【三浦半島・家づくり】地盤調査の結果…補強工事なし！！

注文住宅において、最も資金計画を狂わせやすい不確定要素の一つが「地盤補強費用」かなと思います。これに振り回される施主は多いのではないでしょうか。

地盤の安全性を確保するための工事なので、必要があると判断されれば施工を避けることはできません。しかし、内容によっては100万円単位の費用が発生するため、着工直前になって急に追加されると施主への負担はめちゃくちゃデカい…。

最初は夢ばかりが広がっていた家づくりも着工合意直前になってくると、多くの施主は厳しい予算と向き合っています。

• キッチンを妥協してグレードダウンしよう

• 寝室は無垢板をやめて挽板にしよう

• 2階のトイレはタンクレスを諦めよう

苦虫を噛み潰すような気持ちで色々と諦めながら予算内に収まるように一通りの調整がやっと終わったタイミング。そこにきて、「地盤改良費で100万円かかります」と言われると心が折れます。

家づくりにおいて「100万円追加すること」は簡単ですが、「100万円削ること」は容易ではないんですよね…。

残念ながら地盤補強をする・しないの判断は施主には決められません。
だからこそ、施主は事前に知識を身につけてコストをコントロールすることが重要だと思います。

我が家が直面した「古家付き土地」の話。

我が家が購入したのは、古い家が建っている「古家付き」の土地でした。このパターンが厄介なのは「家を壊さない限り、きちんとした地盤調査ができない」という問題がつきまとう点です。

住友林業の場合、本契約前に5万円を支払って「敷地調査（地盤調査含む）」を行って貰うところから付き合いが始まりますが、古家が建っているため、ドリルで掘れるのは家が建っていない庭などのスペースに限られます（仮調査）。

我が家の場合、仮調査結果は一応、「地盤補強工事は不要」という見解でした。ですが、購入した土地には古いL字擁壁があったため、下の図のように地中に埋まっている擁壁の底盤（脚部分）にドリルが干渉していた可能性が高く、実際のところ仮調査では満足なデータが得られませんでした。

その後、契約と仕様決めがどんどん進み、着工合意直前、古家解体が終わった更地で改めて「本番の地盤調査」を実施。

結果は……「地盤補強工事の必要なし」！

っしゃぁぁぁあああ！！！！

ということで、資金計画が狂うこともなく無事に着工へと進めることになりましたが、結果が出るまでは本当にドキドキでした…。この「地盤調査の結果待ち」の時間は施主にとって最も気が休まらない時間の一つですね。

このように、特に古家付き土地は「地盤が確定しないまま仕様決めが進む」というリスクがあります。
ハウスメーカーによって、地盤調査を実施するタイミングは結構バラバラのようですが、「ハウスメーカーから地盤補強はいらないだろう、と聞いてたのに地盤補強工事で200万とか言われた」みたいなトラブルは結構多いです。

施主ができる5つの地盤・コスト防衛策

1. 資金計画の「バッファ」と「ABプラン」の用意

古家付きの土地でハウスメーカー（解体もHM手配）と進める場合、あらかじめ資金計画書に地盤改良費として100万円くらいは予算に織り込んでおいた方がいいです。我が家もそうしてました。

ハウスメーカーの営業は、契約を進めたいばかりにイイ加減な事を言う人もいます…。「この辺りの地域は地盤がしっかりしてるので、地盤補強費用は見積もりに入れなくて大丈夫だと思いますよ」なんて軽々しく口にする人は実際にいます。費用をできるだけ安く見せて契約を前に進めたがるんですね。

営業と喧嘩する必要はありませんが、「地盤調査の結果がはっきりするまでは一応100万円は見ておきたい」と言って、資金計画書に入れておく方が安心です。結果、地盤補強工事が不要となったら100万円は他のことに使えばいいだけなので。

2. 解体費用と「土地の値引き交渉」で原資を作る

土地購入の時点で、十分なリテラシーを持っておく、というのは現実的にはハードルが高いのですが、地盤で100万円の支出が出るかもしれないなら、土地の購入時点でそれを見越して予算を考えておく。

我が家が購入した土地は、最終的には当初販売価格から280万円ほど値引きしていただきました。

古家付きの土地は、売主側も相続問題などで「さっさと手放したい」と困っているケースが意外に多いです。そのため、こちらに「買う意思」が明確にあれば、柔軟に交渉に応じてくれる可能性は上がります。「失礼かな」と遠慮せず、「解体費用分を売主負担にしてほしい」「これなら即決できる」という意思をしっかり伝えるべきです。

尚、古家付きの土地は解体費も考えないといけません。参考までに、我が家の場合、古家（約30坪）の解体費用は総額130万円でした。実は別の業者では180万円という見積もりも出ており、業者選びだけで簡単に50万円の差が出ました。ここも施主の努力で削減できる部分です。

3. 購入する土地がある地域の地盤傾向を調べる

そもそも、三浦半島（特に横須賀エリア）は谷戸（やと）と呼ばれる地形で、「丘陵地」が非常に多いのが特徴です。土地の性質として「丘陵地・台地」は一般的に地盤が安定しており、宅地に向いています。

ジオダスなどのサイトで地図上で軟弱地盤を調べることもできるので、参考程度に見ておくといいと思います。

4. 近隣（隣の家）に話を聞く

土地の契約・購入後は、解体工事前の近隣挨拶など、お隣さんと話すタイミングは必ずあります。その際に「不躾ながら、こちらのエリアは地盤補強などされたかご存知ですか？」とサラッと聞いてみるのも有効です。あくまで参考値ですが、隣家が大規模な柱状改良などをしていれば、警戒レベルを上げることができます。

5. 土地選びから建築士に伴走してもらう

もしハウスメーカーや工務店を先に決めるのなら、このアプローチがおすすめです。地盤の問題だけでなく、擁壁の有無、基礎に関わる「安息角（あんそくかく）」の問題など、素人では分かりにくい潜在コストを、事前に把握できます。ただし、地盤の正解はどこまでいっても「実際に掘ってみないとわからない」という点だけは、施主として覚悟しておく必要があります。

土地選びから付き合ってくれるハウスメーカー・工務店は多くあります。我が家は「この土地に住みたい！」という感じで、まず土地から入ってしまったので色々と大変でしたが、理想的には、

建てたい家のイメージが固まる
↓
ハウスメーカー・工務店が決まる
↓
予算内で希望の家が建てられる土地を探す

という順番が最も手堅いかと思います。

最後に

我が家は幸運にも「地盤補強なし」という結果だったので安堵していますが、家づくりで一番大変なのは「読めない費用が多い」に尽きます。

• 古家の解体費：壊してみないとアスベスト対策費（数十万）がかかるか分からない

• 地盤補強工事：掘ってみないと分からない

• 擁壁の補修・交換：建築確認出してみないと分からない

• 深基礎：建築確認出してみないと分からない

このように、〇〇してみないと分からない、という費用が非常に多い。今までマンションの購入経験しかなかった私たち夫婦はこの不確定な費用が本当にストレスでした。

ですが、この費用を「多分かからないでしょ」と勝手に推測して資金計画を進めてしまうと、後でややこしくなります。設備をダウングレードしないといけなったり、希望の間取りを諦めたりなど、精神的な負担もかなり多くなってしまいます。

読めない費用について「多分かからないので大丈夫ですよ」というHMの営業は信じてはいけません。結局かからなかったらそれはそれで良いわけですから、あらかじめ予算に入れておきましょう。