AIで数百件の物件を分析しても、不動産投資に踏み切れなかった理由
不動産投資には、以前から興味があった。
株式中心の資産運用をしてきたが、「もう一つの柱として不動産はどうなのか」という関心は前々からあって、自分から動いて業者に物件情報の配信を依頼した。エリアを指定しておくと、条件に合う収益物件のデータが毎月届く仕組みだ。
届くデータは、月を追うごとに積み上がっていった。大阪近辺の収益物件、トータルで数百件分。PDFとCSVが手元にたまっていく。
普通なら、この量を前にして「全部は見きれない」と手が止まる。表面利回りの高い順に上から数件眺めて、なんとなく良さそうなものに目星をつけて、あとは営業マンの言うことを信じる——多くの人がそうやって判断しているはずだ。
私はそうしなかった。届いたデータを全部AI（Claude）に投げて、自分専用のダッシュボードと収益シミュレーションを作った。金利が上がったらどうなるかも、シナリオ別に検証した。
そして最終的に、買わなかった。
この記事は、その「検証して、やめるまで」の話だ。不動産投資が悪いという話ではない。むしろ真面目に数字と向き合ったからこそ「いまの自分には合わない」と判断できた、という記録に近い。同じように検討して迷っている人の、頭の整理に少しでも役立てばと思う。
何を検証したのか
やったことはシンプルだ。
業者から届いた数百件の物件データを整理して、一覧で比較できる状態にした。手作業でやろうとすると数日かかる作業だが、AIに構造を理解させて処理させたので、ほぼ放置で形になった。
その上で、各物件について次のような検証を回した。
収益シミュレーション：表面利回りだけでなく、管理費・修繕積立・固定資産税・空室損失・原状回復費まで織り込んだ実質的なキャッシュフロー
借入前提の試算：自己資金と借入の比率を変えたときに、手元に残る現金がどう変わるか
金利上昇シナリオ別の検証：現状の金利が続く前提だけでなく、金利が1%、2%、3%上がったときに損益分岐がどこに来るか
この「金利が上がったとき」のシナリオが、個人的には一番重要だった。借入を前提にした投資は、金利が上がった瞬間に前提が崩れる。買う前にそこを見ておかないと、後で取り返しがつかない。
ちなみに大阪近辺だと、借入込みで1億〜1.5億円くらいを出せば、それなりの一棟ものが視野に入ってくる。決して手の届かない世界ではない。数字の上では、十分に現実的な選択肢だった。
数字を並べて見えてきたこと
検証して、いくつか腑に落ちたことがある。
ひとつは、表面利回りと実質利回りのギャップだ。広告に載っている利回りは、空室も経費も修繕も起きない「理想状態」の数字でしかない。現実的なコストを差し引いていくと、見かけの数字からはかなり目減りする。ここを甘く見積もると、想定とまるで違う結果になる。
もうひとつは、金利上昇の効き方だ。借入比率を高くすればレバレッジでリターンは伸びる。だがその裏側で、金利が上がったときの打撃も同じだけ大きくなる。低金利を前提に組んだ計画は、前提が変わった瞬間に成立しなくなる。シナリオ別に並べると、その脆さがはっきり見えた。
検証そのものは、やってよかったと思っている。「なんとなく不安だからやめる」のと、「数字を見た上でやめる」のとでは、判断の重みがまったく違う。
それでも、やめた
ここまでやっておいて、最終的に買わなかった。理由は3つある。
① 知識と経験の非対称性
不動産は、売り手のほうが圧倒的に情報を持っている世界だ。物件の本当の状態、エリアの将来性、適正な価格——そのどれをとっても、はじめて買う個人が業者と対等に渡り合えるとは思えなかった。
シミュレーションはあくまで「私が入力した前提」の上に成り立っている。その前提自体が間違っていたら、どれだけ精緻に計算しても意味がない。そして、前提が正しいかどうかを見抜く目を、私はまだ持っていなかった。
② 流動性の低さ
上場株式は、売りたいと思った瞬間にほぼ即座に現金化できる。これは当たり前のようでいて、とてつもなく大きな価値だ。
不動産はそうはいかない。売ろうと思っても、買い手を探し、価格を交渉し、決済まで何ヶ月もかかる。状況が変わったときに身動きが取りにくい。1億円規模の資産が、自分の意思だけでは動かせない形で固定される——この感覚が、どうしても引っかかった。
③ 株式との機会費用
これが決め手だった。
私の資産はもともと株式が中心だ。NVIDIA、Microsoft、ソフトバンクグループ、その他もろもろ。これらと比べたときに、不動産のリターンが「手間に見合うほど」上回っているとは思えなかった。
仮にリターンが株式と大差ないのであれば、わざわざ流動性を犠牲にして、慣れない世界で、管理の手間を抱え込む意味は薄い。リターンが同じなら、より身軽で、より理解できている資産を選ぶ——そう考えると、答えは出ていた。
結論：不動産が悪いのではなく、自分に合わなかった
誤解のないように書いておくと、不動産投資そのものを否定しているわけではない。
レバレッジを効かせて資産を伸ばした人も、安定したインカムを築いた人も、現にたくさんいる。物件を見る目を持ち、管理の手間を厭わず、流動性の低さを許容できる人にとっては、十分に合理的な選択肢だと思う。
ただ、いまの私にとっては違った。知識の非対称性、流動性、そして株式との機会費用。この3つを並べたとき、「株式を続けるほうが合理的だ」という結論にしかならなかった。
大事なのは、雰囲気でなく、数字を見た上でその結論に至れたことだと思っている。検証しなければ、ずっと「やってみたかったけど踏み切れなかった」というモヤモヤが残っていたはずだ。いまは、やらなかったことにすっきり納得できている。
数百件のデータを前に途方に暮れる。そんな場面でも、AIを使えば自分が判断するための材料はそろえられる。最終的に「やらない」を選ぶための検証であっても、それは無駄ではない。むしろ、納得して見送るために必要なプロセスだったと思う。
検討して迷っている人がいたら、まずは数字を並べてみることをおすすめしたい。やる・やらないの結論は、その先に自然と出てくる。
📌 この記事を書いている人
会社員(薬剤師)として働きながら、2025年に 金融資産1億円に到達した個人投資家です。 医療現場の感覚と投資家の視点で、AI時代に 何が変わるのかを記録しています。
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