住宅ローン35年と50年で比較！利息負担が爆増しても50年が良い理由

どうも、たなかです！

住宅ローン50年、話題になってますよね。
私も住宅ローンは長ければ長いほど良いという考えの一人です。

長いほど利息を払うことになるじゃないかと、思う方は多いかと思います。
それでも、長い方が戦略を組み合わせたらおすすめな理由があるのです！

今回は住宅ローンシミュレーターを使って、35年と50年ローンの支払う利息を載せつつ、それでも長い方が良い理由を解説していきます。

シミュレーションはこちら↓でします。

35年ローンと50年ローンの利息を比較

35年、50年ローンで比較していく前提条件を作りました。

シミュレーションの前提条件

今回は、東京・葛飾区の新築マンション7000万円を購入し、全額を住宅ローンで借り入れるケースで比較します。

• 借入金額：7000万円

• 借入開始：2026年10月

• 当初金利：年1.25%

• 返済方式：元利均等返済

• ボーナス返済：なし

• 比較期間：35年・50年

また、金利は以下のように変動すると仮定します。

• 2026年10月：1.25%

• 2027年10月：2.0%

• 2032年10月：2.5%

• 2042年10月：3.0%

• 2052年10月：2.5%

• 2062年10月：2.0%

• 2072年10月：1.5%

35年ローンの場合

金利1.25％：毎月の返済額205,860円
金利3％：毎月の返済額256,147円

50年ローンの場合

金利1.25％：毎月の返済額156,957円
金利3％：毎月の返済額209,872円

35年ローンと50年ローン比較の解説

今回のシミュレーションで大きく違ったのは、毎月の返済額と支払う利息です。

35年ローンでは、毎月の返済額が約20.6万円からスタートし、金利が3％まで上昇すると約25.6万円になりました。

一方、50年ローンでは約15.7万円からスタートし、金利3％の場合でも約21.0万円です。

つまり、50年ローンにすることで、35年ローンよりも毎月の返済額を約5万円抑えられる計算です。

その一方で、返済期間が15年長くなるため、利息総額には大きな差が出ます。

• 35年ローン：利息 約3,553万円

• 50年ローン：利息 約5,333万円

その差は約1,780万円です。
※総利息は、上記の金利推移を仮定して計算したシミュレーション結果です。実際の住宅ローンでは金利の見直しルールや返済額の変更ルールが金融機関によって異なるため、実際の返済額とは異なります。

また、35年ローンの最終返済は2061年10月なのに対して、50年ローンでは2076年9月まで返済が続きます。

毎月の返済額を抑えられる代わりに、返済期間が長くなり、支払う利息も大きくなる。

今回のシミュレーションでは、35年ローンと50年ローンの違いが、このようにはっきり数字に表れました。

払う利息は多くても50年ローンにした方が良い理由

35年ローンと50年ローンで、支払う利息の差は1,780万円にもなります。正直、この差は大きいです。

それでも僕が50年ローンをおすすめするのは、「自由度の高さ」があるからです。

シミュレーションのケースだと、50年ローンは35年ローンに比べて毎月約5万円、返済額が減ります。この5万円を自由に使えることには、次のようなメリットがあります。

メリット①収入減・支出増に対応しやすい

急な収入減や支出増というのはいつ起きてもおかしくないことです。

金利の引き上げだけでも、シミュレーションのケースだと1.25%→2.5%になっただけで返済額が約5.3万円増えています。3%まで上がれば約7万円増です。金利が上がるほど返済額は重くのしかかってくるので、日頃から「返済額が増えても耐えられる家計か」を意識しておく必要があります。

メリット②繰り上げ返済で後からローンの負担を減らせる

余裕があるなら、繰り上げ返済をして将来の支払い利息を減らすこともできます。

例えば、シミュレーションのケースで50年ローンにすることで減った5万円を11年間貯金して、600万円全額を繰り上げ返済に使った場合はこうなります。

11年目に600万円繰り上げ返済(期間短縮型)の場合だと・・・

• 支払い回数5年9か月分減

• 支払い利息833.8万円減

11年目に600万円繰り上げ返済(返済額軽減型)の場合だと・・・

• 月々の返済は209,872円→189,763円に軽減

• 支払利息371.5万円減

このようになります。

50年ローンは支払い利息で損をしますが、余裕があると思えば繰り上げ返済で負担を減らすことができます。また、繰り上げ返済の基本ですが、早くにするほど将来の支払利息は減っていきます。期間短縮型の方が将来の利息を減らせるので、返済額に不満がなければ期間短縮型を選ぶとよいでしょう。

メリット③余ったお金は投資に回せる

投資をされている方、これから投資を始めたい方であれば、余ったお金を投資に回せるというのが最大の利点になるのではないでしょうか。

シミュレーションのケースで50年ローンにすることで減った5万円を毎月、投資信託のオールカントリーに20年間投資し続けたら、以下のような結果になります。

• 新NISAで年利7%を想定

• 投資額:1,200万円

• 運用益:1,352万円

• 資産総額:2,552万円

年7％で運用できた場合、住宅ローンの追加利息を上回る資産形成が期待できる計算になります。
ただし、投資リターンは保証されず、元本割れの可能性もあります。

ちなみに、投資シミュレーターは以下を使っていますので、ぜひ試してみてください。

【要注意】50年住宅ローンはデメリットがある

ここまで50年ローンのメリットばかり紹介してきましたが、当然デメリットやリスクもあります。特に次の2つは、借りる前に必ず理解しておいてほしいです。

デメリット①そもそも35年で厳しいなら50年でも解決しない

50年ローンの「毎月の返済額が減る」というメリットは、35年でも本来は返済に余裕がある人が、さらに自由度を高めるために使うから活きる話です。

35年ローンの返済額を見て「これはキツい」と感じている場合、50年ローンにして返済額を下げても、それは根本的な解決にはなっていません。

単に総借入コスト(利息)が増えただけで、そもそも「身の丈に合わない借入をしている」という問題は残ったままです。

50年ローンにしたとしても、変動金利が上がれば35年ローンと同等か、それ以上の返済が必要となるケースもあります。

あくまで「返済に余裕がある人が、その余裕をさらに広げるための選択肢」だと考えて50年ローンを検討してもらえたらと思います。

デメリット②老後に住宅ローンを返済できるのか

無計画で50年ローンを借りてしまうと70代になってから返済ができず、辛い思いをする可能性があります。

働かずに年金だけで住宅ローンを支払い続けるのは至難といえるでしょう。

そうならないためにも、老後のことを考えて繰り上げ返済や資産運用で余裕を作る必要があります。

老後までの計画ができていないのであれば50年ローンはやめておいた方が良いでしょう。

まとめ

今回は、7,000万円・変動金利のシミュレーションをもとに、35年ローンと50年ローンを比較してきました。

• 35年ローンと50年ローンでは、支払う利息に約1,780万円もの差が出る

• その代わり、50年ローンは毎月の返済額を約5万円抑えられる

• この5万円があれば、収入減・支出増への備え、繰り上げ返済、投資という3つの選択肢を自分で選べる

• ただし、35年ローンの時点で返済がキツいと感じるなら、50年ローンにしても根本的な解決にはならない

利息だけを見れば、50年ローンは間違いなく「損」です。でも、家計に自由度を持たせられるという点では、35年ローンにはない価値があります。

大事なのは、50年ローンにすることで減った返済負担をどう使うかを考えておくことです。繰り上げ返済に回すのか、投資に回すのか、それとも何かあったときの備えとして置いておくのか。ここを決めないまま50年ローンを選ぶと、ただ利息を多く払うだけの選択になってしまいます。

自分の家計と相談しながら、35年ローンと50年ローン、どちらが自分に合っているかを考えてみてください。

あと、ぜひこちらの住宅ローンシミュレーターで色々試してみてください！