【経済】タワマン危機の構造（2026.10.12）
タワマン修繕危機の本質は「外国人」ではない
――売り切りモデル、金融商品化、建設供給力の低下という三重構造
タワーマンションをめぐる議論では、しばしば「外国人による購入」が問題として語られる。
海外投資家が東京のマンションを買い、価格を押し上げている。実際には住まず、投資目的で保有している。管理組合の総会にも参加せず、大規模修繕の合意形成を難しくしている――。
こうした話を聞けば、「外国資本がタワマン問題を引き起こしている」という印象を持つのも無理はない。
しかし、データと制度の歴史を追っていくと、別の構図が見えてくる。
問題の中心にあるのは、外国人そのものではない。
①デベロッパーが「売って終わる」ことのできる事業モデル、②長期金融緩和によって住宅が金融資産化したこと、③建設業界の供給力が低下して修繕コストが上昇していること。
この3つが重なったことこそ、現在のタワマン問題の核心である。
外国資本の存在は無視できない。
ただし、それは価格高騰の「主因」としてではなく、所有者が国境を越えて分散することで生じる管理・ガバナンス上の問題として考えた方が実態に近い。
■ タワマン大量供給を可能にした「規制緩和」
そもそも、なぜ東京にこれほど多くのタワーマンションが建つようになったのだろうか。
転機の一つが1990年代後半から2000年代初頭にかけての都市政策である。
1997年には高層住居誘導地区などによって容積率規制の緩和が進み、2002年には都市再生特別措置法が成立した。
東京湾岸部には、かつて工場や倉庫、港湾関連施設が並んでいた。
産業構造の変化によって生まれた広大な土地を住宅や商業施設へ転換し、都市を再開発する。
その象徴となったのが、超高層マンションだった。
大規模な土地に高層住宅を建てれば、限られた土地から大量の住宅床を生み出すことができる。
デベロッパーにとっても非常に効率的なビジネスだった。
しかし、ここには一つ重要な問題がある。
建物を建てる主体と、その建物を数十年間維持する主体が違う。
分譲マンションの場合、デベロッパーは完成した住戸を販売する。
販売が終われば、その後の建物維持は基本的に区分所有者で構成される管理組合の責任になる。
つまり、建設時点では将来の修繕コストを十分に確保するインセンティブが弱い。
むしろ販売時には、毎月の管理費や修繕積立金が低い方が購入者には魅力的に見える。
そこで広く採用されてきたのが、当初の修繕積立金を低く設定し、年月とともに引き上げていく「段階増額方式」である。
新築時には負担が軽い。
しかし築年数が進むにつれて修繕費は増え、積立金も大幅に引き上げなければならなくなる。
問題を将来へ送る仕組みとも言える。
国もこの問題を認識し始めた。
2024年6月に改定されたガイドラインでは、段階増額方式について、初期額を均等積立方式の基準額の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする考え方が示された。
ただし、ここには大きな時間差がある。
すでに販売され、低い修繕積立金を前提に運営されてきた大量のマンションが存在しているからだ。
制度を変えても、過去に作られた構造まで一瞬で変えることはできない。
■ タワマンは「住む場所」から「金融商品」になった
第二の問題は金融である。
2013年以降、日本では大規模な金融緩和が続いた。
金利が低下すると、住宅ローンを利用した不動産購入が容易になる。
そこに円安や相続税対策、都市部への人口集中などが重なった。
結果として、都心のマンションは単なる住宅ではなく、資産運用の対象としての性格を強めていった。
この変化は管理組合にも影響する。
国土交通省の登記調査では、2024年1～6月に登記された新築マンションのうち、1年以内に売却された割合は東京23区で9.3％、都心6区では12.2％だった。
つまり、都心部では新築住宅の一定割合が、かなり短期間で売買されている。
さらに重要なのは、その短期売買の主体である。
短期売買に占める海外居住者の割合は7.0％だった。
裏返せば、大部分は海外居住者ではない。
ここから見えてくるのは、「外国人対日本人」という対立ではない。
長期保有者と短期保有者の対立である。
たとえば、今後30年間そのマンションに住み続ける所有者を考えてみよう。
この人にとって、修繕積立金を増額することには合理性がある。
毎月の負担が増えても、外壁や配管、エレベーターなどを適切に更新し、建物の価値を維持できるからだ。
一方、数年後に売却する予定の所有者はどうだろう。
修繕積立金の増額は、保有期間中のコストを増やす。
売却前に大規模修繕が行われないのであれば、その利益を十分に享受できない可能性もある。
すると、値上げに反対する経済的インセンティブが生まれる。
つまり問題は国籍ではない。
「いつまで所有するのか」という時間軸が違う人たちが、同じ管理組合で同じ議決権を持っていることなのである。
タワマンが金融商品化するほど、この矛盾は大きくなる。
■ 修繕費はなぜ上がり続けるのか
第三の問題が建設コストである。
「最近は物価高だから工事費も高い。インフレが落ち着けば元に戻るだろう」
そう考えたくなるが、問題はそれほど単純ではない。
修繕コスト上昇の背景には、一時的な景気循環だけでは説明できない構造変化がある。
第一は、人手不足だ。
建設業では職人の高齢化が進んでいる。
そこへ時間外労働の上限規制、いわゆる「2024年問題」が加わった。
一人の労働者を長時間働かせることで工期を維持するモデルが難しくなり、必要な人員を確保しなければ工事そのものが成立しにくくなった。
第二が資材とエネルギーである。
建設資材の多くは、原材料やエネルギー価格、為替の影響を受ける。
円安になれば輸入価格が上昇する。
原油や天然ガス価格が上昇すれば、製造・輸送コストも上がる。
ウクライナ戦争や中東情勢、米中対立によるサプライチェーン再編といった地政学的変化が、巡り巡ってマンションの修繕見積書に現れる。
ここが面白いところでもある。
一見すると極めてローカルな「マンション管理」という問題が、実は為替、エネルギー、安全保障、国際物流とつながっている。
第三に、超高層マンション特有の問題がある。
一般的なマンションと違い、高層建築物の外壁修繕などではゴンドラ設備や特殊な施工技術が必要になる。
施工できる企業や技能者は限られる。
需要が増えても、簡単に供給を増やすことができない。
そのため価格交渉力は施工側に傾きやすい。
これは単なる「物価高」ではない。
建設供給力そのものが制約されているのである。
■ では、外国資本は本当に問題ではないのか
ここで外国資本の問題に戻ろう。
「外国人によるマンション買い占め」という言葉は非常に強い。
しかし、少なくとも確認できるデータからは、それだけで現在の価格高騰を説明するのは難しい。
東京23区の新築マンションについて、2025年1～6月に海外住所の個人・法人が取得した割合は3.5％、都心6区では7.5％だった。
さらに国・地域別に見ると台湾が192戸と6割超を占め、中国30戸、シンガポール21戸と続いた。
ここで興味深いのが台湾である。
台湾から日本への不動産投資には、円安による日本資産の割安感だけでなく、台湾有事などを想定した資産分散の側面がある可能性も考えられる。
ただし、これは現時点では仮説として扱うべきだろう。
取得目的を示す詳細な統計がなければ、地政学的リスク回避がどこまで影響しているかは断定できない。
そして、より大きな問題は統計そのものの限界である。
日本の不動産登記には原則として国籍情報が記載されない。
そのため「海外住所」を基準とした調査では、日本国内に居住している外国人による購入は外国人取得として把握されない。
海外企業が日本法人を設立し、その法人を通じて取得した場合も同様である。
つまり、日本では外国資本による不動産取得について、政策議論の前提となる統計基盤がまだ十分とは言い難い。
実態が分からない。
しかし社会的関心は高い。
この組み合わせは、議論を感情論へ向かわせやすい。
■ 本当のリスクは「国籍」ではなくガバナンス
外国人所有について注目すべきなのは、国籍そのものではない。
所有者と連絡できるのか。
管理費や修繕積立金を確実に徴収できるのか。
総会で意思決定できるのか。
ここである。
たとえば海外居住者が多いマンションで国際送金規制や資本規制が発生した場合、管理費の支払いが滞る可能性がある。
戦争や外交関係の悪化によって連絡が困難になるケースも理論上は考えられる。
重要なのは、これを「外国人の脅威」と表現しないことだ。
より正確には、所有者が地理的・制度的に分散することで生じるガバナンス上の脆弱性である。
同じ問題は、日本人所有者が海外へ移住した場合にも起こり得る。
問題の本質はパスポートではなく、「管理組合が所有者を把握し、連絡し、費用を徴収し、意思決定できるか」にある。
■ 2026年、制度は「決められない問題」に手を入れた
こうした問題に対して、制度側も動いている。
2026年4月施行の改正区分所有法では、マンション管理における意思決定の仕組みが見直された。
大規模修繕などについて、従来より決議を成立させやすくする仕組みが導入されたほか、管理が十分に行われていない専有部分について、裁判所が管理人を選任する制度なども整備された。
これは大きな変化である。
これまでマンション管理では、
「必要性は分かっている。しかし決議できない」
という問題が深刻だった。
制度改正は、この「決められない問題」を改善する方向に働く。
しかし、もう一つの問題は残る。
「決められるが、お金がない」問題である。
法律を変えても、修繕費そのものが安くなるわけではない。
職人が増えるわけでもない。
資材価格が下がるわけでもない。
修繕積立金が不足していれば、最終的には住民が追加負担を引き受けなければならない。
■ 2030年代にやってくる「第二波」
今後、特に注意すべきなのが2030年代である。
2000年代のタワマン建設ブームで供給された物件が、築30年前後に入っていく。
最初の大規模修繕を終え、二度目の大規模修繕を迎えるマンションも増えてくる。
設備更新の範囲も大きくなる。
一方で、日本銀行の金融政策が正常化へ向かえば、住宅ローン金利もかつての超低金利環境とは変わっていく可能性がある。
変動金利やペアローンを利用して住宅を購入した世帯では、住宅ローン負担と修繕積立金の増額が同時に進む可能性がある。
ここで初めて、「買えるかどうか」ではなく、
「持ち続けられるかどうか」
が問題になる。
そして、その差は中古市場にも反映されていくだろう。
修繕計画が適切で、積立金が十分あり、管理組合が機能しているマンション。
一方、積立金が不足し、修繕計画が先送りされ、合意形成が難しいマンション。
同じ築年数、同じ駅距離でも、管理状態によって資産価値が大きく違う時代になる可能性がある。
■ タワマンを見るとき、価格より「管理」を見る時代へ
これまでマンション価格を決める代表的な要素は、駅からの距離、築年数、階数、眺望、ブランド、再開発計画などだった。
しかし今後は、そこにもう一つ重要な指標が加わる。
管理能力である。
特に注視したいのは、
* 修繕積立金の値上げ決議が否決されるケース
* 大規模修繕に伴う一時金徴収や借入の増加
* 管理計画認定を受けたマンションと未認定マンションの価格差
* 不動産所有者の国籍・居住地などを把握する制度整備
この4つだ。
これらを追っていけば、タワマン市場がどこへ向かっているのかがかなり見えてくるはずだ。
タワマン問題を「外国人が買っているから」と説明するのは簡単である。
しかし、それでは本質を見失う。
日本の都市政策が大量供給を可能にし、デベロッパーの売り切り型ビジネスが将来コストを所有者へ移し、金融緩和が住宅を金融商品へ変え、建設業の供給制約が維持費を押し上げている。
そこへ国内外の短期投資家が入り、所有者の時間軸が分裂する。
これは不動産問題であると同時に、金融問題であり、人口問題であり、都市政策の問題であり、さらには地政学とサプライチェーンの問題でもある。
「誰が買ったのか」だけを見ていては、この構造は見えてこない。
これから問われるのは、誰が所有しているかではなく、
その建物を30年、50年という時間軸で、誰が、どのように維持していくのか。
タワマン時代の本当の問題は、建てることではない。
建てた後を、誰が支えるのか。
日本のタワーマンションは、いまその問いに直面し始めている。
