解体積立金と修繕積立金は同じ？「将来のお金」を話す前に整理したいこと

「修繕積立金を増やすだけでも大変なのに、解体のお金まで必要なのですか」

将来の建物について話し始めると、こうした疑問が出てきます。もっともな疑問です。毎月の負担は家計に直結しますし、何十年も先のことを今決める難しさもあります。

ただ、ここで「解体のために、もう一つ積立金をつくりましょう」と金額の話から入ると、議論がすれ違いかねません。先にそろえたいのは、何をするためのお金を、どの時点まで考えているのかという前提です。

今回は、解体積立金という言葉をきっかけに、管理組合が将来のお金を整理する順番を考えます。新しい負担を一律に勧める記事ではありません。

「将来のため」だけでは、お金の目的が分からない

修繕積立金は、長期的な修繕などに備える資金です。一方、この記事では「解体積立金」を、将来の建物の取り壊し費用に備える資金という意味で使います。

どちらも将来のためのお金ですが、考えている工事や時期は同じとは限りません。「積み立てているから安心」と一括りにせず、現在の計画にどこまで含まれているかを確認する必要があります。

例えば、長期修繕計画の最終年まで外壁や設備の更新費用が計上されていても、その先の解体費用まで算入されているとは限りません。逆に、計画に見当たらないからといって、明日から一定額を追加徴収すべきだともいえません。

まずは「今の計画に含む費用」「計画には含めていない費用」「そもそも検討していない事項」を分ける。これだけでも、不安の中身が見えやすくなります。

修繕積立金の使い道を、名前だけで決めない

注意したいのは、「修繕」と名が付くから修繕以外には一切使えない、あるいは将来のお金だから何にでも使える、という両極端な理解です。

国土交通省のマンション標準管理規約では、修繕積立金の使途に、マンション再生等の合意形成に必要な調査も挙げています。ただし、これは規約のひな型です。個々の支出の可否は、その組合の規約、事業内容、必要な手続きなどを確認して判断することになります。

「将来取り壊すかもしれないので、今の積立金を自由に振り替える」という話にはなりません。修繕に使う予定の資金と、別の目的に使う資金を二重に数えないことも大切です。

ここは個別事情によるため、具体的な支出を決める段階では、規約と計画を持って専門家に確認してください。

最初の資料は「三つの時間軸」でよい

実務上の提案として、理事会では最初から精密な将来予測を求めず、お金の話を三つの時間軸に分けてみてはいかがでしょうか。

一つ目は、直近の安全と生活を守るために必要な修繕です。漏水や設備の不具合など、遠い将来の議論をしている間にも対応が必要なものがあります。

二つ目は、長期修繕計画の期間内で予定している工事です。どの工事をいつ行い、その費用をどう準備するのか。既存計画の前提を確認する領域です。

三つ目が、その先の建物の将来像です。使い続ける可能性、再生や売却等の選択肢、その検討に必要な情報を整理します。この段階で特定の結論に誘導する必要はありません。

この分け方なら、「解体の話をする前に、目の前の修繕を進めてほしい」という意見も、「次の世代に負担を先送りしたくない」という意見も、違う時間軸の課題として扱えます。

「築何年だから解体」と決めつけない

建物の将来を考える際、築年数は一つの情報ですが、それだけで残りの使用年数や解体時期を決められるわけではありません。

建物や設備の状態、これまでの修繕、今後の利用の希望、敷地の条件、資金負担など、確かめる事項があります。インターネット上の年数や単価をそのまま自分のマンションへ当てはめると、分かりやすく見えても根拠の弱い数字になります。

仮の試算を置く場合も、「現時点の見積もり」なのか「考え方を比べるための仮定」なのかを書き分けましょう。解体費用だけでなく、検討・調査等に必要な費用と対象範囲を整理し、含まない費用も明記します。

数字が未確定なら、空欄を残して構いません。仮の数字がいつの間にか必要額として一人歩きすることの方が問題です。

住民に説明するときは、決まったことと未決定を分ける

「解体積立金を検討します」という見出しだけが伝わると、「もう解体する方針なのか」「増額が決まったのか」と受け取られるかもしれません。

そこで、例えば次のように説明します。

これは説明文の例です。実際に検討している内容に合わせて直してください。既に具体的な方針があるのに、単なる情報整理と説明することも避けます。

また、毎月の負担が重いという声を、将来への関心が低いからだと捉えないことも重要です。資金の必要性と負担可能性は、どちらも検討すべき論点です。

金額を決めなくても、準備できることはある

「まだ先の話だから何もしない」という結論にも、少し余地があります。徴収額を決めることと、検討に必要な資料をそろえることは別です。

例えば、長期修繕計画の作成時に置いた前提、建物や設備の調査結果、過去に将来の方針を話し合った記録が、どこにあるかを確認します。古い資料を現在の状態として説明せず、いつの資料かを内部で分かるようにします。

将来の使い方について意見を聞く場合も、「使い続けたい」「負担が心配」といった希望と、建物の技術的な状態を区別します。希望を集めただけで実現可能と判断したり、調査だけで住民の希望まで決まったと考えたりしないためです。

こうした準備なら、結論を急がずに検討の土台を残せます。次の役員へ「なぜまだ決めていないのか」も伝わる記録にしておきましょう。

次の理事会では、一つだけ確認する

最初の質問は、これで十分です。

「現在の長期修繕計画は、どの期間の、どこまでの費用を見込んでいますか」

回答を受けたら、計画に含むもの、含まないもの、追加で調べるものを一枚にまとめます。担当者と確認時期を決めれば、将来の不安を次の作業へ移せます。

解体積立金という言葉を聞いたとき、すぐに賛成か反対かを選ぶ必要はありません。まずは既存の修繕計画と資金の目的を確認する。その土台がある方が、将来の選択肢についても落ち着いて話せます。

この連載では、管理組合のお金を「何を確認すれば判断できるか」という視点で整理します。次回は、管理費会計が赤字なのに預金が残っている理由です。決算や工事の話を一つずつ整理したい方は、フォローして続きをご覧ください。

参考：国土交通省「マンション標準管理規約」（単棟型第28条。個別の支出判断には各組合の規約等の確認が必要です）