中古戸建ての買う前チェック｜書類・調査・修繕費の確かめ方

ハレ社長です。

中古物件への問い合わせのうち、一戸建ての割合が過去最大になったそうです（LIFULL HOME'Sマーケットレポート2026年7〜9月版より）。

マンションの価格が上がるなか、戸建てに目を向ける方が増えているのは自然なことだと思います。

ただ、マンションなら管理組合がしてくれていた「建物の記録」と「修繕のお金」を、戸建てでは買う人が自分で確かめることになります。

今日は、その確かめ方を、買う前の順番どおりにまとめました。

この記事で分かること

• 築年と残っている書類で決まる「確かめ方の3ルート」

• 重要事項説明書の「書類の保存の状況」欄の読み方と、担当営業への質問集

• 修繕のお金を自分で積み立てるときの、前提付きの試算

1. 最初に分ける：あなたの物件は3ルートのどれか

中古戸建ては、物件ごとに「分かっていること」の量がまったく違います。

なので、全部を同じように調べるのではなく、最初に次の3つの質問で振り分けると、やることがはっきりします。

質問1：いつ着工した建物か

• 昭和56年（1981年）の建築基準法施行令の改正を境に、「旧耐震基準」と「新耐震基準」に分かれます。国交省の資料では、旧耐震の目安を「基本的には昭和56年5月以前に着工された住宅」としています。

• 旧耐震の住宅は、一度、専門家の耐震診断を受けることがすすめられています。

• 同じ資料では、昭和57年以降の住宅でも、腐朽やシロアリの被害、壁の不足、接合部の不良、重い屋根などがあれば注意が必要としています。「新しいから大丈夫」とは言い切れないんです。

質問2：新築時の書類が残っているか

• あとで詳しく書きますが、「確認済証」「検査済証」「図面」があるかどうかで、建物の素性がどこまで分かるかが変わります。

質問3：1年以内の建物状況調査があるか

• 木造の戸建てでは、調査から1年以内のものが重要事項説明の対象です（国交省「建物状況調査に関するQ&A」より）。

この3つの答えで、次のように分けます。

ルートA：新耐震の時期で、書類がそろい、1年以内の調査もある

• 書類と調査報告書を読み込むのが中心。気になる指摘だけ、補修の見積もりを取る。

ルートB：新耐震の時期だが、書類か調査のどちらかが欠けている

• 欠けている方を埋める。調査がなければ、買う前に建物状況調査を頼めるか、売主の了解を取ってもらう。書類がなければ、増改築の有無と、その時の手続きを確認する。

ルートC：旧耐震の時期の建物、または時期がはっきりしない

• 耐震診断と、補強工事の概算まで含めて「建物にいくらかかるか」を出してから、価格の判断をする。時期は確認済証の日付や、登記の新築年月日を手がかりにする。

不動産屋の私が言うのも変ですが、、ルートCなのにルートAと同じ感覚で申込みまで進んでしまう方は、少なくありません。

2. 重要事項説明書の「書類の保存の状況」を読む

中古の建物の重要事項説明書には、「建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況」という欄があります（国交省の重要事項説明書の様式より）。

戸建ての場合、主に次の書類について「有・無」が書かれます。

• 確認の申請書・添付図書・確認済証（新築時）：どんな建物として建築の確認を受けたかが分かる

• 検査済証（新築時）：工事が終わったあとの検査に合格したことが分かる

• 増改築をした場合の確認の申請書・確認済証・検査済証：増築や大きな改修が手続きを経ているか

• 建物状況調査の結果報告書：調査をした住宅の場合

• 既存住宅性能評価書：評価を受けた住宅の場合

• 定期調査報告書：建築基準法第12条の定期調査の対象の場合（一般の戸建てでは対象外のことが多い）

読むときのコツは3つです。

• 「無」が多いこと自体は珍しくありません。大事なのは「無」の理由を聞くことです。もともと交付されていないのか、売主が紛失したのか、で意味が変わります。

• 「有」でも、実物（コピー）を見せてもらうまでは安心しない。確認済証の日付は、質問1の着工時期の手がかりにもなります。

• 「増改築の書類」が「無」なのに、明らかに増築した形跡がある場合は要注意です。その部分が手続きを経ていない可能性があり、将来の建て替えや売却、ローンの審査で話がこじれることがあります。

この欄は契約当日の説明で初めて見るのではなく、申込みの前後に「重要事項説明書の案と、書類の写しを先にください」と頼むのがおすすめです。

3. 担当営業への質問集と、返答の見分け方

そのまま使える質問を7つ並べます。返答の「良い例」と「気をつけたい例」も添えました。

質問1：「この家は何年何月の着工ですか。確認済証で確かめられますか」

• 良い返答：書類か登記の記録で日付を示してくれる

• 気をつけたい返答：「たぶん新耐震です」と書類なしで言い切る

質問2：「検査済証はありますか。無い場合、理由は分かりますか」

• 良い返答：有無と、分かる範囲の理由（交付を受けていない・紛失など）を調べてくれる

• 気をつけたい返答：「中古ではよくあることなので」で終わる

質問3：「増築やリフォームの履歴と、その時の書類はありますか」

• 良い返答：売主に履歴を聞き、工事の時期と内容を一覧にしてくれる

• 気をつけたい返答：「見た目はきれいなので」と、履歴を聞いてくれない

質問4：「建物状況調査はしていますか。していなければ、契約前に頼めますか」

• 良い返答：売主に了解を取る段取りまで動いてくれる

• 気をつけたい返答：「他にも検討中の方がいるので、調査を待つ時間はないです」と急かす（本当に競合がいることもあるので、その場合は調査の範囲や日程を一緒に相談できるかを聞く）

質問5：「調査で指摘が出たら、価格や引き渡し条件の相談はできますか」

• 良い返答：指摘の内容によって売主と話せる、と答える

• 気をつけたい返答：「現状のままでのお引き渡しです」の一言だけで、指摘の扱いを説明しない

質問6：「売主が知っている雨漏りやシロアリ、設備の不具合の記録はありますか」

• 良い返答：売主が書く告知書（物件状況報告書）を契約前に見せてくれる

• 気をつけたい返答：「契約の時にお渡しします」と、事前に見せない

質問7：「既存住宅売買瑕疵保険は、この物件で使えますか」

• 良い返答：使えるかどうか、検査の要否と費用、誰が申し込むかを確認してくれる

• 気をつけたい返答：仕組み自体を知らない

瑕疵保険は、国交省の「住まいの安心総合支援サイト」に、宅建業者が売主の場合と個人間の売買の場合のタイプが案内されています。対象になる部分や条件は保険法人によって違うので、使えるかどうかは担当者を通じて確かめてください。

4. 修繕のお金を自分で積み立てる：前提付きの試算

戸建てには修繕積立金の請求が来ません。だからこそ、「月々いくら取り分けておくか」を自分で決める必要があります。

ここでは、考え方の物差しとして2つの試算をします。数字はあくまで例で、皆さまの物件にそのまま当てはまるものではありません。

試算1：マンションの目安を物差しにする

• 国交省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）では、地上20階未満・延床面積5,000㎡未満のマンションの修繕積立金の目安を、平均値で月335円/㎡（事例の3分の2が含まれる幅は235〜430円/㎡）としています。

• 仮に、専有面積70㎡に当てはめると、335円×70㎡＝月23,450円、10年で約281万円です。

• これは共用部分の修繕のための目安で、戸建ての修繕費の目安ではありません。ただ、「マンションの人は、毎月これくらいを建物のために払っている」と知っておくと、戸建てで積み立てをゼロにすることの意味が見えてきます。

試算2：調査結果と見積もりから逆算する

• 建物状況調査の指摘や築年数から、仮に「10年以内に、屋根と外壁の手入れ・給湯器などの交換で合計300万円かかる」と見込んだとします。

• 300万円÷120か月＝月25,000円を取り分ける計算です。

• 仮に、住宅ローンの返済が月10万円なら、建物のための積み立てを含めた「本当の月々の負担」は12万5,000円です。

この試算から言えるのは、次の2点です。

• 「戸建ては管理費も修繕積立金もかからない」の分、毎月の家計から取り分ける額を、買う前に決めておく

• 取り分ける額は、自分で決めた数字ではなく、調査の指摘と見積もりから出すほうが外れにくい

見積もりは、指摘のあった部分について、購入前に工事会社に概算を出してもらうのが理想です。時間がなければ、少なくとも「どこに、いつ頃、手入れが必要そうか」を調査した建築士に聞いておきましょう。

5. よくある失敗パターンと防ぎ方

失敗1：価格の安さで申込みを先に入れ、書類を見るのが契約当日になる

• 防ぎ方：申込みの前後に、重要事項説明書の案と書類の写しを先にもらう

失敗2：「新耐震だから」で建物の中身を見ない

• 防ぎ方：新耐震の時期でも、劣化やシロアリ、増築部分は別に確かめる

失敗3：増築部分の手続きを確認せず、将来の売却やローンで困る

• 防ぎ方：増改築の書類の有無と、工事の時期・内容を一覧にしてもらう

失敗4：調査で指摘が出たのに、価格や条件の相談をせずに契約する

• 防ぎ方：指摘が出たら、補修の概算を取ってから、売主と話す余地があるか担当者に聞く

失敗5：月々のローン返済だけで予算を決め、修繕の取り分けがゼロ

• 防ぎ方：試算2の方法で、ローン返済＋取り分けで予算を組み直す

6. まとめ：判断軸と次の行動

中古戸建ては、マンションより「自分で確かめること」が多い分、確かめた人ほど納得して買える住まいだと思います。

判断の軸は、次の3つです。

• ルート（A・B・C）に合った確かめ方をしたか

• 「無」の書類の理由と、増改築の履歴を把握したか

• ローン返済に、修繕の取り分けを足しても続けられるか

次の行動としては、気になる物件が出たら、まず3章の質問1〜4を担当者に送ってみてください。返事の中身と速さで、物件のことも、担当者のことも、かなり見えてきます。

マンションと迷っている方は、マンション側の確かめ方をこちらにまとめています。

中古マンションの管理状態を見抜く｜重要事項調査報告書の読み方

https://note.com/shacho80736/n/n446f7215e251

※耐震、保険、税金、建物の不具合の扱いは、物件と契約によって違います。個別の判断は、建築士や担当者、必要に応じて専門家に確認してください。

参考

• LIFULL HOME'S マーケットレポート 2026年7〜9月版（2026年10月15日発表） https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000947.000033058.html

• 国土交通省「宅地建物取引業法における建物状況調査に関するQ&A」（令和6年4月1日現在） https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001735111.pdf

• 国土交通省「重要事項説明書」様式 https://www.mlit.go.jp/common/001180511.pdf

• 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf

• 国土交通省 四国地方整備局「住宅・建築物の耐震化」Q&A資料 https://www.skr.mlit.go.jp/kensei/sumaizukuri/06sumainoanzen/03qa.pdf

• 国土交通省「住まいの安心総合支援サイト」既存住宅売買瑕疵保険 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/jigyousya/about_warranty2.html

この記事が、中古の一戸建てを考えているどなたかの判断の助けになれば幸いです。

こうした「買う前・売る前に確かめること」を毎日書いていますので、よろしければフォローしてください。

この記事が役に立ったら、チップで応援していただけると更新の励みになります。