「全国の地価は上昇」でも、あなたの土地も上がったとは限りません

国土交通省が9月15日、2026年の都道府県地価調査を公表しました。

全国平均では、住宅地が前年比1.0％、商業地が2.9％上昇。全用途平均・住宅地・商業地はいずれも5年連続の上昇となりました。

ニュースだけを見ると、

「土地の値段は上がっているんだな」

と思うかもしれません。

しかし、徳島で不動産の仕事をしている僕からすると、ここは少し注意が必要です。

徳島県内の基準地の平均地価は28年連続で下落しています。一方で、すべての地点が下がっているわけではありません。たとえば徳島市一番町3丁目の商業地は前年比2.1％上昇。マリンピア沖洲の工業地は4.6％上昇しています。

つまり、

「全国の地価が上がっている」ことと、「あなたの土地の価格が上がっている」ことは別の話です。

逆も同じです。

徳島県全体の平均が下がっているからといって、徳島にあるすべての土地が同じように値下がりしているわけではありません。

実際に土地を査定すると、同じ徳島市内でも価格はかなり違います。

立地はもちろん、道路付け、土地の形や面積、用途地域、周辺環境、災害リスク。そして何より、その場所を「欲しい」と思う人がどれくらいいるのか。

こうした条件を一つずつ見ていく必要があります。

もう一つ知っておきたいのが、今回発表された「基準地価」と、実際に売買される価格は同じものではないということです。

都道府県地価調査は、毎年7月1日時点の基準地について、不動産鑑定士の鑑定評価をもとに都道府県知事が正常価格を判定するもので、一般の土地取引価格を考える際の重要な指標の一つです。

ですから、

「全国で1％上がったから、うちの土地も1％上がった」

あるいは、

「徳島の地価が下がったから、うちの土地も安くなった」

と単純には判断できません。

全国 → 徳島県 → 市町村 → 同じ市内 → あなたの土地。

ズームしていくほど、見えてくる景色は変わります。

地価調査は、自分の土地の価値を考えるための大切な材料です。

でも、本当に売却を考えるときに見るべきなのは「全国平均」でも「徳島県平均」でもありません。

最後は、その土地そのものを見る。

20年以上、不動産の現場に携わってきて、今回の地価調査を見ながら改めて感じたことです。

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参考資料
国土交通省「令和8年都道府県地価調査」（2026年9月15日公表）
徳島県「令和8年徳島県地価調査結果について」（2026年9月16日公表）