空室が埋まらない築古戸建で、家賃を下げる前にやること｜エコーズ・ジモティー・地元業者を使う客付け実践マニュアル
「不動産会社にお願いしているのに、入居者が決まらない」
「リフォームもした。家賃も高くない。それなのに、問い合わせが来ない」
「もう少し待つべきか。それとも値下げするべきか……」
空室が続くと、この判断が難しくなります。
家賃を下げれば決まるかもしれない。でも、一度下げた家賃で長く住んでもらうことになれば、その差は積み重なっていきます。
一方で、家賃にこだわって空室が続けば、その間の収入はゼロです。
待つのも不安。下げるのも不安。
客付けで困っている大家さんが知りたいのは、「とにかく頑張りましょう」という話ではなく、今の自分の物件で、次に何をすればよいかではないでしょうか。
この記事では、その判断と実行の順番をお伝えします。
安く買えた物件が、利益を生む物件になるまで
私は全国で約50物件に関わり、0円や数十万円で取得する空き家にも取り組んできました。
格安の空き家投資は、購入価格に注目が集まりやすい分野です。
「この家を20万円で買った」
「0円で譲ってもらった」
確かに、安く取得できることは魅力です。
ただ、賃貸として運営するなら、購入後に「借りたい」と思う人へ届けるところまで考える必要があります。
例えば、家賃４万円の物件が３か月空室なら、その期間に入らない家賃は12万円です。半年なら24万円になります。
これは利益そのものではありませんが、格安物件の購入価格に匹敵することもある金額です。
だから私は、物件探しと同じように、客付けにも目を向けてほしいと思っています。
私は、エコーズもフル活用しています。
大手サイトへの掲載、ジモティーでの募集、地元の不動産会社との連携。大家側から動かせることがあります。
ただし、募集先を増やすだけで解決するとは限りません。
まず確認したいのは、入居希望者が、どの段階で検討をやめているのかです。
「決まらない」には、５つの違う状態がある
同じ空室でも、次の５つでは対策が変わります。
① そもそも見つけてもらえていない
募集をお願いしていても、実際の掲載状況を確認していない。
検索条件に必要な情報が入っていない。
募集先が限られている。
この状態では、写真や文章がよくても、入居希望者に届く機会が少なくなります。
まずは「どのサイトの、どのページに掲載されているか」を確認するところからです。
② 見つけてもらえても、詳しく見たいと思われていない
検索結果には出ている。でも、物件の詳細ページを開かれない。
その場合は、最初の写真や、一覧で表示される金額、短い紹介文を点検します。
例えば、室内の広さが魅力なのに、薄暗い外観写真だけで第一印象が決まっていないでしょうか。
駐車場が強みなのに、何台置けるかが分かりにくくなっていないでしょうか。
物件に魅力があることと、その魅力が伝わっていることは、別々に確認する必要があります。
③ 詳細は見られるのに、問い合わせがない
この段階では、「気になるけれど、聞く前にやめておこう」と思われる理由を探します。
入居時にいくら必要なのか分からない。
水回りの写真がなく、状態が想像できない。
ペット相談可とあるけれど、種類や追加費用が分からない。
こうした疑問が残っていないかを見直します。
「気になることがあれば問い合わせてくれるはず」と考えるより、問い合わせ前に答えられることを増やしておくほうが親切です。
④ 問い合わせはあるのに、内見につながらない
この場合、募集を見て興味を持った人はいます。
それでも内見にならないなら、返信内容、日程の調整、入居可能日などを確認します。
「空いています」だけで返信が終わっていないでしょうか。
内見できる日が少なすぎないでしょうか。
質問への回答が止まっていないでしょうか。
ここでは、掲載写真の追加より、案内までのやり取りを整えることが先かもしれません。
⑤ 内見はあるのに、申し込みにならない
ここまで進んでいるなら、現地で何が気になったのかを知りたいところです。
写真と実物の印象が違った。
においが気になった。
駐車しにくかった。
初期費用が想定より高かった。
原因を確かめずに「古いから仕方ない」と片づけると、改善できることまで見逃してしまいます。
このように、「空室が埋まらない」という一言を分解すると、先に手をつける場所が見えてきます。
まず無料でできる、募集ページの５分点検
ここで、ご自身の募集ページをスマートフォンで開いてみてください。
大家としてではなく、引っ越し先を探している人のつもりで、次の５つを確認します。
最初の写真と冒頭の文章で、この家のよいところが分かるか。
家賃だけでなく、毎月の必須費用を含む総額が分かるか。
入居時に必要なお金と、変動する費用が分かるか。
台所・浴室・トイレなど、生活に欠かせない場所の状態が分かるか。
入居可能日と、内見を申し込む方法が分かるか。
ここで答えにくい項目があれば、見直す余地があります。
例えば「敷金・礼金ゼロ」は目立っていても、ほかの費用がいくつもあり、総額が分からないページ。
大家は安さを伝えたつもりでも、入居希望者には「結局いくら用意すればいいのだろう」という不安が残ります。
あるいは「広々４DK」と書かれていても、間取り図や写真が足りず、部屋の使い方を想像できないページ。
それなら、設備の名前を追加するより、写真と説明をそろえるほうが役立つでしょう。
まずは、検討に必要な情報を探し回らなくてもよいページにする。
これだけでも、大家が取り組むことは具体的になります。
家賃を下げる前に、「何が障害なのか」を知りたい
家賃の値下げ自体を否定するつもりはありません。
地域の需要や競合と比べて条件が合っていなければ、見直しが必要です。
ただ、入居時のお金が障害になっているのか、毎月の支払いが障害になっているのかで、考えたい対策は違います。
例えば、家賃を月2,000円下げると、同じ条件で２年間住んでもらった場合、家賃収入の差は48,000円です。
一方で、一度だけ入居時の費用を支援する方法もあります。
どちらがよいかは、支援額、入居期間、成約する時期などで変わります。毎月の予算が合わない人には、最初だけ支援しても解決しません。
ここで必要なのは、「値下げするか、しないか」という二択から一歩進んで、どの負担を、いくら軽くすると検討してもらいやすくなるのかを考えることです。
有料部分では、家賃の値下げと入居時費用の支援を数字で比較し、フリーレントを設ける際に明確にしたい範囲まで整理します。
エコーズも「掲載した後」にやることがある
最近フル活用しているエコーズでは、大手ポータルサイトへの掲載に加えて、検索にヒットした数、詳細画面の閲覧数、問い合わせ数を確認できます。エコーズ公式の利用案内
これらは、募集のどこを見直すか考える材料になります。
ただ、数字を見ても、「それで何を変えればいいのか」が分からなければ、作業は止まってしまいます。
そこでこの記事では、反響の状態ごとに、先に確認することと改善の候補を整理しました。
また、エコーズ、ジモティー、地元業者を併用する場合は、掲載先ごとに家賃やペット条件が食い違わないように管理することも必要です。
掲載先を増やすときの役割分担、情報共有、問い合わせ対応まで、ひと続きの客付けとして考えていきます。
ここから先では、「分かった」を「直せる」に変えていきます
無料部分でお伝えしたかったのは、空室の原因を分けることと、募集ページに必要な情報を確認することです。
ここから先は、実際に手を動かすための内容です。
① 自分の物件の状態を整理する「空室の診断表」
掲載先、反響、費用、内見条件、変更履歴をまとめ、何が分かっていて、何を確認する必要があるかを整理します。
② エコーズの反響を見て、修正箇所を決める方法
検索・詳細閲覧・問い合わせのどこで止まっているかに応じて、点検する項目を示します。掲載費だけでなく、成約までの費用も考えます。
③ 築古戸建の魅力が伝わる写真と募集文の作り方
部屋数や駐車場などの条件を、暮らしのイメージに変える方法と、写真で答えておきたい疑問を整理します。
④ 家賃値下げ・初期費用支援・フリーレントの考え方
比較のための数値例と、募集時に明確にしておきたい費用の範囲を示します。
⑤ 地元業者への依頼から、問い合わせ・内見後の対応まで
相手が案内しやすく、検討者が次に動きやすくなる情報の渡し方をまとめます。
⑥ 加工して使える４つの文章テンプレート
募集文、業者への情報共有、問い合わせへの返信、内見後のフォローを用意しました。
⑦ 14日間の募集改善手順
「読んだけれど、何から始めればいいか分からない」で終わらないよう、作業の順番と残す記録をまとめています。
こんな方に向けて書いています
この先の内容は、特に次のような方に役立つように作りました。
築古戸建を募集しているが、反響が弱い方。
不動産会社に依頼した後、自分にできることが分からない方。
エコーズやジモティーを使って、募集を改善したい方。
家賃を下げる前に、写真・条件・費用・対応を点検したい方。
遠方の物件でも、募集状況を把握して動かしたい方。
すぐ使う物件がある方なら、募集ページを開きながら読み進めてみてください。ご自身の物件に当てはめることで、確認事項と作業が残る構成です。
成約時期や結果を保証する内容ではありません。また、物件ごとの個別診断や、エコーズでの成約実績データを販売するものでもありません。
この記事でお渡しするのは、募集が止まっている理由を整理し、次の改善を選び、実行するための手順と文章です。
次の１週間を、ただ待つ１週間にしないために
客付けは、不動産会社へ依頼した後も、大家が協力できることがあります。
写真を用意する。
条件への質問に答える。
初期費用を整理する。
内見しやすい状態をつくる。
反響を確認し、必要なところを変更する。
一つひとつは地味な作業です。しかし、それらがそろうことで、入居希望者も、紹介する担当者も、検討を進めやすくなります。
今、空室が続いているなら、まずは自分の物件がどの段階で止まっているかを整理してみましょう。
ここからは、そのための「空室の診断表」を作るところから始めます。
※本文中の収支・反響の数値例と募集文は、説明用の仮定・テンプレートです。私自身の成約実績を示すものではありません。サービス情報は2026年９月９日時点で確認しています。
