問完走したぞ！」と思った方は、ぜひ「スキ（ハートマーク）」とアカウントのフォローをお願いいたします！

明日（金曜日）の【特別戦略講義：本番パニック回避術】でまたお会いしましょう！合格へ向かって、エイエイオー！