解体が高いのは人手のせいではなくて、区画が細かいからです

前に、解体費が上がる理由の順番について書きました。人手の話よりも先に、もっと手前の話があるので、その続きを書きます。

解体の値段は、区画の形でほとんど決まります。

敷地が狭くて接道が悪いと、重機が入りません。入らないので手で壊すことになって、搬出も小さいトラックで何往復もすることになります。これがそのまま人件費と運搬費になります。つまり、人手が要るのは区画がそうさせているからで、安い労働力が必要だという話は、細かい区画を前提にしたときにだけ出てきます。

それなら区画を直せばいい、という話になります。ここで何が止まっているのかが、今年の4月22日の衆議院 国土交通委員会で出てきました。

チームみらいの山田瑛理が、所有者が分からない土地の手続きについて質問しています。答えた国土交通省の中田裕人 都市局長によると、土地区画整理法と都市再開発法では、書類の送り先が分からない相手に公示送達をする前に、送れないかどうかを十分に検討して、送るための努力をする必要があります。

そのうえで、こう言っています。これまでは、どのような手続を行えば十分な努力として認められるかが不明確だった、と。

区画整理をやる側は、どこまで探せば次に進めるのかが分からないまま手続きを止めていたことになります。今回の改正で基本的な送付方法を法律に書いて、それでも送れない場合に公示送達ができる形にするそうですが、詳しい中身は政令に落とすので、まだ決まっていません。

連絡が付かない土地は、少しの量ではありません。国会では、所有者不明土地は九州ぐらいの面積があると言われています。農地だけで見ても、令和6年度の調査で100万ヘクタール超、全農地の約2割が所有者不明農地だと報告されています。相続登記が義務化されたのは2024年の4月なので、それより前に代が替わった分はそのまま残っています。

区画整理は、一人でも連絡が付かないと合意が作れません。だから細い区画のままになって、重機が入らず、手で壊すしかなくて、人手が必要になります。

一方で、壊す対象は増え続けています。

2023年10月時点の空き家は全国で約900万戸、住宅全体の13.8％で、7戸に1戸という割合です。この20年で1.4倍になりました。

なぜ壊し続けるのかというと、中古の住宅が流通しないからです。2023年の既存住宅の流通量は年間約16万件で、住宅の流通全体に占める割合は約16.2％だと、国土交通省の住宅局長が答えています。欧米では7割から8割以上が中古だと言われているので、桁が違います。

家を使い切らずに建て替えるので、解体がその都度発生します。解体業の人手が足りないという話は、この仕組みの副産物として出てきています。

放置された空き家は、火事のときに効いてきます。去年11月の大分県佐賀関の大規模火災では、焼失した建物のうち約4割が空き家だった可能性が指摘されています。古い木造が密集していたことが被害を広げたとも言われています。区画の細かさと空き家が重なると、こうなります。

ここまで並べると、順番が見えてきます。

連絡の付かない土地の手続きを決める。区画を整える。中古が回るようにする。そうすると、重機が入って、解体が安くなって、家の値段も下がります。家が買えないから子どもを持てないという話も、その線の上にあります。

人手をどう確保するかという話は、この順番の一番最後に来るものです。最初に持ってくると、手前の全部を触らずに済んでしまいます。

今回の答弁には、発言122に注釈を付けました。

https://daiko-dokusho.daiko-systems.com/proceedings/jp/122104319X00620260422/speeches/sp-122

前の記事はこちらです。

https://note.com/sane_tern7089/n/ne7a1cd6ffca2