変動金利が0.39%から1.140%になりました。それでも繰り上げ返済はしていません

住宅ローンの金利が上がりそうだ、という話をあちこちで見かけるようになりました。

日銀は今年6月の会合で政策金利を0.75%程度から1.0%程度へ引き上げています。これを受けて主要行は短期プライムレートを0.25%引き上げました。変動金利への反映は、新しく借りる人が8月分から、すでに借りている人は11月の返済分から、という銀行が多いようです。つまり、これから返済額が変わる人がかなりの数いることになります。

我が家も他人事ではありません。2022年に4000万円を変動金利で借りて、今も返済中です。借りたときの金利は0.39%でした。それが今は1.140%です。4年ちょっとで0.75ポイント上がった計算になります。

こういう話をすると、たいてい「繰り上げ返済しないんですか」と聞かれます。

していません。しかも、検討したこともありません。

ただ、その理由が我ながら少しややこしいことになっていまして、今日はそこを書きます。というのも、ずっと理由だと思っていたものが、数字を確かめてみたら、もう理由として機能していなかったからです。

借りたときは「返さないほうが得」で合っていました

住宅ローンについて調べたことのある方なら、一度は目にしたことがあると思います。「住宅ローン控除を受けている間は、繰り上げ返済しないほうが得」という考え方です。

理屈はシンプルです。住宅ローン控除で戻ってくる額が、払っている利息より多いなら、借りたままにしておいたほうが手元にお金が残る。いわゆる逆ザヤと呼ばれる状態です。

自分が借りた2022年は、まさにこれが成り立っていました。

2022年に入居した場合、住宅ローン控除の控除率は0.7%です。控除の期間は13年間なので、我が家は2034年まで続きます。借入限度額は住宅の性能によって変わるのですが、我が家は省エネ基準適合住宅なので4000万円。ちょうど借入額と同じです。

一方、当時の金利は0.39%でした。

控除率0.7%に対して、金利0.39%。0.31ポイントぶん、借りているほうが有利でした。繰り上げ返済をすれば年末時点のローン残高が減り、その分だけ控除される額も減ります。返したほうが損になる、という状態だったわけです。

だから繰り上げ返済を検討しませんでした。当時の判断としては、これで間違っていなかったと思っています。

その前提は、もう崩れています

問題はここからです。

今の金利は1.140%です。控除率は0.7%のまま変わりません。

つまり、控除で戻ってくる率より、払っている利息の率のほうが高くなっています。差は0.44ポイント。借りたときとは、上下がきれいに入れ替わっています。

正直に言うと、この記事を書くために計算し直すまで、「住宅ローン控除がまだ続いているから返していない」と説明していました。人に聞かれたときも、そう答えていたと思います。

でも、それはもう理由になっていませんでした。

2019年以前に借りた方だと控除率が1%なので、金利1.140%でもまだ拮抗しています。だから世の中で語られている「控除があるうちは返すな」という話は、その世代の話としては今も成り立つ場面があります。ただ2022年以降に借りた人は控除率が0.7%に下がっているので、金利が0.7%を超えた時点で前提が崩れます。我が家はすでに超えています。

ここは自分でも少し気まずいところです。理屈が変わっていたのに、結論だけを持ち続けていたわけですから。

それでも、繰り上げ返済はしていません

では計算し直した結果、繰り上げ返済することにしたのか。していません。

前提が崩れたのに結論が変わらなかったということは、そもそも自分が返さない理由は、控除ではなかったということです。確かめてみて、ようやく言葉にできました。

ひとつめは、老後資金の目処が先に立ってしまっていることです。

我が家は老後の目標額を夫婦で1000万円と決めていて、これはインデックスの投資信託と確定拠出年金で達成しました。目標を達成したあと、増やせるお金をどこへ回すかを考えたときに選んだのが高配当株でした。今のところ配当は月3万円強で、外食や家族のお出かけに使っています。金額としては、我が家の水道光熱費とだいたい同じくらいです。

ふたつめは、年度の目標を「配当を前年比で10%増やす」に置いていることです。

生涯投資枠を何年で埋めるか、という計画は立てていません。代わりに、その年の配当合計が前の年より1割増えていればよし、という決め方をしています。保有している銘柄が増配した分もこの1割にカウントします。

繰り上げ返済にお金を回すと、この目標が止まります。返済に回した年は、配当が増えません。自分にとってはこちらのほうが痛いのです。

みっつめは、利回りの話です。高配当株は買った値段が基準になるので、株価が上がったあとでも、自分の取得単価に対する利回りは高いまま残ります。今のところ、その利回りは金利1.140%をはっきり上回っています。

よっつめは、手元にお金を残しておきたいということです。子どもが2人とも未就学児で、教育費が本格的にかかるのはこれからです。繰り上げ返済をしてしまうと、そのお金は二度と手元に戻ってきません。住宅ローンは金利が低いとはいえ借金ですが、同時に「返さなくていい期限が長い借金」でもあります。

正直に書いておきたい、この考え方の弱いところ

ここまで読んで、なんだか都合よく聞こえた方もいると思うので、弱点も書いておきます。

まず、金利がこの先どこまで上がるか、自分には分かりません。1.140%が2%になり3%になれば、さきほど並べた理由のうち利回りの話は成り立たなくなります。前提が崩れたら結論を見直す、というのを今回やったばかりなので、次に崩れたときも同じように考え直すつもりです。

次に、投資のリターンが金利を上回るというのは、あくまで今のところの話であって、約束されたものではありません。繰り上げ返済で減る利息は確実ですが、配当や値上がりは確実ではない。ここは正直に、確実なものと不確実なものを比べているという自覚が必要だと思っています。

最後に、これは損得の話だけでは決まらないという点です。借金があること自体が気になって落ち着かない、という方は少なくありません。その場合、数字の上で不利でも繰り上げ返済したほうがいいと思います。夜よく眠れることの価値は、利回りには出てきません。

返す・返さないの前に、決めておきたいこと

今回いちばん自分で腑に落ちたのは、金利と控除率を比べるだけでは答えが出ない、ということでした。

比べるだけなら、我が家はすでに繰り上げ返済したほうがいい側にいます。それでもしないのは、返済とは別のところに目標を置いているからです。配当を前の年より1割増やす。自分にとっては、その1点だけが判断の基準になっていました。

だから、金利が上がったと聞いて繰り上げ返済を考えている方には、先に「自分は何を増やしたいのか」を決めることをおすすめしたいです。返済を早く終わらせて身軽になりたいのか、手元のお金を働かせ続けたいのか。ここが決まっていれば、金利がいくらになっても迷う時間はかなり短くなります。

今回、自分が理由だと思っていたものが、実はもう古くなっていたことに気づきました。年に一度くらいは、こういう「なんとなく続けている判断」を計算し直してみるといいのかもしれません。

11月には、我が家の返済額もまた変わります。そのときにもう一度計算し直して、結論が変わったらそれも書きます。

※本記事は個人の家計の判断を書いたもので、繰り上げ返済を勧めるものでも、しないことを勧めるものでもありません。住宅ローン控除の適用条件や控除額は入居した年・住宅の性能・所得によって変わります。ご自身のケースは国税庁の資料か、借入先の金融機関でご確認ください。